Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Du 18 juin 2026

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 26/00456 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3S7R

S.A. DOMOFRANCE

C/

[N] [D], [Z] [J] épouse [Q]

- Expéditions délivrées aux parties

- FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 18/06/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 juin 2026

PRÉSIDENT : Madame Aurélie BAIL, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE [Adresse 2] [Localité 1]

Représentée par Mme [C] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [D] né le 28 Mars 1982 à [Localité 2] (BULGARIE) [Adresse 3] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 3]

Madame [Z] [J] épouse [Q] née le 04 Décembre 1987 à [Localité 4] (BULGARIE) [Adresse 6] [Adresse 7] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 3]

Présents

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Avril 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs ayant comparu, l’ordonannce de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 9 février 2023, la société [Adresse 8] a consenti un bail d'habitation à M. [N] [D] et Mme [Z] [J] épouse [Q] sur des locaux situés [Adresse 9] [Adresse 10] référencé n° 009871, à [Localité 5].

Par actes de commissaire de justice du 25 septembre 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3860,08 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [D] et Mme [Z] [J] épouse [Q] le 26 septembre 2025.

Par assignations du 15 décembre 2025, la société HLM DOMOFRANCE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [N] [D] et Mme [Z] [J] épouse [Q] et obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,

-4564,38 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 26 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, -250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 16 décembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 23 avril 2026, la société [Adresse 8] régulièrement représentée, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 avril 2026, s'élève désormais à 7606,23 euros. La société HLM DOMOFRANCE considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le dernier règlement intervenu début avril se limitant à 700 euros.

M. [N] [D] et Mme [Z] [J] épouse [Q], comparants en personne, exposent que Madame perçoit un salaire de l'ordre de 1700 euros mensuels et que Monsieur effectue des missions de saisonnier. Ils sollicitent la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement afin de rester dans les lieux et proposent de régler 200 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer l'arriéré locatif dont ils ne contestent pas le montant.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [N] [D] et Mme [Z] [J] épouse [Q] ont indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

Ils se sont engagés à effectuer un règlement de 200 euros avant fin avril.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

La bailleresse a confirmé dans le temps du délibéré avoir reçu le 28 avril un versement de 110 euros uniquement, mais a maintenu ses demandes compte tenu de l'irrégularité des paiements effectués, rappelant qu'avant avril, aucun règlement n'avait été effectué depuis octobre 2025.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Adresse 8] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 25 septembre 2025.

Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3860,08 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 novembre 2025.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [N] [D] et Mme [Z] [J] épouse [Q] n'ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l'audience et n'apparaissent pas en situation de régler leur dette, dès lors qu'ils n'ont pas respecté leur premier engagement de règlement en acquittant une somme de 110 euros au lieu des 200 euros promis.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de suspension de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société HLM DOMOFRANCE à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la société [Adresse 8] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 22 avril 2026, M. [N] [D] et Mme [Z] [J] épouse [Q] lui devaient la somme de 7606,23 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [N] [D] et Mme [Z] [J] épouse [Q] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 4564,38 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 824,17 euros (montant de l'échéance de mars 2026).

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 26 novembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société HLM DOMOFRANCE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [D] et Mme [Z] [J] épouse [Q], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 septembre 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 février 2023 entre la société [Adresse 8], d'une part, et M. [N] [D] et Mme [Z] [J] épouse [Q], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 11] référencé n° 009871, à [Localité 5] est résilié depuis le 26 novembre 2025 ;

REJETTE la demande de suspension de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement formées par M. [N] [D] et Mme [Z] [J] épouse [Q], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement ;

ORDONNE à M. [N] [D] et Mme [Z] [J] épouse [Q] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 9] [Adresse 12], logement référencé n° 009871, à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [D] et Mme [Z] [J] épouse [Q] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 824,17 euros (huit cent vingt-quatre euros et dix-sept centimes) par mois (montant de l'échéance du mois de mars 2026) ;

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 novembre 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [D] et Mme [Z] [J] épouse [Q] à payer à la société HLM DOMOFRANCE la somme de 7606,23 euros (sept mille six cent six euros et vingt-trois centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 22 avril 2026, (échéance du mois de mars 2026 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 4564,38 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [D] et Mme [Z] [J] épouse [Q] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 25 septembre 2025 et celui des assignations du 15 décembre 2025 ;

DÉBOUTE la société [Adresse 8] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE