Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à être autorisé d'exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS Chambre de proximité [Adresse 1] [Localité 1]

JCP [Localité 2]

N° RG 25/00987 - N° Portalis DB26-W-B7J-ISBX

Minute n° :

JUGEMENT DU 25 Juin 2026

[G] [H] [K]

C/

[B] [R], [M] [Z] [P] [Y] [S]

Expédition délivrée le 25 Juin 2026 UDAF de la SOMME Maître Thomas LEGER SELARL GAUBOUR WALLART RUELLAN

Exécutoire délivrée le 25 Juin 2026 Maître [L] [D]

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l'audience publique du 11 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [H] [K] [Adresse 2] [Localité 3] sous la curatelle de l’UDAF de la SOMME représenté par Maître Thomas LEGER, au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [R] (décédé)

Madame [M] [Z] [P] [Y] [S] [Adresse 3] [Localité 4] représentée par la SELARL GAUBOUR WALLART RUELLAN, avocats au barreau d’AMIENS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 octobre 2024, avec effet au 21 octobre 2024, Madame [M] [S] et Monsieur [B] [R] ont donné à bail à Monsieur [G] [K] un logement (TI de 25m²) situé au [Adresse 2] à [Localité 5] (80) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 440 euros, outre 10 euros de provisions sur charges.

Se plaignant de phénomènes d’humidité, Monsieur [G] [K] a fait appel à son assureur (déclaration de sinistre du 30 janvier 2025) qui a missionné un expert qui a dressé un compte-rendu de recherche de fuite le 6 février 2025.

Suivant acte du 28 octobre 2025, Monsieur [G] [K], assisté de L’UDAF DE LA SOMME, sa curatrice, a fait assigner Madame [M] [S] et Monsieur [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’AMIENS afin d’obtenir leur condamnation à réaliser des travaux.

Monsieur [B] [R] est décédé le 16 juillet 2025 et il est constant que Madame [M] [S] est devenue seule bailleresse.

Après 4 renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 11 mai 2026.

Vu les conclusions de Monsieur [G] [K], déposées à l’audience, aux termes desquelles il demande à la juridiction de : -rejeter la demande d’irrecevabilité, à titre principal, -fixer la réfaction du loyer à hauteur de 50% à compter du 21 octobre 2024 ou, subsidiairement à compter du rapport d'expertise du 6 février 2025, jusqu’à achèvement des travaux de mise en conformité, -condamner Madame [M] [S] à lui payer en deniers ou quittance, la somme résultant de la différence entre les loyers acquittés et le montant des loyers réduits, -ordonner à Madame [M] [S] d’accomplir les travaux suivants dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à charge pour le juge de s’en réserver la liquidation *reprendre l'étanchéité au niveau de la porte de la douche, du lavabo et de l’évier, *changer le robinet de la machine à laver et du lave-linge, *prévoir un détalonnage de la porte de la salle de bains, *prévoir un nettoyage de la grille de ventilation de la menuiserie, *prévoir une révision du système de VMC, *procéder à un traitement ainsi-moisissures et anti-salpêtre des pièces, *nettoyer, laver, sécher, ré-enduire et repeindre les murs entachés d'humidité, *reprendre l'étanchéité du trou en façade, à titre subsidiaire, ordonner une expertise, avec réduction du loyer à hauteur de 50% pendant cette mesure d’instruction, en tout état de cause, -condamner Madame [M] [S] aux dépens et au paiement de la somme de 1800 euros au titre de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991, -rappeler l’exécution provisoire,

Vu les conclusions de Madame [M] [S], déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande à la juridiction de : -déclarer irrecevable les demandes de Monsieur [G] [K], -à titre subsidiaire, constater son accord pour la réalisation des travaux de comblement du trou en façade et de remise à neuf du système de VMC, -à titre infiniment subsidiaire, limiter à 5% la réduction du loyer, -condamner Monsieur [G] [K] aux dépens et au paiement de la somme de 1800 euros au titre de l’article 700, 2° du code de procédure civile, En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se reporter aux conclusions reprises par les parties à l’audience et reprenant leurs entiers moyens et arguments L'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité des demandes de Monsieur [G] [K] :

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose « à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire. Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants: 1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ; 2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ; 3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige. » Les articles 34 et suivants du code de procédure civile régissent les règles de calcul afin de déterminer le montant total des demandes.

Les demandes de Monsieur [G] [K] sont d’une valeur indéterminée et ne sont pas relatives à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire. Aucune irrecevabilité ne saurait dès lors être prononcée en application de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que ne saurait être qualifié de décent un logement dont l'état présente des risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Le logement doit à ce titre assurer le clos et le couvert en le protégeant des remontées d’eau, être protégé contre les infiltrations et permettre une aération suffisante, avec d’éventuels dispositifs de ventilation en bon état et permettant un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Un technicien en recherche de fuite mandaté par l’assureur de Monsieur [G] [K] a constaté : - la présence de traces de moisissures en partie basse des murs de la cuisine et de la chambre, en périphérie de la menuiserie de la chambre, des traces d’humidité en partie basse du mur de la salle de douche, - un excès d’humidité dans le logement (relevé hydrométrique des cloisons de la cuisine et du sol), - la présence de ponts thermiques, -une nette insuffisance du débit d’air dans le logement avec un système de VMC défaillant, - un détalonnage insuffisant de la porte de la salle d’eau, -un défaut d’étanchéité de la porte de la cabine de douche, -un défaut d’étanchéité de la façade extérieur du logement en raison d’un trou à sa base, -en conclusion, un phénomène de condensation dû à un manque de ventilation.

Il a préconisé des travaux : -d’étanchéité afin de combler le trou en façade, -de révision du système de VMC, -de détalonnage de la porte de la salle d’eau, -de reprise de l’étanchéité de la porte de la cabine de douche.

Un expert amiable (ELEX) a ensuite été mandaté par l’assureur de Monsieur [G] [K] qui a convoqué les bailleurs à une réunion sur place le 27 février 2025. Madame [M] [S] et Monsieur [B] [R] ne s’y sont pas présentés. La seule pièce versée aux débats en rapport avec cette expertise est la fiche « première visite » faite par l’expert qui confirme la présence de moisissures dans le logement, un problème d’étanchéité de la douche et une mention « VMC ».

Les photographies produites par Monsieur [G] [K] confirment la présence de moisissures dans le logement.

Il est établi par les constatations des techniciens ayant examiné les désordres que le phénomène de condensation, le taux anormalement élevé d’humidité et la prolifération de moisissures ont pour cause une insuffisance du système de ventilation du logement qui ne permet pas un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins de l’occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. L’ampleur des moisissures présente un risque pour la santé de son occupant de sorte que le logement ne saurait être qualifié de décent.

Les travaux sollicités par Monsieur [G] [K] sont parfaitement justifiés et si certains d’entre eux, relèvent en principe de l’obligation d’entretien courant du locataire, il sera jugé qu’ils sont soit rendus nécessaires par les désordres relevant de la responsabilité du bailleur ou étaient de toute évidence déjà nécessaires lors de l’entrée dans les lieux au vu de la courte durée du bail au moment de leur constat.

Madame [M] [S] a déjà engagé une partie substantielle des travaux attendus (devis signé avec des travaux prévus en juin) et a donné son accord pour la réalisation des travaux de comblement du trou en façade et de remise à neuf du système de VMC.

Afin de s’assurer de leur plein et entier achèvement, elle sera condamnée à les réaliser sous astreinte dans les conditions du dispositif et la juridiction se réservera la faculté de la liquider. Monsieur [G] [K] justifie d’un préjudice de jouissance dont le début sera fixé à sa déclaration de sinistre du 30 janvier qui en est la première expression. Il ne peut lui être opposé une limitation à la date à laquelle il en a avisé sa bailleresse. Son préjudice sera évalué à la somme de 140 euros par mois. L’essentiel des travaux étant prévus pour être réalisés en juin 2026, la juridiction ne fera pas application de la réduction du loyer jusqu’à l’exécution des travaux. La durée du préjudice sera ainsi fixée du 30 janvier 2025 au 31 mai 2026, soit pendant 16 mois. Madame [M] [S] sera ainsi condamnée à payer à Monsieur [G] [K] la somme de 2240 euros.

Sur les demandes accessoires :

Succombante, Madame [M] [S] sera condamnée aux dépens. Il n’est ainsi pas inéquitable de la condamner également à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700, 2° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DEBOUTE Madame [M] [S] de sa demande d’irrecevabilité des demandes de Monsieur [G] [K],

CONDAMNE Madame [M] [S] à accomplir les travaux suivants dans le logement pris à bail par Monsieur [G] [K], au [Adresse 2] à [Localité 5] (80), dans un délai de 8 mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard pendant une période de 90 jours : *reprendre l'étanchéité au niveau de la porte de la douche, du lavabo et de l’évier, *changer le robinet de la machine à laver et du lave-linge, *reprendre le détalonnage de la porte de la salle de bains, *nettoyer la grille de ventilation de la menuiserie, *reprendre ou changer le système de VMC, *procéder à un traitement ainsi-moisissures et anti-salpêtre des pièces, *nettoyer, laver, sécher, ré-enduire et repeindre les murs entachés d'humidité, *combler le trou en façade,

SE RESERVE la liquidation de l’astreinte, CONDAMNE Madame [M] [S] à payer à Monsieur [G] [K] la somme de 2240 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [M] [S] aux dépens,

CONDAMNE Madame [M] [S] à payer à Maître Thomas LEGER, avocat de Monsieur [G] [K], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 1000 euros en application de l’article 700 2° du code de procédure civile ; RAPPELLE qu’en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Maître [L] [D] dispose d’un délai de quatre ans à compter du jour où la présente décision est passée en force de chose jugée pour demander le versement de tout ou partie de la part contributive de l’Etat et qu’à défaut il est réputé avoir renoncé à celle-ci, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE