Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

■

N° RG 26/52921 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCJHN

N° : 10-CH

Assignation du : 17 Mars 2026

[1]

[1] 1 Copie exécutoire délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 25 juin 2026

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier. DEMANDERESSE

Madame [P] [O] [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Céline BRAKA, avocat au barreau de PARIS - #R0166

DEFENDERESSE

Madame [K] [Z] [Adresse 2] [Localité 3]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 27 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier,

Par acte du 8 mars 2023, Mme [O] a consenti à Mme [Z] un bail professionnel portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de six ans à compter du 1er mai 2023, moyennant un loyer mensuel de 2.500 euros payable d’avance, le 5ème jour ouvré de chaque mois, et une provision sur charges de 100 euros par mois.

Par acte du 12 janvier 2026, Mme [O] a fait signifier à Mme [Z] un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 6.371 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au terme de janvier 2026 inclus.

Par acte du 17 mars 2026, Mme [O] assigné Mme [Z] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et ordonner l’expulsion de la locataire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ; - condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 10.571 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés au 6 mars 2026, à parfaire au jour de l’ordonnance ; - condamner Mme [Z] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 3.750 euros, charges en sus, jusqu’à la libération des lieux ; - condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 27 mai 2026, Mme [O] actualise sa demande de provision à la somme de 6.071 euros au regard des paiements intervenus depuis l’assignation.

La défenderesse, régulièrement assignée, n’est pas représentée.

La présidente a sollicité la production, en cours de délibéré, d’un décompte actualisé des paiements effectués par la locataire depuis l’assignation. Par note du 28 mai 2026, la demanderesse a produit un tel décompte.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'expulsion d'un locataire devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de non paiement à la date exigible d’un loyer ou du montant des charges récupérables, un mois après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement de payer signifié le 12 janvier 2026 à Mme [Z] vise cette clause.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que celle-ci ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti. En effet, si des paiements ont été effectués, ils sont tous postérieurs au 12 février 2026.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 février 2026 à 24 h 00 et d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les termes du dispositif, sans que le prononcé d’une astreinte ne soit nécessaire, le concours de la force publique permettant d’assurer l’exécution de la décision.

L’indemnité d’occupation mensuelle due à la bailleresse à compter du 13 février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, sans la majoration de 50% sollicitée, celle-ci s’analysant en une clause pénale manifestement excessive et susceptible de modération par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, le relevé de compte de Mme [Z] versé aux débats et actualisé en cours de délibéré, au regard des paiements intervenus depuis l’assignation, mentionne l’existence d’un arriéré de loyers et charges de 6.071 euros au 27 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse.

Toutefois, cette somme inclut des régularisations de charges de 1.371 euros pour l’année 2024, qui ne sont pas produites, ainsi que des provisions pour charges pour l’année 2025 de 1.200 euros, alors qu’il n’est pas justifié de la régularisation annuelle. Or, le bail stipule que la régularisation de charges « s’effectuera chaque année sur présentation d’un décompte par nature des charges que le bailleur devra adresser au locataire un mois avant la date fixée pour le paiement qui serait occasionné par cette régularisation ».

L’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, dont le locataire peut dès lors obtenir le remboursement, à moins que le bailleur, dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie de l’existence et du montant des charges effectivement récupérables sur le preneur (3e Civ., 5 novembre 2014, pourvoi n°13-24.451, publié ; 3e Civ., 29 janvier 2026, pourvoi n°24-16.270, publié).

En l'absence de justification d'une régularisation annuelle pour les années 2024 et 2025, la demande au titre des provisions sur charges se heurte à une contestation sérieuse, de sorte que seule la somme de 3.500 euros est due de façon incontestable et sera mise à la charge de la locataire (6.071 - 1.371 - 1.200).

Mme [Z] sera par suite condamnée au paiement provisionnel de la somme de 3.500 euros, étant rappelé que la demande formée dans le dispositif de l'assignation est une demande de condamnation au fond mais que l'article 835 du code de procédure civile est visé et que la demande telle que précisée dans le corps de l'assignation est bien une demande de provision, de sorte que la défenderesse n'a pu se méprendre sur le sens de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Il n'y a pas lieu de rappeler les dispositions relatives à la trêve hivernale et aucun délai ne peut être accordé à Mme [Z], qui n'a pas constitué avocat et n'a pas comparu.

Mme [Z] sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer (le coût de l'assignation étant inclus dans les dépens).

Elle sera par suite condamnée à indemniser Mme [O] des frais qu'elle a été contrainte d'exposer, à hauteur de la somme de 1.500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit, à la date du 12 février 2026 à 24h00, du bail liant les parties portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4];

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités, Mme [Z] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons n'y avoir lieu à astreinte ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Mme [Z] à payer à Mme [O] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, majoré des charges, à compter du 13 février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons Mme [Z] à payer à Mme [O] la somme provisionnelle de 3.500 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 27 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de Mme [O] ;

Condamnons Mme [Z] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer ;

Condamnons Mme [Z] à payer à Mme [O] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Fait à [Localité 1] le 25 juin 2026

Le Greffier, Le Président,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY