Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 24 JUIN 2026

N° RG 25/03992 - N° Portalis DB22-W-B7J-TEAO Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 2] ROI et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Natacha MAREST-CHAVENON de la SELARL REYNAUD AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [E] [H] [K] demeurant [Adresse 3], [Localité 1],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [C] [I] [X] [U] demeurant [Adresse 3], [Localité 1],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 26 Juin 2025 reçu au greffe le 09 Juillet 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 16 Avril 2026, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 24 Juin 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [H] [K] et Mme [C] [I] [X] [U] sont propriétaires des lots n°14, 30 et 244 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2].

Faisant grief à M. [E] [K] et Mme [C] [U] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] leur a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé une mise en demeure d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Saint Germain en Laye (78100) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a, par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, fait assigner M. [E] [K] et Mme [C] [U] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1240 du code civil, de : - condamner solidairement, à défaut in solidum, M. [E] [K] et Mme [C] [U] à lui payer les sommes suivantes : • 8.975,78 euros, hors frais, au titre de leurs charges de copropriété arrêtées au 1er juin 2025 (appels 01/06/2025 inclus, après répartition des charges de l’exercice 01.10.2023 – 30.09.2024) avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 10 décembre 2024 ; • 874 euros à titre des frais de recouvrement ; • 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ; • 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement, à défaut in solidum M. [E] [K] et Mme [C] [U] aux entiers dépens ; - dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions d'actualisation notifiées par voie électronique le 26 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Saint Germain en Laye (78100), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, demande au tribunal de : - condamner solidairement, à défaut in solidum, M. [E] [K] et Mme [C] [U] à lui payer, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamner solidairement, à défaut in solidum, M. [E] [K] et Mme [C] [U] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement, à défaut in solidum M. [E] [K] et Mme [C] [U] aux entiers dépens ; - dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à ses dernières écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [E] [K] et Mme [C] [U], régulièrement assignés par acte remis à l'étude du commissaire de justice le 26 juin 2025, n'ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 27 janvier 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 avril 2026 et a été mise en délibéré au 24 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les défendeurs ont réglé les sommes qui lui étaient dues au titre des charges de copropriété à titre principal et au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 postérieurement à l’assignation. Il indique ne pas maintenir ses demandes relatives à ces dernières, mais maintenir sa demande de dommages et intérêts. Il fait valoir que l’importance de la somme due par les défendeurs lui a causé des problèmes de trésorerie extrêmement importants dans la mesure où il a dû faire l’avance des charges impayées par ces copropriétaires pour régler ses propres fournisseurs.

Le non-paiement des charges à leur échéance pendant plus d'un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice, le réglement de la dette par les défendeurs n’étant intervenu que postérieurement à l’assignation.

Il convient, dès lors, de condamner M. [E] [K] et Mme [C] [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires justifiant de ce que le réglement de copropriété de l’immeuble comporte une clause de solidarité, cette condamnation sera prononcée in solidum.

Sur les autres demandes

M. [E] [K] et Mme [C] [U], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [E] [K] et Mme [C] [U] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne in solidum M. [E] [H] [K] et Mme [C] [I] [X] [U] , à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [E] [H] [K] et Mme [C] [I] [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [E] [H] [K] et Mme [C] [I] [X] [U] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 JUIN 2026 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE