Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 Juin 2026

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DEMANDERESSE :

S.A.S. OCEALE [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Maître Louis-Marie LE ROUZIC, avocat au barreau de NANTES

D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [Y] [Adresse 2] [Localité 2]

non comparant D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Charlotte LEFRANC Greffière : Nathalie DEPIERROIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 avril 2026 Date des débats : 09 avril 2026 Délibéré au : 25 juin 2026

RG N° N° RG 26/00989 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OOTB

Copies aux parties le : CE + CCC à Maître [Q] [B] CCC à Monsieur [Z] [Y] + préfecture Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 6 avril 2018, [K] [H] et [S] [H] ont donné à bail à Monsieur [Z] [Y] un logement avec terrasse de type 3, situé [Adresse 3]. Suivant acte de vente en date du 26 novembre 2022, la S.A.S OCEALE a acquis la propriété de l’immeuble objet du bail. Par courrier en date du 5 janvier 2023, l’acquéreur a informé le locataire de l’acquisition du bien et lui a notifié la reprise du bail d’habitation. Le 27 novembre 2023, la S.A.S OCEALE a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 5 276,42 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 17 novembre 2023. Par acte de commissaire de justice du 6 février 2026, notifié au représentant de l'Etat dans le département le même jour, la société LA S.A.S OCEALE a fait assigner Monsieur [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de : - Constater la résiliation judiciaire du bail d’habitation pour non-paiement des loyers ; - Constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre de Monsieur [Z] [Y] depuis le 27 janvier 2024 ; - Ordonner la libération des lieux, et à défaut l'expulsion de Monsieur [Z] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ; - Exclure expressément, le bénéfice des dispositions protectrices des articles L. 412-1 à L.412-6 du CPCE ; - Condamner par provision Monsieur [Z] [Y] à lui payer : - la somme de 24 186,89 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience; - une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer et des charges courantes à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux ; - la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 9 avril 2026, lors de laquelle LA S.A.S OCEALE, valablement représentée par ministère d’avocat, a procédé par voie de dépôt. Régulièrement assigné à étude, Monsieur [Z] [Y] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pas été transmis par les services sociaux au tribunal. La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION : Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Par ailleurs, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 3]-Atlantique le 6 février 2026, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience. Conformément aux dispositions de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, la CCAPPEX a été régulièrement saisie par les bailleurs en date du 28 novembre 2023, soit dans un délai de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 6 février 2026. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer du 27 novembre 2023 qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ayant pris effet le 6 avril 2018 étaient réunies à la date du 27 janvier 2024. Dès lors, Monsieur [Z] [Y], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, la créance principale de la S.A.S OCEALE est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail du 6 avril 2018. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 24 186,89 € au 3 décembre 2025, échéance du novembre 2025 incluse, somme à laquelle il convient de déduire les frais de rejet de prélèvement (273,60 €). En conséquence, Monsieur [Z] [Y] sera condamné à payer à la société LA S.A.S OCEALE la somme de 23 913,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Monsieur [Z] [Y] sera par ailleurs condamné à payer la S.A.S OCEALE une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 761,33 euros à compter de décembre 2025, sans indexation ni revalorisation dans la mesure où la situation n’est pas censée perdurer, et ce à compter la signification de l’ordonnance.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution : En vertu de l'article L412-1 du Code des procédures civile d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l’espèce, la S.A.S OCEALE sollicite la suppression du délai de deux mois au motif que le locataire s’est montré défaillant dans le paiement du loyer sur une durée totale de 39 mois. Or, il conviendra de faire remarquer que, d’une part, la S.A.S OCEALE est partiellement responsable de l’amplitude de la dette engendrée pour avoir attendu le 6 février 2026 pour assigner Monsieur [Z] [Y] alors qu’elle était en mesure de le faire à compter du 27 janvier 2024 et, d’autre part, que l'existence de manquements contractuels ne peut à elle seule démontrer la mauvaise foi du locataire. De plus la bailleresse ne démontre pas que l'absence de paiement du locataire est volontaire. Ainsi, le manquement contractuel n'est corroboré par aucun élément objectif établissant la mauvaise foi de ces derniers. Par conséquent, la mauvaise foi du locataire n'étant pas caractérisée, le délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du Code des procédures civile d'exécution ne sera pas écarté et la bailleresse sera déboutée de sa demande de suppression du délai. Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [Y] sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. Par ailleurs, il sera également condamné à verser à LA S.A.S OCEALE, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS : La Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile; DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d'habitation conclu le 6 avril 2018 entre [K] [H] et [S] [H] et Monsieur [Z] [Y] ; CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 27 janvier 2024, du contrat de bail ayant pris effet le 6 avril 2018, portant sur le logement situé [Adresse 4] – [Localité 4] [Adresse 5] ; DIT que Monsieur [Z] [Y] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [Z] [Y] ainsi que celle de tous occupant de son chef, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ; RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] à payer à la S.A.S OCEALE venant aux droits de Monsieur [K] [H] et Madame [S] [H] la somme de 23 913,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ; CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] à payer à la S.A.S OCEALE, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 761,33 euros à compter de décembre 2025, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) à compter la signification de l’ordonnance et jusqu’à la libération effective des lieux ; DEBOUTE la S.A.S OCEALE de sa demande de suppression du délai deux mois prévu par l'article L412-1 du Code des procédures civile d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] à payer à la S.A.S OCEALE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. DIT qu’une copie de cette ordonnance sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Nathalie DEPIERROIS Charlotte LEFRANC