Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 21 Mai 2026 __________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT 8, avenue des Thébaudières BP 70344 44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Monsieur [N] [B], munie d’un pouvoir écrit D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [M] [K] [U] Logement 1006 8 Avenue de l’Abbé Grégoire 44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Sylvie POTIER-KERLOC’H, avocate au barreau de NANTES

D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 04 décembre 2025 date des débats : 19 mars 2026 délibéré au : 21 mai 2026

RG N° N° RG 25/03712 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OEBE

COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à HARMONIE HABITAT CCC à Maître Sylvie POTIER-KERLOC’H + préfecture Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 25 mai 2018, la société anonyme d’Habitations à loyer Modéré HARMONIE HABITAT (ci-après HARMONIE HABITAT), a donné à bail à Madame [X] [U] un logement situé 8 avenue de l’Abbé Henri Grégoire - La Hachère - 44800 SAINT HERBLAIN.

Par décision du 31 août 2023, la commission de surendettement de Loire-Atlantique a mis en place un plan d’apurement comprenant la dette de loyers de la société HARMONIE HABITAT à hauteur de 1412,81 euros.

Madame [X] [U] n’ayant pu respecter les échéances, la société HARMONIE HABITAT lui a fait délivrer commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en date du 5 mai 2025, la mettant en demeure d'avoir à régler les loyers et charges échus et impayés.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 19 septembre 2025, la société HARMONIE HABITAT a fait assigner Madame [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à défaut de prononcer la résiliation du bail, d’ordonner son expulsion et de la condamner à lui verser la somme de 3964,56 euros, au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Par décision du 27 décembre 2025, la commission de surendettement de Loire-Atlantique a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, avec effacement de la dette à défaut de contestation des parties dans un délai de 30 jours.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 mars 2026, lors de laquelle la société HARMONIE HABITAT, représentée par son conseil, et constatant que la dette a été soldée avant l’audience, sollicite que les effets de l’acquisition de la clause résolutoire soient suspendus pour une durée de deux à compter du 30 octobre 2025, et à titre subsidiaire, à défaut d’acquisition de la clause, le prononcé de la résiliation du bail.

Madame [X] [U], représentée par son conseil, s’oppose aux demandes formulées par la société HARMONIE HABITAT.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 19 septembre 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant la première audience du 04 décembre 2025.

En outre, société HARMONIE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 25 janvier 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde créditeur de 0,07 euros au 18 mars 2026.

En conséquence, il y a lieu de constater que la dette est soldée.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire : En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, Madame [X] [U] ayant soldé sa dette, il ne peut plus lui être accordé de délais de paiement.

Sa dette locative étant éteinte au jour de l’audience, celle-ci se trouve dans la situation du locataire qui aurait respecté les délais de paiement accordés en vertu de l’article susvisé.

Dès lors, conformément à ces dispositions, il y a lieu de prévoir que la clause résolutoire est réputée non acquise.

En conséquence, la société HARMONIE HABITAT sera déboutée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Sur le même constat du règlement intégral de la dette, la demande de la société HARMONIE HABITAT fondée sur la résiliation judiciaire du contrat sera également rejetée.

Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et constatant que le règlement de la totalité de sa dette locative par Madame [X] [U] est intervenu postérieurement à l’assignation, il convient de la condamner aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

En revanche, il convient de débouter la société HARMONIE HABITAT de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la société anonyme d’Habitations à loyer Modéré HARMONIE HABITAT de l’ensemble de ses demandes principales et subsidiaires formulées à l’encontre de Madame [X] [U] ;

DÉBOUTE la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré HARMONIE HABITAT, de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [X] [U] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 5 mai 2025 ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Michel HORTAIS Pierre DUPIRE