Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/00313 - N° Portalis DBY7-W-B7K-E42Q

S.A. LE FOYER REMOIS

C/

[D] [Q]

JUGEMENT DU 19 Juin 2026 Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. LE FOYER REMOIS [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me François PROCUREUR, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Madame [D] [Q] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 31 Mars 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par la mise à disposition au greffe le 19 Juin 2026 par Irène PONCET-DUARTE, Présidente assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée le : à

Copie délivrée le : à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20 juillet 2023, la S.A. LE FOYER RÉMOIS a donné à bail à Madame [D] [Q] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] (logement n°8106L0035) à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 267,33 euros, outre 124,43 euros de provision mensuelle sur charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la S.A. LE FOYER RÉMOIS fait assigner Madame [D] [Q] devant le juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 31 mars 2026.

Le diagnostic social et financier a été transmis avant l’audience.

A l’audience, la S.A. LE FOYER RÉMOIS sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. La société bailleresse indique que la dette s’élève désormais à 1.725,91 euros. Elle n’est pas opposée à l'octroi de délais de paiement.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Madame [D] [Q] ne comparait pas, n’est pas représentée, et ne fait parvenir aucune pièce.

Elle a fait parvenir à la juridiction un courriel daté du 31 mars 2026 dans lequel elle fait part de son absence à l’audience en raison d’un manque de moyen de locomotion. Elle précise avoir conscience de son impayé locatif qu’elle entend apurer en effectuant des versements supérieurs au montant dû au titre du loyer à compter d’avril 2026.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer selon jugement réputé contradictoire.

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l'action

La S.A. LE FOYER RÉMOIS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 23 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 juillet 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 09 juillet 2025, pour la somme en principal de 528,37 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.   Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 septembre 2025. 

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc en principe réunies à cette date.

Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, de la S.A LE FOYER REMOIS ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article.

Pour soutenir sa demande de paiement de la somme de 1 725,91 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 27 mars 2026 échéance de février 2026 incluse.

L’analyse de ce décompte permet d’établir que la locataire reste à lui devoir cette somme après déduction des frais de poursuite. Il apparaît en outre que la somme demandée laquelle comprend non seulement les loyers et charges impayés mais également les indemnités d’occupation dues à compter du 10 septembre 2025, date de la résiliation du bail.

La dette locative représente donc la somme totale de 1.725,91 euros.

Madame [D] [Q] sera donc condamnée à payer à la S.A. LE FOYER RÉMOIS la somme de 1.725,91 euros avec les intérêts au taux légal à compter de 22 janvier 2026 sur la somme de 905,37 euros et à compter du présent jugement pour le surplus et de lui accorder des délais de paiement conformément au dispositif de la présente décision.

Sur la demande relative aux dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l’espèce, la S.A. LE FOYER RÉMOIS ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Elle ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi de la locataire.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [D] [Q], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [D] [Q] sera condamnée à payer à la S.A. LE FOYER RÉMOIS la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l'action de la S.A. LE FOYER RÉMOIS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juillet 2023 entre la S.A. LE FOYER RÉMOIS et Madame [D] [Q] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] (logement n°8106L0035) à [Localité 3], sont réunies à la date du 10 septembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [D] [Q] à payer à la S.A. LE FOYER RÉMOIS la somme de 1.725,91 euros (mille sept cent vingt-cinq euros et quatre-vingt-onze centimes) représentant les loyers et charges impayés et éventuelles indemnités d’occupation au 27 mars 2026 échéance de février 2026 incluse avec intérêts au taux légal sur la somme de 905,37 euros à compter de l’assignation (22 janvier 2026) et à compter du jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [D] [Q] à s’acquitter de cette somme, outre le paiement des loyers et charges courants en 34 mensualités de 50 euros et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DEBOUTE la S.A. LE FOYER RÉMOIS de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [D] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Mme [D] [Q] à payer à la S.A. LE FOYER RÉMOIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la S.A LE FOYER REMOIS ou à son mandataire ;

En toute hypothèse,

DEBOUTE la S.A LE FOYER REMOIS de sa demande fondée au titre de l’indemnisation de son préjudice ;

CONDAMNE Mme [D] [Q] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [D] [Q] à payer à la S.A. LE FOYER RÉMOIS la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe.

La Greffière La Présidente