Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à être autorisé d'exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n° 26 /00613

N° RG 25/03214 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NWYR

AFFAIRE :

[A]

C/

S.A. UNICIL

Grosse exécutoire : Me Elisabeth RECOTILLET, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie - case palais n° 1005

Copies :

- Maître François xavier DE ANGELIS avocats au barreau de MARSEILLE

- Me Céline FALCUCCI, avocat correspondant au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie - case palais n° 188

délivrées le ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 23 JUIN 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [X] [A] née le 21 Juin 1977 à [Localité 1] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Elisabeth RECOTILLET, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

S.A. UNICIL [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Maître François xavier DE ANGELIS avocats au barreau de MARSEILLE et de Me Céline FALCUCCI, avocat correspondant au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 février 2026 Date des débats : 28 Avril 2026 Date du délibéré : 23 Juin 2026

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 23 JUIN 2026 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 12 décembre 2025 à l’encontre de la société UNICIL, ci-après désignée « le bailleur », les conclusions et le dossier vers lesquels il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de [A] [X], ci-après désignée « la locataire ».

En résumé, il s’avère que la locataire a subi un premier dégât des eaux en avril 2024 dans sa chambre et sur sa terrasse . Elle en a informé aussitôt le bailleur. Ce dernier est intervenu en déclarant le sinistre auprès de l’assurance dommage-ouvrage de la résidence.

Au mois d’avril 2025, la locataire subissait un nouveau dégât des eaux dans sa salle de bain qu’elle déclarait à son assurance habitation. Les infiltrations d’eau provenant du plafond au-dessus de sa douche et touchant un placard mitoyen, elle en informait également son bailleur en demandant d’urgence une intervention pour arrêter la fuite d’eau.

Face à l’absence de réaction du bailleur, elle saisissait le service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 1] qui se rendait sur place le 1er août 2025 et constatait les désordres (humidité, moisissures, coulures).

Le service précité a dès lors adressé au bailleur une mise en demeure de mener les investigations nécessaires pour identifier la source des problèmes et procéder aux travaux de réparation dans un délai d’un mois.

En l’absence de réaction positive du bailleur, la locataire [A] [X] a mis en demeure le 14 octobre 2025 le bailleur de faire les travaux nécessaires puis tentait une demande de conciliation qui n’aboutissait pas en l’absence du bailleur.

A l’audience initiale du 10 février 2026 le dossier a été renvoyé au 24 mars puis au 28 avril 2026 date à laquelle l’affaire a été retenue.

A l’audience du 28 avril 2026 :

[M] [C], la locataire, n ‘est pas présente mais représentée par son conseil lequel dépose son dossier et expose que les travaux d’étanchéité de la salle de bain ont été effectués en janvier 2026. Elle précise avoir toujours informé son bailleur (UNICIL) pour les travaux sur la porte d’entrée. Elle maintient sa demande de 20 % du loyer pour préjudice de jouissance soit 156,20 euros par mois depuis le mois d’avril 2025 jusqu’au mois de janvier 2026 et donc la somme de 1.405,80 euros. Dans son assignation elle demande de condamner le bailleur à lui payer le préjudice de jouissance ci-dessus exposé, de condamner le bailleur à changer le barillet de la porte d’entrée de l’appartement et à supprimer le jeu qui laisse passer l’air et ce sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter de la présente décision, la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société UNICIL n’est pas présente mais représentée par son conseil lequel dépose ses conclusions et son dossier. Il s’oppose à une demande de dommages et intérêts car la preuve du préjudice n’est pas établi et il en conteste le quantum. Il demande de débouter la locataire de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, de la condamner aux entiers dépens de l’instance et au paiement d’une somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon ce qu’autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liés par un bail du 20 avril 2022 pour un logement sis [Adresse 3] à [Localité 1].

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

Force est de constater que [A] [X] a été victime de deux dégâts des eaux.

Le premier en avril 2024 signalé aussitôt au bailleur et à l’assurance habitation du locataire par contrat souscrit auprès du Crédit Mutuel. Au mois de juin 2014 soit trois mois plus tard, il n’est pas précisé si les dommages avaient été réparés et le 30 septembre 2024 le bailleur écrit au locataire pour lui dire qu’il avait fait une déclaration à l’assurance dommage-ouvrage et qu’une expertise allait être réalisée.

Il est pour le moins étonnant que l’expert de la société STELLIANT CONSTRUCTION PROVENCE écrive dans son courrier du 19 novembre 2024 au bailleur « Nous nous sommes rendus sur place le 18 novembre 2024 et n’avons pas pu constater la matérialité du dommage du fait de l’impossibilité d’accès à l’appartement 302. Les garanties ne peuvent trouver leur application, nous ne pouvons donc pas donner suite à votre demande d’indemnisation. Nous regrettons de ne pouvoir vous donner satisfaction ».

Le juge des référés est le juge de l’évidence. A l’évidence la question se pose : pour accéder à l’appartement il aurait été nécessaire d’en informer la locataire suffisamment tôt de façon à ce qu’elle ait connaissance de la date de passage ou qu’il lui soit demandé à quelle date et quelles plages horaires lui permettaient d’être présent. Or le courrier d’information a été adressé par le bailleur à la locataire 6 jours avant.

Le second dégât des eaux s’est produit en juin 2025. Après de nombreux mails, le dernier du 5 novembre 2025 soit presque 5 mois après le sinistre, après une injonction par le service d’hygiène de la ville de [Localité 1] du 13 août 2025, une mise en demeure de par la locataire du 14 octobre 2025, les travaux n’étaient toujours pas engagés et ne le seront qu’en janvier 2026.

Il est indéniable que les délais d’exécution de presque 8 mois ont été préjudiciables à la locataire pour lui permettre de jouir du bien comme il se doit.

Au visa de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

L’article 1231-1 du code civil sanctionne la mauvaise exécution contractuelle par l'allocation de dommages et intérêts.

S'il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher sur une demande de dommages et intérêts, une provision à valoir sur l’indemnisation à venir peut toutefois être accordée, dans le cas où l’existence d’un préjudice est démontrée par le requérant de manière certaine et incontestable, ce qui est le cas dans le présent dossier au regard des faits exposés supra.

Aucune somme ne saurait être allouée, a fortiori provisionnelle, sur un préjudice futur. Cependant, il résulte de ce qui précède que le preneur a nécessairement été privé d'une jouissance paisible pendant presque 8 mois.

Par conséquent, il convient de lui allouer une somme provisionnelle à faire valoir sur le préjudice de jouissance pour la période écoulée uniquement , comme demandée à hauteur de 1.405,80 euros.

Sur la demande de travaux sous astreinte :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 pris en ses articles 1, 2 et 3 définit le logement décent comme celui, qui, notamment, doit satisfaire aux exigences suivantes : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.

Enfin, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours

Le logement présente ainsi de manière certaine un trouble manifestement illicite et l'absence de réaction du bailleur qui a pourtant été avertie par courrier et mail de la locataire caractérise un manquement de sa part à son obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation.

Le trouble manifestement illicite qui en résulte justifie qu'il soit ainsi condamnée à faire des travaux de remise en état qui seront précisés au dispositif de la présente décision.

Rien ne justifiant, à ce stade, le prononcé d'une astreinte telle que prévue à l'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires.

La société UNICIL, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Elle sera, en outre, condamnée à verser à [X] [A] la somme de 700,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Vu l’urgence ; Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ; Vu l’article 1231-1 du code civil ; Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; Vu les pièces du dossier,

Statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort, Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais, d’ores et déjà :

CONDAMNONS, dès à présent, compte-tenu du trouble manifestement illicite et de l'urgence, la société UNICIL à réaliser les travaux suivants, dans un délai de soixante jours suivant la signification de la présente ordonnance : - changer le barillet de la porte d’entrée de l’appartement loué à [X] [A] et supprimer le jeu qui laisse passer l’air ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande d'astreinte ;

CONDAMNONS la société UNICIL à verser à [X] [A] la somme provisionnelles de 1.405,80 euros à faire valoir sur son préjudice de jouissance,

CONDAMNONS la société UNICIL à verser à [X] [A] la somme de 700,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société UNICIL aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT