Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] Service des contentieux de la protection [Adresse 1] [Localité 2] ORDONNANCE DU 26 Juin 2026

N° RG 26/00308 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MFTA

Ordonnance du 26 Juin 2026 N° : 26/29

S.A AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[H] [Q]

copie dossier copie exécutoire délivrée le à Me BERGER-LUCAS copie certifiée conforme délivrée à M [Q] Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 26 Juin 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 29 Mai 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A AIGUILLON CONSTRUCTION [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Me Gaëlle BERGER-LUCAS, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [H] [Q] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 4] comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 3 novembre 2011, à effet au 7 novembre 2011, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a donné à bail à M. [M] [Q] un appartement, référencé 007377, situé [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 308,48 euros hors charges. Se prévalant de plusieurs courriers restés sans réponse, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 mars 2026, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a mis en demeure son locataire de lui permettre l’accès au logement afin de réaliser les relevés techniques préalables et nécessaires avant la réalisation de travaux de réhabilitation de l’ensemble immobilier. Un procès-verbal de constat de non-ouverture du logement a été dressé par commissaire de justice le 25 mars 2026. Par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2026, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RENNES, statuant en référé, M. [M] [Q] aux fins d’être autorisée à pénétrer dans les lieux pour y réaliser les travaux nécessaires. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 mai 2026. A l’audience, la société d’HLM la société AIGUILLON CONSTRUCTION a comparu représentée par son avocat. Soutenant oralement les termes de son assignation, au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 484, 834 et 835 du Code de procédure civile, L.213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire et 7 de la loi du 6 juillet 1989, la société AIGUILLON CONSTRUCTION sollicite : - d’ordonner la réalisation des travaux préconisés dans le logement de M. [M] [Q] ; - d’ordonner à M. [M] [Q] de permettre l’accès par la SA d’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION, ainsi qu’à toute personne ou entreprise que cette dernière mandatera, aux lieux loués sis [Adresse 4], appartement 007377 à [Localité 5], afin d’y réaliser ou d’y faire réaliser les travaux de réhabilitation ; - à défaut, autoriser la SA d’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION, avec l’assistance d’un commissaire de justice et d’un serrurier, à pénétrer dans le logement loué à M. [M] [Q], situé [Adresse 4], appartement 007377 à [Localité 5], même en l’absence du locataire, afin d’y réaliser ou d’y faire réaliser, par toute personne ou entreprise mandatée par ses soins, les travaux nécessaires et, si besoin, avec le concours de la force publique ; - de condamner M. [M] [Q] aux entiers dépens. Au soutien de ses demandes, la société AIGUILLON CONSTRUCTION expose que des travaux de réhabilitation de 90 logements sont rendus nécessaires et prévus, que les locataires en ont été informés et associés aux réflexions dès 2023, et que malgré ses nombreuses sollicitations, M. [Q] refuse l’accès à son appartement sans explication et en méconnaissance de ses obligations contractuelles.

A l’audience, M. [M] [Q] a comparu en personne. Il se dit d’accord pour permettre l’accès à son logement afin que les travaux soient réalisés y compris en son absence. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2026, date de sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

1/ Sur la demande principale En application de l’article 6 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. L’article 7 e de cette loi précise que le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Enfin, aux termes de l’article 1724 du Code civil « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée ». En l’espèce, au vu de la date d’effet du contrat de location, il est constant que, au jour de la décision, M. [M] [Q] est locataire du même logement depuis plus de quatorze ans. Le bailleur justifie avoir entrepris d’importants travaux de rénovation relatifs à la performance énergétique (par exemple le changement des portes-fenêtres), de confort (par exemple le remplacement des bacs à douche) et de sécurité (ainsi la mise en sécurité électrique des logements) au sein de plusieurs immeubles représentant 90 logements dont celui de M. [Q]. Il convient de relever que ces travaux concernent également les parties communes (isolation extérieure des façades, réfection des réseaux d’eau chaude et de chauffage). Les informations délivrées aux locataires précisent que les travaux doivent débuter en avril 2026 et durer 15 mois. Une personne référente a été désignée pour accompagner individuellement les locataires. La société AIGUILLON CONSTRUCTION justifie par la production des courriers adressés et d’un procès-verbal de constat établi le 25 mars 2026, par commissaire de justice, que M. [M] [Q] n’a pas permis l’accès à son logement pour la réalisation des contrôles techniques préalables à la réalisation des travaux. Ce constat est reconnu par le locataire sans qu’il ne parvienne à l’expliquer.

Au vu de l’ampleur des travaux entrepris par le bailleur et de leur nature, il est justifié que ceux-ci ne peuvent attendre la fin du bail. Au vu de la durée des travaux, de la nécessité de permettre l’intervention de plusieurs corps de métier, l’urgence est également justifiée. Enfin, si M. [M] [Q] se dit prêt à laisser l’accès à son logement, force est de constater que tel n’a pas été le cas jusqu’à présent.   Il n’appartient pas au juge des référés d’ordonner au bailleur de réaliser les travaux prévus mais de l’autoriser à les réaliser. En conséquence, il sera fait droit aux demandes du bailleur selon les modalités définies au dispositif de la présente décision.

2/ Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. En conséquence, M. [M] [Q] sera condamné aux dépens de l’instance. Enfin, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit par provision.

PAR CES MOTIFS, Nous, juge des référés, statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, AUTORISONS la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou toute entreprise ou personne mandatée par ses soins, à réaliser ou faire réaliser, les travaux prévus dans l’appartement référencé 007377, sis [Adresse 4], à [Localité 5], actuellement occupé par M. [M] [Q] ; ENJOIGNONS à M. [M] [Q] de permettre l’accès par la société AIGUILLON CONSTRUCTION, ainsi qu’à toute personne ou entreprise mandatée par celle-ci, aux lieux loués sis [Adresse 4], appartement 007377, à [Localité 5], afin d’y réaliser ou d’y faire réaliser les travaux de réhabilitation en ce compris les travaux préparatoires ; AUTORISONS, à défaut pour M. [M] [Q] d’avoir spontanément permis l’accès au logement, la société AIGUILLON CONSTRUCTION, après avoir averti le locataire de la ou des dates d’intervention fixée (s), au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise de cette lettre en mains propres contre signature, au moins 15 jours à l’avance, à pénétrer dans le logement de M. [M] [Q], appartement référencé 007377, situé [Adresse 4] à [Localité 5], y compris en son absence, aux fins de réaliser ou d’y faire réaliser par toute personne ou entreprise mandatée par ses soins les travaux de réhabilitation en ce compris les travaux préparatoires ; DISONS, qu’en cette hypothèse, la société AIGUILLON CONSTRUCTION pourra être assistée d’un commissaire de justice et d’un serrurier, et, au besoin, du concours de la force publique ;

CONDAMNONS M. [M] [Q] aux dépens de l’instance ; RAPPELONS que les frais d’exécution de la présente décision seront mis à la charge du débiteur dans les conditions de l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi fait et jugé, par mise à disposition au greffe le 26 juin 2026 et signé par le juge et la greffière susnommés

Le Greffier, Le juge des contentieux de la protection,