Demande en paiement relative à un autre contrat

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

■

N° RG 26/52287 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCJK4

N° : 6-CH

Assignation du : 18 Mars 2026

[1]

[1] 1 Copie exécutoire délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 25 juin 2026

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [P] [N] [Adresse 1] [Localité 1]

Madame [Z] [U] épouse [N] prise en la personne de son tuteur, Monsieur [P] [M] [N] demeurant [Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 1] [Localité 1]

représentés par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de PARIS - #E1624

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CONCORDE GESTION [Adresse 4] [Localité 3]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 27 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier,

Par acte du 5 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] a fait opposition au prix de vente des lots n° 15 et 16 de la copropriété à hauteur de la somme de 18.235 euros au titre de charges de copropriété impayées par M. [N] et Mme [U].

Par acte du 18 mars 2026, M. [N] et Mme [U] ont assigné en référé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : - ordonner la mainlevée de l'opposition au paiement du prix de vente des lots de copropriété n° 15 et 16 leur appartenant, notifiée le 5 février 2026 à la Selarl Pluriel notaires et associés à la requête du syndicat des copropriétaires ; - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens et au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l'audience du 27 mai 2026, les demandeurs sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance.

Le défendeur, régulièrement assigné à tiers présent au domicile, n'est pas représenté.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mainlevée de l'opposition au paiement du prix de vente

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 20, I , de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues.

A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre de l'hypothèque légale mentionnée à l'article 19-1 ».

L'article 5, I, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que :

« Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise : 1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l'année courante et des deux dernières années échues; 2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ; 3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ; 4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus [...] ».

En application de l'article 835 précité du code de procédure civile, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de faire cesser toute violation manifeste de la norme, qu'elle soit légale ou contractuelle.

Ainsi, il entre dans ses pouvoirs d'ordonner la mainlevée d'une opposition effectuée sur le fondement de l'article 20, I, de la loi du 10 juillet 1965 précité si celle-ci est manifestement irrégulière.

Au cas présent, les demandeurs soutiennent que l'opposition formée le 5 février 2026 est abusive et ne repose sur aucun fondement légal au motif que la somme de 18.235 euros se compose de frais de procédure à hauteur de 2.000 euros, d'une provision « attente jugement » de 12.300 euros et de divers autres frais, sommes pour lesquelles le syndicat des copropriétaires ne dispose pas d'un titre exécutoire et qui ne sont pas dues.

Si le texte précité n'impose pas au syndicat des copropriétaires de disposer d'un titre exécutoire pour former opposition au prix de vente d'un lot de copropriété, il ne peut qu'être constaté que le relevé de compte annexé à l'opposition pratiquée le 5 février 2026 comporte au débit une « provision attente jugement » de 12.300 euros.

Cette provision, qui représente les deux tiers de la somme réclamée, ne représente pas une créance du syndicat des copropriétaires effectivement liquide et exigible à la date de la mutation puisqu'il ne s'agit que d'une provision dans l'attente d'un jugement. Au demeurant, à la date de l'imputation de cette provision sur le décompte (outre 2.000 euros de « frais de procédure » inexpliqués), l'arriéré de M. [N] et Mme [U] n'était que de 936,39 euros.

En conséquence, et faute pour le syndicat des copropriétaires d'avoir comparu pour justifier d'une créance liquide et exigible à la date de la mutation, l'opposition est irrégulière et sa mainlevée sera ordonnée.

Sur les frais et dépens

Le défendeur partie perdante, sera tenu aux dépens.

Ayant contraint les demandeurs à agir en justice, il sera condamné à les indemniser à hauteur de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons la mainlevée de l'opposition au paiement du prix de vente des lots de copropriété n° 15 et 16 ayant appartenu à M. [N] et Mme [U], notifiée le 5 février 2026 à la Selarl Pluriel notaires et associés à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] aux dépens ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à payer à M. [N] et Mme [U] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Fait à Paris le 25 juin 2026

Le Greffier, Le Président,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY