Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Juin 2026 __________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL 33 Avenue Pierre Mendès France 75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [D] Porte 3 Etage 2 Paul Bert 6 Rue Rouget de L’Isle 44220 COUËRON

non comparant

Madame [G] [I] Porte 3 Etage 2 Paul Bert 6 Rue Rouget de L’Isle 44220 COUËRON

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Séverine FONTAINE GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 02 avril 2026 date des débats : 02 avril 2026 délibéré au : 11 juin 2026

RG N° N° RG 25/04292 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OHSN

COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART CCC à Monsieur [N] [D] CCC à Madame [G] [I] + préfecture Copie dossier

Exposé du litige :

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2022, CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [N] [D] et Madame [G] [I] un immeuble à usage d'habitation situé au 6 Rue Rouget de Lisle - 44220 COUËRON, moyennant un loyer révisable et actuel de 570,70 euros, provision sur charges incluse. Par acte d'huissier en date du 15 mai 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de justifier d’une assurance et de l’occupation des lieux ainsi que de payer les loyers à hauteur de la somme de 1 972,70 euros, en visant la clause résolutoire. Par acte du 2 décembre 2025, CDC HABITAT SOCIAL a fait citer Monsieur [N] [D] et Madame [G] [I], locataires, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit, ou entendre prononcer la résiliation du bail, et obtenir : - l'expulsion de tout occupant ; - le paiement des loyers échus d'un montant de 2 749,76 euros ; - la fixation de l'indemnité d'occupation avec indexation ; - une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 2 avril 2026, CDC HABITAT SOCIAL, représentée, actualise sa créance à la somme de 3 866,48 euros, se désiste de sa demande fondée sur la résiliation pour défaut d’assurance et accepte la proposition d’apurement de la dette à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer. Monsieur [N] [D], bien que régulièrement assigné à étude, n'a pas comparu contrairement à Madame [C] [I] qui précise ne percevoir aucun revenu et évalue celui de ce dernier à 1 354 euros par mois, proposant d’apurer la dette à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer. A l’issue de l’audience, la Présidente a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 11 juin 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. En tout état de cause, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. En l'espèce, la Caisse d’Allocations Familiales de Loire-Atlantique ayant été saisie le 12 mai 2025 et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 3 décembre 2025, soit six semaines avant la date d'audience, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus Le bailleur réclame une somme de 3 866,48 euros au titre du loyer et des charges selon décompte arrêté au 31 mars 2026, loyer de mars inclus. Il est produit un décompte conforme au bail en ce qui concerne les loyers et les charges. En revanche, il est également inclus dans ce décompte des frais qui ne relèvent pas la dette locative et doivent en être exclus (321,36 euros). Par voie de conséquence, il convient de tenir solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [G] [I] au paiement de la somme de 3 545,12 euros. Les locataires doivent être condamnés au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision.

Sur la clause résolutoire Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par acte d'huissier en date du 15 mai 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de justifier d’une assurance et de l’occupation des lieux ainsi que de payer les loyers à hauteur de la somme de 1 972,70 euros, en visant la clause résolutoire.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Compte tenu de l'accord des parties pour des délais, il convient de faire droit à la demande ainsi qu'il est dit au dispositif.

Dans ces conditions, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l'échéancier. Mais, en cas de non-paiement intégral dans les délais, la clause résolutoire sera acquise, l'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation, due par les locataires jusqu'à sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges qu’ils auraient payé en cas de non-résolution du bail. Sur les demandes annexes Il ne paraît pas équitable de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir les locataires au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 15 mai 2025.

PAR CES MOTIFS La Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 19 janvier 2022 entre CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [N] [D] et Madame [G] [I] relatif à l'immeuble à usage d'habitation situé au 6 Rue Rouget de Lisle - 44220 COUËRON, conformément à la clause résolutoire acquise le 16 juillet 2025 ;

Condamne solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [G] [I] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3 545,12 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Monsieur [W] [D] et Madame [G] [I] à se libérer de leur dette d'un montant de 3 545,12 euros, outre les frais et dépens, par mensualités de 100 euros, en sus des loyers et charges courants, la première intervenant le 10 août 2026, les suivantes le 10 de chaque mois jusqu'à apurement de la dette ;

Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire et dit qu'elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l'échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

Dit qu'à défaut de paiement d'une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine la totalité de la dette redeviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu'à défaut pour les locataires d'avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;

Dit qu'en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par Monsieur [N] [D] et Madame [G] [I], à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure, sera d'un montant égal au dernier loyer majoré des charges et sera versé à CDC HABITAT SOCIAL et, en tant que de besoin, les y condamne solidairement;

Déboute CDC HABITAT SOCIAL de sa demande formée du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne in solidum Monsieur [N] [D] et Madame [G] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 mai 2025 ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection