Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/00699 - N° Portalis DBY7-W-B7K-E5RE

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[F] [Z]

JUGEMENT DU 19 Juin 2026 Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. PLURIAL NOVILIA [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Monsieur [F] [Z] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 31 Mars 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par la mise à disposition au greffe le 19 Juin 2026 par Irène PONCET-DUARTE, Présidente assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée le : à

Copie délivrée le : à

Page sur

RAPPEL DES FAITS

Selon contrat du 30 août 2022, la S.A. PLURIAL NOVILIA a donné à bail à M. [F] [Z] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 318,24 euros, outre 131,61 euros de provision mensuelle sur charges.

Selon courrier reçu le 25 mars 2025, M. [F] [Z] a donné son préavis de départ.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la S.A. PLURIAL NOVILIA a fait assigner M. [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 04 mars 2026 pour obtenir la validation du congé, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 31 mars 2026.

A l’audience, la S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. La société bailleresse indique que la dette s’élève toujours à la somme de 4.614,51 euros. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude M. [F] [Z] ne comparait pas, n’est pas représenté, et ne fait parvenir aucune pièce.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, il y a lieu de statuer selon jugement réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande de validation de congé

Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le congé émane du locataire le délai de préavis applicable au congé est en principe de trois mois. Il peut être d’un mois dans certaines hypothèses.

En l’espèce, la société bailleresse produit aux débats un courrier de M. [F] [Z] reçu par cette dernière le 25 mars 2025 aux termes duquel, le locataire fait part de son intention de résilier le bail d’habitation et demande que son délai de préavis soit réduit à un mois.

Elle produit également aux débats un courrier envoyé en réponse en date du 25 mars 2025 dans lequel, la société bailleresse mentionne qu’elle a reçu le congé à cette date et que le délai de préavis est d’une durée de trois mois, sauf justificatif permettant de réduire ce délai à un mois, et qu’il prend effet le 25 juin 2025.

M. [F] [Z], absent et n’ayant produit aucune pièce au Tribunal, ne conteste pas, par définition, la validité du congé.

Ainsi, il y a lieu de valider le congé donné par le locataire au 26 juin 2025.

En conséquence, M. [F] [Z], devenu occupant sans droit ni titre le 26 juin 2025, sera expulsé du logement objet du présent litige, sauf abandon des lieux et application de l’article R.451-1 1° du code des procédure civile d’exécution.

Sur la demande de suppression ou la réduction du délai de quitter les lieux

Aux termes de l’articles L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le délai de deux mois peut être supprimé ou réduit notamment lorsque les occupants du logement s’y sont introduits par voie de fait, ou encore, lorsque la mauvaise foi de la personne expulsée est constatée.

En l’espèce, M. [Z] a fait part à son bailleur de son intention de quitter les lieux le plus rapidement possible puisqu’il a sollicité un délai d’un mois de préavis et a expliqué avoir trouvé un autre logement à [Localité 4].

Son absence de restitution des clés malgré ce courrier permet de caractériser sa mauvaise foi.

Il y donc lieu de faire droit à la demande de la société bailleresse tendant à supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [F] [Z] est tenu du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 26 juin 2025. Il se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice à la S.A. PLURIAL NOVILIA laquelle est privée de la jouissance du bien.

Il convient par conséquent de condamner M. [F] [Z] à payer à la société demanderesse une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Pour soutenir sa demande de paiement de la somme de 4.614,51 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 17 mars 2026.

L’analyse de ce décompte permet d’établir que le locataire reste à lui devoir cette somme après déduction des frais de poursuite. Il apparaît en outre que la somme demandée comprend non seulement les loyers et charges impayés mais également les indemnités d’occupation dues à compter du 26 juin 2025, date de la résiliation du bail.

La dette locative représente donc la somme totale de 4.614,51 euros.

M. [F] [Z], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [F] [Z] sera donc condamné à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 4.614,51 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La demande de la S.A. PLURIAL NOVILIA tendant à la capitalisation des intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [F] [Z], partie succombante, sera condamné aux dépens.

Il sera condamné à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition des effets du congé délivré par M. [Z] portant sur le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] objet du contrat de bail conclu le 30 août 2022 avec la S.A. PLURIAL NOVILIA au 26 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [F] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. PLURIAL NOVILIA pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l'expulsé ;

SUPPRIME le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

PRECISE qu’en cas d’abandon des lieux la S.A. PLURIAL NOVILIA pourra les reprendre conformément aux dispositions de l’article R.451-1 1° du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [F] [Z] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 4 614,51 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 17 mars 2026 échéance de février 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE la S.A. PLURIAL NOVILIA de sa demande tendant à la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE M. [F] [Z] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [F] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE M. [F] [Z] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe.

La Greffière, La Présidente,