Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

Expéditions le : Minute n° 26/00048

Grosse :

JUGEMENT DU : 06 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01161 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F5BG

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Madame [F] [I] [Adresse 1] [Localité 1]

comparante en personne

DÉFENDERESSE

Madame [G] [E] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2]

comparante en personne

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame ZELINDRE, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 Décembre 2025 devant Madame FAIVRE, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Monsieur CHARTIN, Greffier, et de Madame [K] [O], Greffière stagiaire ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 06 Février 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 25 août 2023, Mme [G] [E] a donné en location à Mme [F] [I], un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant un dépôt de garantie à hauteur de 1660 euros.

Mme [F] [I] a quitté le logement le 28 août 2024.

Suivant courrier recommandé avec avis de réception en date du 10 avril 2025, Mme [F] [I] a mis en demeure le bailleur de lui restituer la somme de 1296,80 euros correspondant au solde du dépôt de garantie.

Un procès-verbal de carence a été dressé par le conciliateur de justice le 15 décembre 2025, le bailleur n’ayant pas répondu à sa sollicitation.

Selon requête du 14 mai 2025, Mme [F] [I] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy aux fins d’obtenir la restitution de la somme de 1296,80 euros par Mme [G] [E].

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 décembre 2025.

Mme [I] maintient sa demande et sollicite le paiement par Mme [E] des pénalités de retard de 10 % par mois de retard, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle fait valoir que la somme de 1296,80 euros a été conservée par Mme [E] sans motif légitime, qu’il n’y a pas eu d’état des lieux de sortie, que le logement est donc réputé avoir été remis en bon état. Elle indique que Mme [E] n’a pas justifié des sommes retenues. Elle indique que les photographies qu’elle produit sont postérieures à la remise des clés, qu’il n’y a pas eu de constat contradictoire des désordres invoqués.

Elle demande en outre, la condamnation de Mme [E] à lui verser la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts, du fait du stress engendré par la procédure, des frais postaux et de déplacement.

Elle sollicite enfin que les pièces produites par Mme [E] soient écartées dans la mesure où elles ne lui ont pas été communiquées en amont de l’audience.

Mme [E] s’oppose à la restitution du dépôt de garantie et demande la condamnation de Mme [I] à lui verser la somme de 2000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, de l’impossibilité de louer son bien pendant 20 jours, et du règlement des frais de plomberie.

Elle soutient qu’un état des lieux de sortie a été réalisé, que le logement était sale et qu’elle a dû faire intervenir une entreprise de nettoyage, que la baie vitrée était cassée, que Mme [I] a fait intervenir un plombier sans régler la facture.

La décision a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des pièces versées par la défenderesse

Il est vrai que les pièces remises par Mme [E] n’ont pas été communiquées en amont de l’audience à Mme [I].

Il y a toutefois lieu de tenir compte de l’enjeu du litige, et du fait que les parties ont été mises en mesure de s’expliquer contradictoirement et notamment au sujet des pièces remises au tribunal pendant l’audience.

Ainsi, il n’y a pas lieu d’écarter les pièces produites par la défenderesse et il convient de les déclarer recevables.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En application de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Aux termes de l’alinéa 7 du même article, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Il résulte en outre des dispositions de l’article 1731 du code civil, qu’en l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est considéré comme ayant remis le logement en bon état.

En l’espèce, Mme [I] soutient qu’aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé. Mme [E] produit néanmoins, un document comportant l’état des lieux d’entrée et mentionnant la date de sortie, ainsi des observations générales signé et daté du 26 août 2024. La signature et la mention « lu et approuvé » sont similaires à celles du bail concernant Mme [I]. L’échange de SMS entre les parties versé au débat confirme en outre, qu’un état des lieux de sortie a effectivement été réalisé.

En revanche, rien n’est mentionné sur l’état des meubles, de sorte qu’aucune somme ne peut être retenue par Mme [E] à ce titre.

L’état des lieux mentionne une difficulté au niveau de la baie vitrée. Les échanges de SMS démontrent en outre, que Mme [I] reconnaît un désordre mineur au sujet de la baie vitrée. La facture produite par Mme [E] apparaît conforme à la mention indiquée dans l’état des lieux et justifie donc une retenue sur le dépôt de garantie à hauteur de 127,60 euros.

S’agissant de l’abattement des WC, le ticket d’achat produit démontre que l’abattement de remplacement a été réglé par le plombier et non par Mme [E] et il est constant que la facture de plomberie est au nom de Mme [I], de sorte, que cette somme ne peut être déduite de l’état des lieux.

Concernant l’état du logement, l’état des lieux comporte comme seule mention « nettoyage moyen, à refaire entièrement ». Les photographies versées au débat ayant été prises après la date de sortie ne sont d’aucune valeur probante. Ce seul élément ne suffit pas à caractériser l’existence d’un désordre et à justifier la retenue de frais de ménage à hauteur de 760,20 euros. Aucune somme ne pourra être retenue à ce titre.

Ainsi, Mme [E] sera condamnée à verser la somme de 1169,20 euros à Mme [I] au titre du dépôt de garantie.

S’agissant du calcul des pénalités de retard prévues par les dispositions précitées, il convient de préciser que le loyer s’élève à 830 euros hors charges et que la date de sortie étant le 28 avril 2024, Mme [E] avait jusqu’au 28 août 2024 pour restituer le dépôt de garantie dans le délai légal. Les pénalités de retard ont donc couru 10 mois jusqu’à la saisine de la juridiction.

Le montant des pénalités de retard s’élève donc à la somme de 830 euros. Mme [E] sera condamnée à verser cette somme à Mme [I].

Sur les demandes de dommages et intérêts

Mme [I] ne démontre pas l’existence d’un préjudice subi qui ne serait pas réparé par la restitution du dépôt de garantie et les pénalités de retard. Les frais invoqués ne sont par ailleurs pas justifiés, de sorte que sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Mme [E] échoue également à caractériser l’existence d’un préjudice moral. Au surplus, il convient de relever que la facture de plomberie invoquée n’est pas à sa charge et que l’impossibilité de relouer son appartement n’est pas démontrée non plus. Sa demande de dommages et intérêts sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [G] [E] succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE RECEVABLES les pièces transmises par Mme [G] [E],

CONDAMNE Mme [G] [E] à payer à Mme [F] [I] la somme de 1169,20 euros en restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE Mme [G] [E] à payer à Mme [F] [I] la somme de 830 euros au titre des pénalités de retard,

CONDAMNE Mme [G] [E] au paiement des entiers dépens,

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formée par les parties,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Chloé ZELINDRE Manon FAIVRE