Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE LA GAILLARDE

JUGEMENT DU 25 JUIN 2026

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N° RG 25/00073 - N° Portalis DBXF-W-B7J-C5EH

MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 25 JUIN 2026

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

Représenté par Me Olivier BROUSSE, avocat au barreau de LIMOGES

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [B], né le 23 Août 1983, demeurant [Adresse 3]

Non comparant

Copie exécutoire Me [Localité 3], M. [B] le 25/06/2026

DÉBATS : Audience publique du 23 Avril 2026

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président au Tribunal Judiciaire de BRIVE,

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier,

Date de mise à disposition de la décision : 25 Juin 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 06 mai 2015 à effet au 16 mai 2015, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE a donné en location à Monsieur [W] [B] un garage sis [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 40,45 euros.

Le 23 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer le mettant en demeure de régler la somme principale de 852,60 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, le bailleur fait assigner Monsieur [W] [B] devant ce tribunal, par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, et demande, au visa des dispositions des articles 1217, 1224, 1227 et 1228 du code civil, de : - prononcer la résiliation du bail portant sur le garage sis [Adresse 5], - ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, - condamner le défendeur à lui payer la somme de 852,60 euros au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 25 juin 2025, sauf à parfaire selon décompte fourni lors des débats, - condamner le défendeur à lui payer les loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement avec intérêts, - condamner le défendeur à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts de droit, - condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner le défendeur aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été entendue à l’audience du 23 octobre 2025 et renvoyée à celle des 26 février 2026 et 23 avril 2026 pour mise en place d’un plan d’apurement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 avril 2026.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 1], représenté par son avocat, a indiqué que le plan d’apurement n’était pas respecté et a actualisé sa demande à la somme de 755,30 euros au 15 avril 2026, terme de mars 2026 inclus.

Régulièrement cité à personne, Monsieur [W] [B] n’a pas comparu. Il a fait parvenir un courriel du 23 avril 2026 indiquant qu’il ne pourra être présent à l’audience mais qu’un plan d’apurement a été mis en place, qu’il a déjà effectué des règlements et qu’il s’engage à le respecter.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 25 juin 2026.

MOTIFS

Sur l’impayé locatif

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur a l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers et charges dus par le locataire au 15 avril 2026, terme de mars 2026 inclus, s’élève à la somme de 755,30 euros. Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [W] [B] à payer au demandeur : - la somme de 755,30 euros au titre des loyers et charges dus au 15 avril 2026, terme de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2025, date du commandement de payer, - les loyers et charges du 1er avril 2026 au 25 juin 2026, date de la résiliation.

Sur la résiliation du contrat

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Monsieur [W] [B] reste devoir la somme de 755,30 euros au titre des loyers et charges dus au 15 avril 2026, terme de mars 2026 inclus. Le défaut de paiement des loyers par le locataire constitue un manquement d’une gravité telle qu’il justifie la rupture du contrat à ses torts. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du contrat au 25 juin 2026, date de prononcé du présent, aux torts de Monsieur [W] [B] et d'accueillir la demande en expulsion.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office, d’accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans les conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-2 du code civil, et ce dans la limite de trois années.

Ce texte précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation sont suspendus et que les délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Le même texte dispose que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, et que dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Le plan d’apurement conclu entre les parties n’est pas produit. Au vu du décompte, le locataire a réglé les sommes de 120 euros en février et mars 2026, soit une somme de 79,55 en sus du loyer courant. Dès lors, au vu de ce décompte et alors que la date d’effet du plan n’est pas précisée, le défendeur respecte les délais de paiement. En conséquence, Monsieur [W] [B] sera autorisé à s’acquitter du montant de sa dette au moyen de 09 versements mensuels successifs de 80 euros chacun, suivis d’un 10ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la résiliation, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu’en outre, la résiliation reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l’expulsion des lieux du défendeur ou de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

En pareil cas, le défendeur sera condamné à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indexée comme le loyer, et ce, à compter de la prise d'effet de la résolution, c'est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance. Il sera précisé que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé du présent, est de 40,45 euros.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner Monsieur [W] [B] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 1], qui a été contraint de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [B] est condamné aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONDAMNE Monsieur [W] [B] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 1] : - la somme de 755,30 euros au titre des loyers et charges dus au 15 avril 2026, terme de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2025, - les loyers et charges du 1er avril 2026 au 25 juin 2026 ;

PRONONCE à effet au 26 juin 2026 et aux torts de Monsieur [W] [B] la résiliation du contrat de location qui lui a été consenti par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE en date du 06 mai 2015 à effet au 16 mai 2015 portant sur garage sis [Adresse 6] [Adresse 7] ;

ACCORDE à Monsieur [W] [B] un délai de 10 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, charges comprises, de 09 mensualités de 80 euros, la 10ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente ;

DIT que pendant le cours du délai accordé, les effets de la résiliation du contrat de location conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [W] [B], la résiliation sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date ou du loyer courant, charges comprises, la résiliation reprendra son effet de plein droit, sans mise en demeure, et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, charges comprises : - DIT que la résiliation retrouvera son plein effet à compter du premier incident de paiement, sans mise en demeure ; - ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Monsieur [W] [B], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; - CONDAMNE Monsieur [W] [B] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée comme le loyer, et ce, à compter de la prise d'effet de la résiliation, c'est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ; - PRÉCISE que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé du présent, est de 40,45 euros ;

CONDAMNE Monsieur [W] [B] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 1] la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [B] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal. avons signé et scellé les présentes