Demande d'un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une atteinte à la propriété ou à la jouissance d'un lot

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 29 Juin 2026 Président : Madame HERRY, VP en charge des référés Greffier : Madame LEREBOURG, Grefière Débats en audience publique le : 18 Mai 2026

N° RG 26/00835 - N° Portalis DBW3-W-B7K-7PJL Grosse délivrée le 29/06/2026 À -Maître Stéphane GALLO -Me Francis SAIMAN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE CANEBIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. COMI, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Francis SAIMAN, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

Entre le [Adresse 3] et le [Adresse 4] sont édifiés trois immeubles qui constituaient un seul ensemble immobilier, qui a été divisé en trois immeubles : l’un donnant sur le [Adresse 3] cadastré n°[Cadastre 1], un autre cadastré n°[Cadastre 2] donnant sur le [Adresse 4] et le troisième situé au milieu, cadastré n°[Cadastre 3], et dont l’accès se fait par un couloir depuis l’immeuble cadastré n°[Cadastre 1].

L’immeuble cadastré n°[Cadastre 2], situé [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété selon état descriptif de division établi le 18 février 1983.

Par acte authentique du 21/01/2025, la SCI FONCIERE CANNEBIERE a acquis auprès de la société CRYSMI : Au sein de l’immeuble cadastré n° [Cadastre 3] (immeuble du milieu) les volumes n°2, 3, 5 et 6 Un couloir constituant la 2ème partie du couloir de l’immeuble servant de passage pour accéder à l’immeuble central et les 28/1000ème des parties communes au sein de l’immeuble cadastré [Cadastre 4] section A n°[Cadastre 1] (immeuble donnant sur le [Adresse 6] cave située au sous-sol de l’immeuble cadastré n°[Cadastre 2] constituant le lot n°1 de la copropriété du [Adresse 4]. La société COMI est propriétaire du rez-de-chaussée du [Adresse 4], consistant en un local commercial avec accès direct à une partie de la cave en sous-sol.

Par assignation du 18/02/2026, la SCI FONCIERE CANNEBIERE a fait attraire la SARL COMI, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de céans aux fins de voir prononcer : *sa condamnation sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir à libérer toute occupation de la cave située au sous-sol de l’immeuble cadastré n°[Cadastre 2] et à remettre en état l’accès à ladite cave depuis le rez-de-chaussée de l’immeuble afin de mettre un terme au trouble manifestement illicite * sa condamnation au paiement de la somme de 20 000 € à titre de provision à valoir sur le préjudice subi ; * sa condamnation au paiement de la somme de 3 000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

A l’audience du 18/05/2026, la SCI FONCIERE CANNEBIERE, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions en réponse récapitulatives auxquelles il convient de se reporter.

La SARL COMI expose, par l’intermédiaire de son conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, qu’il convient de rejeter les demandes précitées en présence de contestations sérieuses et en l’absence de trouble manifestement illicite. 4 000 € sont demandés en vertu de l’article 700 du CPC.

L’affaire a été mise en délibéré au 29/06/2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le trouble manifestement illicite, la Cour de cassation le définit comme « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit » (Cass. 3ème civ., 11 mars 2021, n°20-14.176). L’atteinte au droit de propriété est considérée comme un trouble manifestement illicite, qu’il convient de faire cesser.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que la chaine de transmission de propriété du lot n°1 de la copropriété du [Adresse 4] est la suivante : Vente par [Z] [N] à la SARL COMI par acte du 08/07/1983 avec la description « cave située au sous-sol occupant la totalité dudit niveau à laquelle on accède par un escalier prenant naissance dans le lot n°2 situé au rez-de-chaussée » et 152/ 1000èmes des parties communes ». Vente par la SARL COMI à la SCI CRYSMI par acte du 07/01/2001 avec la description « une cave située au sous-sol principalement à usage de chaufferie, d’une surface de 65,90 m² et les 152 / 1000èmes des parties communes ». Vente par la SCI CRYSMI à la SCI FONCIERE CANNEBIERE par acte du 21/01/2025 ave la description « une cave située au sous-sol, principalement à usage de chaufferie. Et les 152 / 1000èmes des parties communes ». Il résulte des plans produits par la SARL COMI que le sous-sol est séparé depuis de très nombreuses années en deux parties : une partie chaufferie et une partie à usage de piscine puis de pièce utilisée par le local commercial du rez-de-chaussée qui dispose de l’accès direct à cette cave.

Ainsi, s’il ressort des pièces produites que la cave a été divisée en deux parties distinctes et rattachées à deux lots, sans qu’un modificatif de l’acte descriptif de division de la copropriété du [Adresse 4], il n’en demeure pas moins que la SCI FONCIERE CANNEBIERE ne démontre pas une atteinte évidente à son droit de propriété constituant un trouble manifestement illicite. En effet, il résulte de l’acte d’achat de la SCI CRYSMI qu’elle n’a acquis qu’une cave de 65,90 m² et il apparaît qu’elle a vendu une cave ainsi décrite à la SCI FONCIERE CANNEBIERE, laquelle a pu visiter les locaux avant son achat et ne saurait soutenir qu’elle entendait acheter une cave constituant la totalité du sous-sol du [Adresse 4].

Dès lors, en l’absence de trouble manifestement illicite résultant de l’atteinte à son droit de propriété, il n’y a pas lieu à référé.

La SCI FONCIERE CANNEBIERE sera condamnée à payer à la SARL COMI la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI FONCIERE CANNEBIERE, qui succombe à l’instance, conservera les dépens de la présente instance en référé.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Condamnons la SCI FONCIERE CANNEBIERE à payer à la SARL COMI la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de la SCI FONCIERE CANNEBIERE ;

Rappelons que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 1] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.