Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/00695 - N° Portalis DBY7-W-B7K-E5QY

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[P] [G]

JUGEMENT DU 19 Juin 2026 Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. PLURIAL NOVILIA [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Madame [P] [G] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 31 Mars 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par la mise à disposition au greffe le 19 Juin 2026 par Irène PONCET-DUARTE, Présidente assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée le : à

Copie délivrée le : à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20 août 2020, la S.A. PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Madame [P] [G] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 429,96 euros, outre 166,79 euros de provision mensuelle sur charges.

Par un contrat du 08 février 2024, la S.A. PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Madame [P] [G] un parking (n°002) situé [Adresse 4] (niveau RC) à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 27,83 euros, outre les provisions mensuelles sur charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la S.A. PLURIAL NOVILIA a fait assigner Madame [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 07 novembre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Le diagnostic social et financier a été transmis.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 31 mars 2026.

A l’audience, la S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. Elle que la dette s’élève désormais à 3.596,70 euros et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Madame [P] [G] ne comparait pas, n’est pas représentée, et ne fait parvenir aucune pièce.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Il y a lieu de statuer selon jugement réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, le titre relatif aux rapports entre bailleurs et locataires s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, il y a lieu de considérer le contrat portant sur le garage comme l’accessoire du logement de Mme [G] puisqu’il ressort du décompte produit par la société bailleresse qu’elle ne fait pas la distinction entre les loyers de l’appartement et ceux du garage.

Dès lors, il n’y pas lieu de distinguer les demandes relatives aux garages de celles de l’immeuble à usage d’habitation.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

La S.A. PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 11 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

Sur le bienfondé de la demande

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 août 2020 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juillet 2025, pour la somme en principal de 2.079,86 euros, indiquant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.   Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 septembre 2025.

En conséquence, Madame [G] est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [P] [G] est tenue du paiement des charges et des loyers du logement ainsi que du garage jusqu’à la date de résiliation soit le 25 septembre 2025. Elle se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice à la S.A. PLURIAL NOVILIA laquelle est privée de la jouissance du bien.

Il convient par conséquent de condamner Madame [P] [G] à payer à la société demanderesse une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Pour soutenir sa demande de paiement de paiement de la somme de 3.596,70 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 17 mars 2026.

L’analyse de ce décompte permet d’établir que la locataire reste à lui devoir cette somme après déduction des frais de poursuite. Il apparaît en outre que la somme demandée laquelle comprend non seulement les loyers et charges impayés mais également les indemnités d’occupation dues à compter du 25 septembre 2025, date de la résiliation du bail.

La dette locative représente donc la somme totale de 3.596,70 euros.

Madame [P] [G], absente, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [P] [G] sera donc condamnée à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 3.596,70 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La demande de la S.A. PLURIAL NOVILIA tendant à la capitalisation des intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [P] [G], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Elle sera condamnée à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l'action de la S.A. PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 août 2020 entre la S.A. PLURIAL NOVILIA et Madame [P] [G] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] ainsi que son accessoire (garage n°2 sis [Adresse 4]) à [Localité 2], sont réunies à la date du 25 septembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l'expulsée ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [G] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 3.596,70 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation du logement à usage d’habitation et son garage, impayés au 17 mars, échéance de février incluse avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [P] [G] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [P] [G] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [P] [G] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe.

La Greffière, La Présidente,