Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juin 2026 Président : Madame ATIA, Magistrat Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 09 Avril 2026

GROSSE : Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 26 juin 2026 à Me Alain GALISSARD Le 26 juin 2026 à Me Odile GIROD Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/05324 - N° Portalis DBW3-W-B7J-66EZ

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [A] né le 03 Avril 1943 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Alain GALISSARD, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [M] [U] épouse [A] née le 28 Février 1948 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Alain GALISSARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [N] [Y], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Odile GIROD, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 10 février 2022, M. [J] [A] et Mme [M] [U] épouse [A] ont donné à bail à Mme [N] [Y] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] dans le [Localité 3], pour un loyer de 580 euros et une provision sur charges de 120 euros.

Le 11 mars 2025, des loyers étant demeurés impayés, M. [J] [A] et Mme [M] [U] épouse [A] ont fait signifier à Mme [N] [Y] un commandement de payer la somme en principal de 5.954 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2025, M. [J] [A] et Mme [M] [U] épouse [A] ont fait assigner Mme [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, afin d'obtenir :

le constat de l'acquisition de la clause résolutoire,l'expulsion de Mme [N] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 9.260 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au mois de septembre 2025,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à un montant supérieur à celui du loyer, soit un minimum de 1.000 euros,sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 11 décembre 2025.

Elle a été plaidée à l’audience du 9 avril 2026 par les conseils respectifs des parties, M. [J] [A] et Mme [M] [U] épouse [A] étant représentés et Mme [N] [Y] comparaissant assistée de son conseil.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal. Il en a été donné connaissance aux parties.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à leurs conclusions n° 2, M. [J] [A] et Mme [M] [U] épouse [A], au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 :

-réitère leurs demandes initiales, -actualisent le montant de leur créance à la somme de 10.527,46 euros selon décompte arrêté au mois de mars 2026 et sollicitent oralement la condamnation de Mme [N] [Y] au paiement d’une somme de 6.087 euros, à titre subsidiaire, s’agissant des loyers hors charges, -s’opposent oralement aux demandes reconventionnelles de Mme [N] [Y].

Ils font valoir leurs âgés avancés et un contexte de troubles de voisinage. Ils se prévalent du commandement de payer délivré le 11 mars 2025 et demeuré infructueux. Ils écartent les contestations sérieuses soulevées en défense. Il estime que le décompte annexé au commandement de payer est parfaitement compréhensible.

Soutenant partiellement ses conclusions en ce qu’aucune fin de non-recevoir n’est soulevée, Mme [N] [Y], au visa de la loi du 6 juillet 1989, notamment de son article 24, et de l’article 1343-5 du Code civil :

-conclut au débouté des demandes de M. [J] [A] et Mme [M] [U] épouse [A], -à titre subsidiaire, sollicite la limitation de l’arriéré locatif à la somme de 6.087 euros ainsi que la limitation du montant de l’indemnité d’occupation, outre un délai de paiement de 36 mois, -en tout état de cause, demande le débouté de la demande formulée par M. [J] [A] et Mme [M] [U] épouse [A] au titre des frais irrépétibles et leur condamnation aux dépens ainsi qu’au paiement à leur conseil de la somme de 1.000 euros en application des articles 37 alinéa 2 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Sur le voisinage, elle déclare subir un harcèlement de la part de ses voisins. Elle fait valoir le caractère imprécis du décompte joint au commandement de payer délivré le 11 mars 2025. Elle avance ses difficultés financières suite au retard dans le renouvellement de son titre de séjour.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 26 septembre 2025, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l'audience du 11 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur les demandes principales

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire à l’article XI de ses conditions générales et un commandement de payer la somme en principal de 5.954 euros a été délivré le 11 mars 2025.

Le décompte annexé à ce commandement de payer est manuscrit, les mois sont désignés par des chiffres, en l’absence de ventilation du loyer et des charges, pour les années 2023 et 2024. S’agissant de l’année 2023, les sommes versées donnent lieu à une colonne distincte tandis que sur l’année 2024, elles sont renseignées au sein d’une unique colonne intitulée réglé/dû.

Ces éléments caractérisent, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, une contestation sérieuse quant à la validité du commandement, et ne peut, par voie de conséquence, permettre la mise en œuvre de la clause résolutoire, et conduire à la constatation de la résiliation de plein droit du bail.

S’agissant de la demande en paiement de l’arriéré locatif, M. [J] [A] et Mme [M] [U] épouse [A] communiquent une note manuscrite datée du 4 février 2026 reprenant les sommes mentionnées sur le décompte annexé au commandement de payer délivré le 11 mars 2025 pour les années 2023 et 2024. Cette note vise au titre des impayés locatifs sur l’année 2025 les mois de juin à décembre. L’examen de ce décompte excède également les compétences du juge des contentieux de la protection statuant en référé.

Il n’y a par conséquent pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes.

M. [J] [A] et Mme [M] [U] épouse [A], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de M. [J] [A] et Mme [M] [U] épouse [A] ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [A] et Mme [M] [U] épouse [A] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,