Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 25/52529 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7LND

N° : 11-CH

Assignation du : 20 Mars 2025 06 Mai 2026 [1]

[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 25 juin 2026

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier.

DEMANDERESSE

Madame [E] [N] [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Nicolay FAKIROFF de l’AARPI ROOSEVELT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1234

DEFENDEUR

Monsieur [U] [O] [Adresse 2] [Localité 3]

représenté par Maître Marc GOUDARZIAN, avocat au barreau de PARIS - #C1657

DÉBATS

A l’audience du 27 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier,

Par acte du 7 juin 2010, Mme [N] a consenti un bail commercial à M. [O] portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 4], à destination de « cabinet dentaire et prothésiste dentaire », moyennant un loyer annuel principal de 30.000 euros HT/HC, payable trimestriellement et d’avance, outre une provision sur charges de 600 euros par trimestre.

Par acte du 5 décembre 2024, Mme [N] a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 23.692,67 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 24 mars 2025, Mme [N] a assigné M. [O] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonner son expulsion.

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été plaidée à l'audience du 27 mai 2026.

Entre temps, par acte du 2 avril 2026, Mme [N] a fait délivrer au preneur un nouveau commandement visant la clause résolutoire, à hauteur de la somme de 52.883,35 euros, et, par assignation du 6 mai 2026, « sur et aux fins » de la précédente, elle l'a assigné aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonner l'expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ; - condamner le défendeur au paiement de la somme provisionnelle de 52.883,35 euros au titre des loyers et charges impayés, outre le coût du commandement de payer de 321,79 euros ; - condamner le défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes jusqu'à la libération des locaux ; - le condamner au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l'audience du 27 mai 2026, Mme [N] maintient ses demandes dans les termes de son assignation du 6 mai 2026. Elle demande d'écarter des débats les conclusions du défendeur communiquées le jour-même de l'audience, à 2 heures du matin.

Le défendeur réplique que, dans cette hypothèse, les dernières pièces de Mme [N], communiquées le 26 mai 2026 avec son assignation, doivent également être écartées des débats.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience, il demande de : In limine litis, - déclarer nulle l’assignation délivrée le 20 mars 2025 par Mme [N] pour défaut de motivation en droit ; - déclarer nulle l’assignation sur et aux fins d’une précédente assignation délivrée le « 20 mai 2026 » par Mme [N] pour défaut de mention du jour de l’audience à laquelle l’affaire est appelée ;

À défaut, À titre principal, - déclarer irrecevables les demandes de condamnation non provisionnelles formées dans la première assignation ; - déclarer irrecevables comme étant prescrites les demandes de condamnation aux arriérés des loyers des années 2018, 2019 et du 1er trimestre 2020 ; - dire n’y avoir lieu à référé en raison d’une contestation sérieuse portant sur la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 5 décembre 2024 ; - dire n’y avoir lieu à référé en raison d’une contestation sérieuse portant sur la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 2 avril 2026 ; À défaut, - dire n’y avoir lieu à référé en raison d’une contestation sérieuse portant sur la régularité de la clause résolutoire du bail commercial du 7 mai 2010 ; À défaut, - dire n’y avoir lieu à référé en raison d’une contestation sérieuse portant sur le montant de la créance de Mme [N] ; À titre subsidiaire, - suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire ; - reporter ou échelonner le paiement de la somme due dans la limite de deux années ; En tout état de cause, - débouter Mme [N] de l’ensemble de ses demandes ; - la condamner aux dépens et au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux assignations et aux conclusions susvisées ainsi qu'à la note d’audience.

MOTIFS

Sur les demandes tendant à ce que les conclusions et pièces soient écartées des débats

La procédure étant orale et les deux parties ayant repris oralement à l'audience l'ensemble des moyens et prétentions contenus dans leurs écritures et ayant été en mesure de répliquer contradictoirement aux moyens développés par la partie adverse, il n'y a pas lieu d'écarter des débats des conclusions ou pièces régulièrement communiquées, même tardivement.

Sur l'exception de nullité des assignations soulevée par le défendeur

Aux termes de l'article 114 du code de procédure civile, « aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public ».

En l'espèce, M. [O] soulève la nullité de l'assignation du 20 mars 2025 pour absence de mention des moyens de droit invoqués au soutien de ses prétentions, et la nullité de l'assignation du 6 mai 2026 pour erreur relative à la date de l'audience, la date mentionnée étant le « 27 mai » sans précision de l'année.

Toutefois, les deux irrégularités invoquées sont des irrégularités de forme et le défendeur n'a subi aucun grief puisqu'il a été représenté lors de l'audience du 26 mai 2027 et a pu exposer ses moyens de défense aux termes de conclusions étayées de 18 pages ainsi qu'oralement à l'audience.

Les exceptions de nullité ne sont donc pas fondées et les assignations ne seront pas annulées.

Sur les fins de non-recevoir soulevées par le défendeur

M. [O] soulève l'irrecevabilité des demandes, qui n'étaient pas des demandes de condamnation provisionnelle aux termes de la première assignation.

Toutefois, la demanderesse sollicite, aux termes de son assignation du 6 mai 2026 et oralement lors de l'audience, sa condamnation au paiement de provisions, demande qui relève des pouvoirs du juge des référés.

M. [O] soulève également la prescription quinquennale des loyers réclamés au titre des années 2018 à 2022.

Mais la demande actualisée de Mme [N] ne porte plus que sur les loyers dus depuis le 2ème trimestre 2020. L'assignation du 20 mars 2025 ayant interrompu le délai de prescription de l'action en paiement des loyers, la fin de non-recevoir tirée de la prescription n'est pas fondée.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 5 décembre 2024 à hauteur de la somme de 23.692,67 euros principal.

Les contestations soulevées par M. [O] quant à la régularité de ce commandement de payer sont sérieuses, l'acte délivré comportant un décompte imprécis et incompréhensible, avec des « arriérés révisions » de 11.185 euros faisant référence à une lettre de Maître [Q] du 11 mars 2024 et des « arriérés de juin 2022 à fin mars 2023 » de 6.474,70 euros, sans décompte associé.

Face à un tel acte, le défendeur n'était pas mis en mesure de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées et, donc, de régulariser sa situation dans le délai d'un mois qui lui était imparti. La contestation tenant à l’absence d’information loyale et complète du locataire par le commandement de payer étant sérieuse, celui-ci ne peut produire aucun effet.

En revanche, le commandement de payer délivré le 2 avril 2026 est clair quant à ses effets et comporte un décompte précis de la dette locative depuis le 2ème trimestre 2020, avec imputation des paiements.

M. [O] conteste la régularité de la clause résolutoire figurant au bail et rappelée au commandement au motif que, telle qu'elle est formulée, elle fait obstacle à toute possibilité pour le juge d'accorder des délais au preneur pour régulariser sa dette locative. Il conteste également le montant du loyer réclamé, de 9.009,03 euros, exposant ne devoir que la somme trimestrielle de 8.926,97 euros. Il ajoute avoir toujours réglé cette somme trimestriellement et conteste les taxes foncières réclamées pour les années 2023 à 2025, qui ne reposent sur aucun justificatif.

Cependant, la clause du bail stipulant que « dans le cas où le preneur se refuserait à quitter les lieux, il suffira pour l’y contraindre d’une ordonnance de référé rendue par Monsieur le président du tribunal de grande instance, toute offre de paiement ou d’exécution après l’expiration du délai ci-dessus sera réputée nulle et non avenue, et ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise du bailleur », n'interdit pas au preneur de solliciter des délais de paiement suspensifs devant la présente juridiction. En tout état de cause, une telle stipulation serait réputée non avenue en application de l'article L. 145-15 du code de commerce.

En revanche, la bailleresse ne s'étant pas expliquée sur le montant du loyer trimestriel réclamé, de 9.009,03 euros, seule la somme de 8.926,97 euros, réglée par le locataire depuis 2020, sans aucune contestation de Mme [N] à l'exception de la présente procédure, sera retenue.

De même, Mme [N] n'a pas produit les justificatifs des taxes foncières réclamées pour les années 2023, 2024 et 2025, à hauteur de la somme globale de 6.197 euros, alors qu'il incombe au bailleur d'adresser au locataire qui en fait la demande les justificatifs des charges, impôts et taxes qu'il lui impute et de justifier devant le juge du montant des charges contestées (3e Civ., 29 janvier 2026, pourvoi n° 24-14.982, publié).

La contestation du locataire relative aux taxes, d'un montant de 6.197 euros, est donc fondée.

Toutefois, contrairement à ce qu'il soutient, le défendeur n'a pas réglé son loyer depuis le 2ème trimestre 2025. En effet, les extraits de relevés bancaires qu'il produit du 31 mars 2025 au 7 janvier 2026 (pièce n° 18) attestent que les virements de 8.926,97 euros faits chaque trimestre sont revenus impayés pour « code banque incorrect ».

Lors de l'audience, M. [O] a expliqué qu'il avait fait ces virements de bonne foi et n'était pas responsable du retour des prélèvements, la bailleresse ayant pu modifier unilatéralement son compte bancaire sans l'en aviser. Toutefois, il lui incombe de rapporter la preuve du paiement trimestriel de son loyer, ce qu'il ne fait pas. En outre, il ne pouvait ignorer l'ensemble des crédits de 8.926,97 euros apparaissant sur ses relevés de compte au lendemain de la date du virement.

Il apparaît en conséquence que les loyers sont demeurés impayés depuis le 2ème trimestre 2025 et que M. [O] est débiteur de la somme de 44.634,85 euros au 2ème trimestre 2026 (8.926,97 x 5).

Cette créance locative n'étant pas sérieusement contestable, le commandement de payer délivré le 2 avril 2026 est régulier à hauteur de ce montant.

Le locataire ne s’étant pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti, l’acquisition de la clause résolutoire au 2 mai 2026 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Il résulte de ce qui précède que l'obligation non sérieusement contestable du locataire s'élève à la somme de 44.634,85 euros au 2 avril 2026, terme du 2ème trimestre 2026 inclus.

Le locataire sera par suite condamné au paiement provisionnel de cette somme, outre le coût du commandement de payer.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail

M. [O] sollicite des délais de paiement suspensifs en application des dispositions précitées de l’article L. 145-41 du code de commerce et de l'article 1343-5 du code civil.

Cependant, il n’a effectué aucun règlement depuis le 2ème trimestre 2025 et n’est donc manifestement pas en mesure de régler le loyer courant et d’apurer sa dette dans le délai légal de 24 mois. En outre, il ne produit aucune pièce justificative de sa situation financière, à l'exception d'une décision du 4 janvier 2023 de la « commission d'inaptitude » relative à un avis favorable à l'octroi d'une allocation d'incapacité professionnelle totale permanente.

En l'absence de toute possibilité avérée de règlement de la dette, aucun délai supplémentaire ne saurait être imposé à la bailleresse et le rejet de la demande de délais s’impose.

Dès lors, l’expulsion du locataire sera ordonnée dans les termes du dispositif.

L’indemnité d’occupation due à la bailleresse à compter du 3 mai 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur les frais et dépens

M. [O], partie perdante, sera tenu aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera par suite condamné à payer à la demanderesse la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes des parties tendant à voir écarter des débats les conclusions du défendeur et les pièces de la demanderesse ;

Rejetons les exceptions de nullité soulevées par le défendeur et constatons l'absence de nullité des deux assignations ;

Rejetons les fins de non-recevoir soulevées par le défendeur ;

Constatons l’acquisition, à la date du 2 mai 2026 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], M. [O] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons M. [O] à payer à Mme [N] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 3 mai 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons M. [O] à payer à Mme [N] la somme provisionnelle de 44.634,85 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au 2 avril 2026, terme du 2ème trimestre 2026 inclus, outre le coût du commandement de payer ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de Mme [N] ;

Rejetons la demande délais suspensifs formée par M. [O];

Condamnons M. [O] aux dépens ;

Condamnons M. [O] à payer à Mme [N] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 25 juin 2026

Le Greffier, Le Président,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY