Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA TRIBUNAL JUDICIAIRE annexe [Adresse 1] [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 26 JUIN 2026

Minute : /2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00782 - N° Portalis DB3I-W-B7K-DAMT

AFFAIRE : S.C.I. POG C/ [B] [V] [C]

DEMANDERESSE

S.C.I. POG, inscrite au RCS de la roche sur yon sous le numéro D451 529 069 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social et venant aux droits de Mr [P] [H] [X], né le 17 05 1960 à [Localité 2], domicilié [Adresse 2] suivant acte de vente reçu en date du 13 10 2021 par Me [R], notaire associé de la SCP [D] [J] [N] et [F] [R], titulaire d’un office notarial à [Adresse 3], venant lui meme aux droits de Mme [T] [O] veuve [P] née le 25-02-1931 à [Localité 3] de nationalité française et décédée le 09-10-2011, suivant acte de notoriété successoral du 03.04.2012 de Me [Z] [J], notaire associé de la SCP [Z] [J] et [D] [J] [N] notaires associés, titulaire d’un office notarial à [Localité 4] et de Mr [P] [L], né le 16-08-1924 à [Localité 5], de nationalité francaise et décédé le 19-07-2005, suivant acte de notoriété recu le 10/04/2006 de Me [Z] [J], notaire associé de la SCP [Z] [J], notaire associé, titulaire d’un office notarial à [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Mr [P] [H] [X], gérant

DEFENDEUR

Monsieur [B] [V] [C] né le 20 Décembre 1966 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

comparant

Le 26 06 2026 copie exécutoire délivrée à :

SCI

copie délivrée à : Défendeur M COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,, Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience du 19 Mai 2026 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE   Le 12 octobre 2002, Monsieur et Madame [P], aux droits desquels vient la SCI POG, a donné à bail à Monsieur [B] [V] [C] des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 4] moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 487,84 €, provision sur charges comprises, à compter du 1er décembre 2002.   Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement des sommes dues au bailleur, au titre du dépôt de garantie, des loyers ou charges régulièrement appelées, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.   Le 27 octobre 2025, la SCI POG a fait délivrer à Monsieur [B] [V] [C] un commandement de payer la somme en principal de 5.610 € au titre des loyers et charges impayés, terme d'octobre 2025 inclus, visant la clause résolutoire.   

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2026, la bailleresse a fait assigner Monsieur [B] [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne aux fins de voir : - constater la résiliation du contrat de bail par l'effet de la clause résolutoire insérée au bail, - subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, - ordonner, au besoin avec l’assistance de la force publique, l’expulsion de Monsieur [B] [V] [C] et de tout occupant de son chef et de tous meubles et effets mobiliers garnissant les lieux, - condamner Monsieur [B] [V] [C] à lui payer la somme de 5.808 € au titre des loyers et charges impayés au mois de décembre 2025 avec intérêts au taux légal, - condamner Monsieur [B] [V] [C] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant égal à 510 euros jusqu'à libération des lieux, indemnité d'occupation revalorisée en fonction des indices IRL de l'INSEE, - condamner Monsieur [B] [V] [C] à lui payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile pour frais non répétibles, - condamner Monsieur [B] [V] [C] aux entiers dépens et frais de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, des notifications CCAPEX et de l'assignation.     A l’audience du 19 mai 2026, la SCI POG, représentée par Monsieur [K] [P], gérant, a actualisé la dette locative à la somme de 5.408 €, terme de mai 2026 inclus. Elle ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement au défendeur à hauteur de 100 euros par mois et à la suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que le paiement du loyer courant était repris.   En défense, Monsieur [B] [V] [C] a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire en faisant valoir qu'il percevait un salaire de 1.600 euros par mois, qu'il n'avait pas de personne à charge, qu'il était en situation de surendettement (environ 8.000 euros de dettes) et qu'il avait déposé un dossier de surendettement le 29 avril 2026.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2026.

  MOTIFS DE LA DÉCISION   Sur la résiliation du bail   Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.   La SCI POG justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), l'engagement d'une procédure contentieuse à l'encontre de son locataire par voie électronique le 27 octobre 2025.   En outre, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 13 mars 2026 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément à l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.   L'action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.   En application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative, ni aux contrats de bail stipulant expressément un délai de deux mois.

En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.             En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.   Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2025, la SCI POG a fait délivrer à Monsieur [B] [V] [C] un commandement de payer la somme de 5.610 euros au titre des loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.   Le défendeur n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 décembre 2025.   Sur l’arriéré locatif    La SCI POG a actualisé la dette locative à la somme de 5.408 €, terme de mai 2026 inclus.

Le défendeur ne justifie pas s'être acquitté de la dette, qu'il ne conteste pas.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [B] [V] [C] à payer à la SCI POG la somme de 5.408 € au titre des loyers et charges impayés, terme de mai 2026 inclus.   Sur les délais de paiement   L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, dans son paragraphe V, dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.   Monsieur [B] [V] [C] sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. La bailleresse ne s'y oppose pas.

Monsieur [B] [V] [C] ayant repris le paiement du loyer courant et entrepris d'apurer la dette locative, il convient de lui accorder des délais de paiement comme il sera dit au dispositif.   Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le délai ci-dessus accordé et ladite clause sera réputée n’avoir jamais joué si le locataire respecte l’échéancier fixé.   Cependant, à défaut de respect de cet échéancier et après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, l’intégralité des sommes dues sera immédiatement exigible et la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié le 27 décembre 2025.   Dans cette hypothèse, Monsieur [B] [V] [C] devra quitter les lieux sous peine d’être expulsé, si besoin avec le concours de la force publique, deux mois après un commandement de quitter les lieux.   Il convient, dans ce cas, de condamner Monsieur [B] [V] [C] à payer à la SCI POG une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des derniers loyers, avec indexation, outre les charges dûment justifiées jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs.   Sur les demandes accessoires    Monsieur [B] [V] [C], qui succombe, supportera dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer du 27 octobre 2025 outre la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.   Les circonstances de la cause ne justifient pas d'écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

  PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,   CONSTATE que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 12 octobre 2002 entre Monsieur et Madame [P], aux droits desquels vient la SCI POG et Monsieur [B] [V] [C] concernant les locaux à usage d'habitation situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 27 décembre 2025,

CONDAMNE Monsieur [B] [V] [C] à payer à la SCI POG la somme de 5.408 euros au titre des loyers impayés, terme de mai 2026 inclus,   AUTORISE Monsieur [B] [V] [C] à régler la dette au moyen de 35 versements mensuels de 100 euros suivi d’un 36ème versement qui soldera la dette en principal et intérêts, en sus du paiement du loyer courant. Le premier versement devra être fait au plus tard 10 jours après la signification du présent jugement et les suivants au plus tard le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés et dit que ladite clause sera réputée n’avoir jamais joué si le locataire respecte le plan d’apurement de la dette,

DIT qu’à défaut de respect de l’échéancier et après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, l’intégralité des sommes dues sera immédiatement exigible et que la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié le 27 décembre 2025,

DIT qu’à défaut de paiement d'une mensualité, due au titre de l’arriéré des loyers impayés ou du loyer et des charges courants:

* la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, * la clause résolutoire reprendra son plein effet, * faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [B] [V] [C] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, * le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, * Monsieur [B] [V] [C] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexé selon les stipulations contractuelles augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, et ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés,   CONDAMNE Monsieur [B] [V] [C] à payer à la SCI POG la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,   RAPPELLE que la décision bénéficie de l'exécution provisoire,   CONDAMNE Monsieur [B] [V] [C] aux entiers dépens.   Ainsi Jugé et Mis à disposition les jour, mois et année susdits, et ont signé,   Le Greffier                                                                                         Le Président