Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

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8ème chambre 2ème section

N° RG 22/09743 N° Portalis 352J-W-B7G-CXSVJ

N° MINUTE :

Assignation du : 29 Juillet 2022

JUGEMENT rendu le 25 Juin 2026 DEMANDEUR

la SCI AIR VOLT, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Maître Betty-Océane MASSIANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0839

DÉFENDEUR

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société JEAN CHARPENTIER - SOPAGI S.A [Adresse 2] [Localité 1]

représenté par Maître Amélie COISNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #K49

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors des débats et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors de la mise à disposition Décision du 25 Juin 2026 8ème chambre 2ème section N° RG 22/09743 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXSVJ

DÉBATS

A l’audience du 09 Avril 2026 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

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Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI AIR VOLT est propriétaire des lots n° 12, 15, 33 et 58 au sein dudit immeuble.

Le 9 juin 2022, s’est tenue une assemblée générale des copropriétaires lors de laquelle : - 16 copropriétaires (dont la SCI AIR VOLT) sur 27, représentants 704/1002 tantièmes, étaient présents ou représentés ; - 11 copropriétaires sur 27, représentants 298/1002 tantièmes, étaient absents et non représentés.

Le procès-verbal de cette assemblée a été notifiée à la SCI AIR VOLT le 16 juin 2022.

Par acte d’huissier en date du 29 juillet 2022, la SCI AIR VOLT a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de demander à ce dernier, principalement, l’annulation des résolutions n° 11.9, 11.10, 26, 27, 27.1, 27.2, 27.3, 27.4, 28, 28.1, 28.2, 28.3, 28.4 et 31 de l’assemblée générale du 9 juin 2022.

Par ordonnance du 2 mai 2024, le juge de la mise en état a déclaré recevable l’incident soulevé par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1], visant à voir déclarer irrecevable la demande de la SCI AIR VOLT en annulation de la résolution 11.10 de l’assemblée générale du 9 juin 2022, et a ordonné la jonction de l’incident au fond, aux motifs que « la SCI AIR VOLT n’est pas mentionnée comme ayant voté contre la résolution rejetée. Il s’en déduit qu’elle aurait voté pour la résolution rejetée. Cependant, les mentions (du procès-verbal) sont contradictoires en ce qu’elles mentionnent à la fois que la désignation de la SCI AIR VOLT en qualité de membre du conseil syndical est « rejetée à la majorité des 640/696 tantièmes » et que seuls les consorts [E], représentants 56 tantièmes, ont voté contre. Il existe donc un débat sur la portée de la résolution n° 11.10 qu’il appartient à la juridiction du fond de trancher, préalablement (résolution adoptée avec un vote contre des époux [E] ou résolution rejetée avec un vote pour des époux [E]) ».

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juillet 2024, la SCI AIR VOLT demande au tribunal de :

Vu le procès-verbal d’assemblée générale du 9 juin 2022, vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, vu les dispositions du décret du 17 mars 1967,

Prononcer la nullité des résolutions de l’assemblée générale du 9 juin 2022, suivantes : - résolutions n° 11.9 et 11.10, - résolution n° 26, - résolutions n° 27, 27.1, 27.2, 27.3, 27.4, - résolutions n° 28, 28.1, 28.2, 28.3, 28.4,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], à payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], aux entiers dépens de l’instance,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Dispenser la SCI AIR VOLT de sa participation à la dépense commune.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] demande au tribunal de :

Vu l’article 9 du code de procédure civile, les articles 24, 25, 25-1, 26, 26-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967,

Déclarer irrecevable la demande d’annulation de la résolution n° 11.10 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] en date du 9 juin 2022, formulée par la SCI AIR VOLT, pour défaut de qualité à agir,

Débouter la SCI AIR VOLT de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner la SCI AIR VOLT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI AIR VOLT aux entiers dépens,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 mai 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 9 avril 2026 pour plaidoiries.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 9 avril 2026, a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 - Sur la demande d’annulation des résolutions n° 11.9 et 11.10

La SCI AIR VOLT soutient que les résolutions n° 11.9 et 11.10, relatives à la réélection de la SCI AIR VOLT en qualité de membre du conseil syndical, sont nulles dès lors que les votes n’ont pas été correctement comptabilisés et retranscrits dans le procès-verbal puisque : - à la résolution n° 11.9, les copropriétaires représentant un total de 244 tantièmes (dont la SCI AIR VOLT) sont comptabilisés comme ayant voté « contre » alors qu’ils ont voté pour, - si cette erreur n’a pas eu d’influence sur le sens du résultat du vote en première lecture, compte tenu de la majorité de 502 voix sur 1.002 voix qu’il aurait fallu atteindre, elle a eu des conséquences plus importantes sur le résultat du vote, en seconde lecture, de la résolution n° 11.10, qui retient de façon erronée un rejet de la résolution avec le seul vote « contre » de M. et Mme [E], alors que la résolution a été adoptée avec les voix de sept copropriétaires représentant 351 tantièmes sur 703 [« la SCI AIR VOLT elle-même (60), Mme [L] (34), M. [C] (48), Mme [P] (45), SDC [Adresse 1] (1), Mme [T] (79), La SCI MUTUELLE (84) »], - les attestations de Mme [P] et de Mme [C] démontrent l’erreur de comptabilisation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] soutient que : - le procès-verbal de l’assemblée générale, régulièrement établi et signé, fait foi des constatations qu’il contient, - il retranscrit régulièrement les votes émis « contre » concernant les décisions de rejet de la réélection de la SCI AIR VOLT, étant précisé que, à la résolution 11.9, « les copropriétaires, dont la SCI AIR VOLT, représentant un total de 244/1002 tantièmes ont voté POUR la réélection de la SCI AIR VOLT en qualité de membre du conseil syndical et donc CONTRE la décision » et qu’à la résolution 11.10, « une minorité de copropriétaires représentant un total de 56/696 tantièmes ont voté POUR la réélection de la SCI AIR VOLT en deuxième lecture, et donc CONTRE la décision », - la SCI AIR VOLT, qui n’a pas voté « contre » la décision de rejet de sa désignation en qualité de membre du conseil syndical lors du vote de la résolution n° 11.10, n’a pas qualité d’opposant et est irrecevable à solliciter la nullité de cette décision, - en tout état de cause, si par impossible la nullité de ces deux résolutions était décidée, la SCI AIR VOLT ne dispose pas d’intérêt à agir puisque cette annulation n’aurait pas pour effet de la désigner comme membre du conseil syndical.

***

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, le procès-verbal des décisions d’assemblée générale « comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ».

L’article 17-1 du décret précité précise que « l'irrégularité formelle affectant le procès-verbal d'assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu'elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n'entraine pas nécessairement la nullité de l'assemblée générale dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté ».

L’annulation est encourue dès lors que la reconstitution du sens du vote n’est pas possible, « sauf à se livrer à des supputations » et qu’il n’est pas possible de déterminer avec certitude le vote de chaque copropriétaire opposant (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 27 mars 2019, n° RG 17/01718).

En l’espèce, à titre liminaire, l’intérêt à agir d’un copropriétaire en annulation d’une résolution dont l’irrégularité formelle est alléguée n’est pas dépendant de l’effet de ladite annulation.

La résolution n° 11.9, relative à l’élection de l’un des membres du conseil syndical, est ainsi libellée (pièce n° 1 de la SCI AIR VOLT) : « Est élu(e) ou réélu : SCI AIR VOLT représentée par Mme [U]

SCI AIR VOLT représentée par Mme [U]

Cette décision est rejetée à la majorité de 289/1002 tantièmes

Se sont abstenus : Mme [T] (79), SCI MUTUELLE (84). Total : 163/1.002 tantièmes. Ont voté contre cette décision : SCI AIR VOLT (60), Mme [L] (34), M. ou Mme [C] (48), M. ou Mme [E] (56), Mme [P] (45), SDC [Adresse 1] (1). Total : 244/1.002 tantièmes ».

La résolution n° 11.10 porte, en deuxième lecture, sur l’élection de la SCI AIR VOLT représentée par Madame [U] en qualité de membre du conseil syndical. Le procès-verbal mentionne : « Cette décision est rejetée à la majorité de 640/696 tantièmes.

Ont voté contre cette décision : M. ou Mme [E] (56)  Total : 56/969 tantièmes ».

Le syndicat des copropriétaires expose, dans ses dernières conclusions, que le procès-verbal mentionne les votes émis « contre » le résultat du vote, tel que retranscrit, c’est à dire contre le rejet de la réélection de la SCI AIR VOLT et « pour » la résolution figurant à l’ordre du jour.

Or, les dispositions précitées de l’alinéa 3 de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 imposent la retranscription des « noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision » figurant à l’ordre du jour.

Dans ces conditions, la charge de la preuve de la possibilité de reconstituer le sens et le résultat des votes repose sur le syndicat des copropriétaires.

Or, le syndicat des copropriétaires ne produit ni la feuille de présence ni aucun autre élément qui permettent de reconstituer le sens du vote.

En outre, le tribunal relève que : - la détermination des copropriétaires ayant voté « contre » la décision de réélection de la SCI AIR VOLT en première lecture est impossible puisque, si le total desdits votes correspondrait, selon le procès-verbal, à une somme de 289 tantièmes : i) le même procès-verbal expose en première page la présence ou la représentation de 16 copropriétaire sur 27 représentant 704 voix/1.002 ; ii) la soustraction à ces 704 voix des votants « pour » la réélection de la SCI AIR VOLT (244 tantièmes) et des abstentions (163 tantièmes) est égale à 297 et non 289, - alors que le procès-verbal est entaché d’irrégularité, la comptabilisation des votes en seconde lecture est contestée par Mme [P] et Mme [C], lesquelles attestent « n’avoir pas voté contre » l’élection de la SCI AIR VOLT.

Dans ces conditions, la SCI AIR VOLT est recevable à contester les résolutions n° 11.9 et 11.10 de l’assemblée générale du 9 juin 2022, qui seront annulées en application de l’article 17 du décret du 17 mars 1967.

2 - Sur la demande d’annulation des résolutions n° 26

La SCI AIR VOLT soutient que le vote de travaux de remplacement de la batterie de boîtes aux lettres est abusif dès lors que lesdites boîtes aux lettres, remplacées moins de deux années auparavant, étaient en parfait état de sorte que ces travaux, couteux et inutiles, ont été adoptés dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de certains copropriétaires majoritaires et non dans l’intérêt collectif.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] soutient que l’abus de majorité, qui doit être distingué de la simple opposition d’intérêts tranchée par un vote en assemblée générale à laquelle le tribunal ne peut se substituer, n’est pas démontré. Il expose que le remplacement des boîtes aux lettres était parfaitement justifié et répondait à une demande formulée par des copropriétaires, le courrier étant régulièrement subtilisé dans les précédentes boîtes aux lettres en raison de leur dimension et les courriers A4 ne pouvant être distribués dans lesdites boîtes aux lettres.

*** Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable : - dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (en ce sens, Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322 ; 17 décembre 2014, n° 13-25.134), - ou encore qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires (en ce sens, Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924), en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (en ce sens Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-17.529), - ou qu’elle a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains (en ce sens : Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28.146 ; 8 avril 2014, n° 13-11.983, etc.).

Les tribunaux ne peuvent, dans le cadre du contrôle des abus de majorité, se livrer à un véritable contrôle d’opportunité des décisions prises par l’assemblée (Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).

En l’espèce, la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 9 juin 2022 a voté le remplacement des boîtes aux lettres selon le devis de la société BSM pour un montant de 4.661,36 € (procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse, pièce n° 2 de la SCI AIR VOLT).

Deux autres devis, plus chers, étaient proposés et n’ont pas été adoptés.

Le seul fait que lesdites boîtes aux lettres aient récemment été changées, suivant un vote de l’assemblée générale du 14 octobre 2020 (pièce n° 5 de la SCI AIR VOLT) ne démontre pas l’abus de majorité allégué.

Il ressort de la comparaison des anciennes boîtes aux lettres (pièces n° 4 de la SCI AIR VOLT) et des nouvelles boîtes aux lettres (photographies incluses en page 6 des dernières conclusions de la SCI AIR VOLT) que les nouvelles boites aux lettres sont plus grandes, ce qui peut présenter une utilité.

Le tribunal n’a en tout état de cause pas compétence pour apprécier l’opportunité de cette décision.

Il convient donc de débouter la SCI AIR VOLT de sa demande d’annulation de la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 9 juin 2022.

3 - Sur la demande d’annulation des résolutions n° 27, 27.1, 27.2, 27.3, 27.4

La SCI AIR VOLT soutient, au visa des dispositions de l’article 26 c) de la loi du 10 juillet 1965, que : - la suppression du poste de gardien et la modification consécutive du règlement de copropriété ne pouvaient être adoptées qu’à l’unanimité, dès lors que : i) le règlement de copropriété fait référence au concierge ou à la loge de la concierge à de nombreuses reprises (« exemple : page 6, 13, 14, 15, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 29, 32, 33, 34, 35, 36, 45, 46, 54, 55, 56, 57, 63, 64 etc.»), qu’il s’agisse de la description des parties communes, des services communs, du calcul des charges générales, de l’entretien et du nettoyage des parties communes par le concierge ou bien de la réparation de la loge ; ii) elle porte atteinte à la destination de l’immeuble, - par voie de conséquence, ces résolutions ne pouvaient ni être votées en première lecture à la majorité de l’article 26 ni faire l’objet d’une seconde lecture à la majorité de l’article 25, - en tout état de cause, la suppression du poste de gardien et la modification du règlement de copropriété n’ont pas été régulièrement adoptées en deuxième lecture à la majorité de l’article 25, puisque le procès-verbal mentionne un vote à la majorité de tous les copropriétaires présents ou représentés (base de 704 tantièmes) et non de tous les copropriétaires (base de 1.002 tantièmes).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] soutient que : - la SCI AIR VOLT ne démontre pas que la suppression du poste de gardien porte atteinte à la destination de l’immeuble puisque le règlement de copropriété ne contient aucune clause intégrant à la destination de l’immeuble l’emploi d’un gardien ; ledit règlement évoque le poste de concierge et sa loge sans prévoir la nécessité d’un gardien ni définir sa mission et l’objet de ses prestations ; il prévoit expressément la possibilité d’employer d’autres personnes que le concierge ; le poste de gardien est au demeurant vacant depuis une quinzaine d’années, - la suppression du poste de gardien et la modification subséquente du règlement de copropriété relevaient donc bien d’un vote à la majorité de l’article 26 prévue par la loi du 10 juillet 1965, avec recours possible à la passerelle prévue par l’article 26-1 de la même loi, compte tenu de l’obtention de 580/1.002 voix favorables à cette suppression en première lecture, - si le procès-verbal mentionne par erreur, à la résolution n° 27.2, une base de 704 tantièmes et non de 1.002 tantièmes, cette erreur est sans incidence puisque la majorité applicable a été obtenue.

*** Les dispositions de l’article 26 c) de la loi du 10 juillet 1965, dans leur version en vigueur à la date de l’assemblée générale litigieuse, disposent que « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant: (…) c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale. Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité ».

Ces dispositions d’ordre public imposent l’unanimité lorsqu’un service de conciergerie est prévu par le règlement de copropriété et que la suppression de celui-ci conduit à une atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

L’unanimité n’est en principe pas exigée pour supprimer le poste de concierge lorsque le règlement de copropriété n’impose pas l’existence d’un concierge mais le rend simplement possible en le laissant à la discrétion du syndicat, sauf atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits de jouissance des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 24 septembre 2008, n° 07-17.039 ; 1er décembre 2009, n° 08-20.607). Décision du 25 Juin 2026 8ème chambre 2ème section N° RG 22/09743 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXSVJ

L’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « nonobstant toute disposition contraire, lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote ».

En l’espèce, la « résolution n° 27 » n’en est pas une ; elle correspond seulement à l’intitulé suivant : « Suppression poste gardien » annonçant les résolutions n° 27.1 et suivantes.

Il est constant que, lors de l’assemblée générale du 9 juin 2022, les copropriétaires ont : - décidé la suppression du poste de « gardien logé » en seconde lecture, avec 580 voix pour / « 704 tantièmes » (résolution n° 27.2), après que cette décision, présentée à la majorité de l’article 26, a été rejetée en première lecture, avec 580 voix pour / 1002 tantièmes (résolution n° 27.1), - décidé de modifier en conséquence le règlement de copropriété, en seconde lecture, avec 580 voix pour / « 704 tantièmes » (résolution n° 27.4), après que cette décision, présentée à la majorité de l’article 26, a été rejetée en première lecture, avec 580 voix pour / 1002 tantièmes (résolution n° 27.3).

Si le syndicat des copropriétaires ne démontre par aucune pièce que le poste de gardien est vacant « depuis une quinzaine d’année », le règlement de copropriété du 11 septembre 1970 (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires) ne comporte aucune disposition impérative quant à l’existence d’un service de gardiennage dans l’immeuble et quant à la nécessité d’un gardien employé et logé sur place.

A aucun moment, il n’y est mentionné l’existence d’un service de gardiennage avec une liste détaillant les tâches à accomplir par celui-ci.

Ainsi, la référence au sein d’une section dédiée à la définition des parties communes, à « la loge de la concierge et ses dépendances » (page 6 du règlement de copropriété) ainsi que la mention au sein de la description des lots n° 23, 26, 27, 39, 40 à 59, 112, 113, 120 à 130 « d’un droit avec tous les lots du rez-de-chaussée et la concierge au poste d’eau et au water-closet situés dans la cour » ou d’un « droit avec tous les lots de l’étage et la concierge aux water-closets et aux postes d’eau communs situés audit étage » (pages 13, 14, 15, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 29, 32, 33, 34, 35, 36 du règlement de copropriété) n’ont d’autre objet que la définition des parties communes et privatives et la référence qui y est faite n’a d’autre but que de déterminer la nature des locaux existant au sein de l’immeuble, au regard de cette distinction.

En page 45 de ce même règlement de copropriété, la référence faite à la section première « Charges générales – Définition », aux « salaires du concierge avec leurs annexes et avantages en nature (logement, chauffage, éclairage), ainsi que toutes les rémunérations aux personnes de service chargées du nettoyage ou de l’entretien des parties communes générales, les cotisations fiscales et sociales afférentes à ces salaires et rémunérations » n’a d’autre but que de déterminer les charges générales liées au personnel nécessaire au service commun de l’immeuble, sans que l’on puisse déduire de ces dispositions un impératif d’établissement d’un service de gardiennage. Au contraire, cette disposition évoque la possibilité d’employer des « personnes de service chargées du nettoyage ou de l’entretien des parties communes générales ».

De même, les références faites en page 54, à la section cinquième aux « charges d’entretien du poste d’eau et du water-closet situés au rez-de-chaussée », aux « charges d’entretien du water-closet et du poste d’eau situés au rez-de-chaussée et à l’usage exclusif de tous les lots du rez-de-chaussée et de la concierge » et en page 55, à la section sixième, aux « charges d’entretien des deux postes d’eau et des deux water-closets situés au sixième étage » n’ont d’autres but que d’établir la répartition desdites charges.

La prévision, au sein du chapitre six « assurances », page 63, selon laquelle l’immeuble devra notamment être assuré s’agissant de « la responsabilité de l’ensemble des propriétaires en ce qui concerne les vols dans les locaux par suite d’une faute qui serait imputable à la concierge » est relative au champ de l’assurance de l’immeuble.

La SCI AIR VOLT ne démontre par aucun autre élément que la suppression du poste de « gardien logé » porterait atteinte à la destination ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble.

La suppression du poste de gardien et la modification subséquente du règlement de copropriété relevaient donc bien d’un vote à la majorité de l’article 26 prévue par la loi du 10 juillet 1965, avec recours possible à la passerelle prévue par l’article 26-1 de la même loi, compte tenu de l’obtention de 580/1.002 voix favorables à cette suppression en première lecture (recueil en première lecture de l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents ou représentés, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires).

Si le procès-verbal mentionne par erreur, aux résolutions n° 27.2 et 27.4, une base de 704 tantièmes et non de 1.002 tantièmes, cette erreur est sans incidence puisque la majorité applicable a été obtenue par un vote de 580 voix.

Il convient donc de débouter la SCI AIR VOLT de ses demandes d’annulation des résolutions n° 27 à 27.4 de l’assemblée générale du 9 juin 2022.

4 - Sur la demande d’annulation des résolutions n° 28, 28.1, 28.2, 28.3, 28.4

Les parties soutiennent des moyens identiques à ceux relatifs aux résolutions n° 27.1 à 27.4.

La SCI AIR VOLT ajoute que : - le règlement de copropriété prévoit que « les locaux composant l’immeuble pourront être utilisés indifféremment soit pour l’habitation, soit pour l’exercice d’une profession libérale, artisanale ou commerciale, y compris bureaux sous réserves des restrictions édictées par la loi etc. », - les travaux de transformation de l’usage de l’ancienne loge en local vélos ont été entrepris, sans attendre l’issue de l’instance, avec des appels de fonds adressés aux copropriétaires en 2021 dédiés aux travaux de réfection de la loge.

En l’espèce, la « résolution n° 28 » n’en est pas une ; elle correspond seulement à l’intitulé suivant : « Affectation loge à l’usage collectif des occupants » annonçant les résolutions n° 28.1 et suivantes.

Il est constant que, lors de l’assemblée générale du 9 juin 2022, les copropriétaires ont : - décidé d’affecter l’ancienne loge du gardien en local à usage de « local vélo et/ou voitures d’enfant avec mise en place d’un règlement intérieur établi par le conseil syndical » en seconde lecture, avec 487 voix pour / « 704 tantièmes » (résolution n° 28.2), après que cette décision, présentée à la majorité de l’article 26, a été rejetée en première lecture, avec 487 voix pour / 1002 tantièmes (résolution n° 28.1), - décidé de modifier en conséquence le règlement de copropriété, en seconde lecture, avec 487 voix pour / « 704 tantièmes » (résolution n° 28.4), après que cette décision, présentée à la majorité de l’article 26, a été rejetée en première lecture, avec 487 voix pour / 1002 tantièmes (résolution n° 28.3).

Eu égard aux motifs précédemment adoptés, la SCI AIR VOLT ne démontre pas que l’emploi d’un gardien logé participe de la destination de l’immeuble, étant ici ajouté que la mention, en page 41 du même règlement, de ce que « les locaux composant l’immeuble pourront être utilisés indifféremment soit pour l’habitation, soit pour l’exercice d’une profession libérale, artisanale ou commerciale, y compris bureaux sous réserves des restrictions édictées par la loi (etc.) », détermine simplement la destination, au demeurant mixte, de l’immeuble.

La modification de l’usage de la loge en local à vélo et la modification subséquente du règlement de copropriété relevaient donc bien d’un vote à la majorité de l’article 26 prévue par la loi du 10 juillet 1965, avec recours possible à la passerelle prévue par l’article 26-1 de la même loi, compte tenu de l’obtention de 487/1.002 voix favorables à cette suppression en première lecture (recueil en première lecture de l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents ou représentés, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires).

Si le procès-verbal mentionne par erreur, aux résolutions n° 28.2 et 28.4, une base de 704 tantièmes et non de 1.002 tantièmes, cette erreur est sans incidence puisque la majorité applicable a été obtenue par un vote de 487 voix.

Par ailleurs, les résolutions contestées ne portent pas sur les travaux relatifs à la modification de l’usage du local litigieux, de sorte que le moyen développé par la SCI AIR VOLT à cet égard est inopérant.

Il convient donc de débouter la SCI AIR VOLT de ses demandes d’annulation des résolutions n° 28 à 28.4 de l’assemblée générale du 9 juin 2022.

5 - Sur les demandes accessoires

La SCI AIR VOLT, dont les demandes sont partiellement déclarées bien fondées, sera dispensée de toute participation aux frais de la présente procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe partiellement, sera condamné aux entiers dépens.

Par voie de conséquence, il sera débouté de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande au cas d’espèce de débouter la SCI AIR VOLT de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Rejette la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1],

Déclare la SCI AIR VOLT recevable en sa demande d’annulation de la résolution n° 11.10,

Annule les résolutions n° 11.9 et 11.10 de l’assemblée générale du 9 juin 2022,

Déboute la SCI AIR VOLT de sa demande d’annulation de la résolution n° 26 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] en date du 9 juin 2022,

Déboute la SCI AIR VOLT de ses demandes d’annulation des résolutions n° 27 à 27.4 de l’assemblée générale de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] en date du 9 juin 2022,

Déboute la SCI AIR VOLT de ses demandes d’annulation des résolutions n° 28 à 28.4 de l’assemblée générale de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] en date du 9 juin 2022,

Dispense la SCI AIR VOLT de toute participation aux frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] aux entiers dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] de toutes ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI AIR VOLT de l’intégralié de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à Paris le 25 Juin 2026

La Greffière Le Président