Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2]

Références : N° RG 25/00688 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E34KV

MINUTE N°2026/ 378

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 16 Juin 2026

[J] [R], [H] [C], [G] [N] épouse [C]

c/

[D] [E]

Copie délivrée à Maître Michel-pierre RAYNAUD-BARDON prefecture

Copie exécutoire délivrée à Maître Agnès POMPIER

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [R], [H] [C] né le 05 Octobre 1965 à [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 4]

Madame [G] [N] épouse [C] née le 24 Juin 1964 à [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 4]

Représentés par Maître Agnès POMPIER de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [E] née le 12 Avril 1973 à [Localité 6] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 2]

(Bénéficie de l’aide juridictionelle totale selon décision du 05 mars 2026)

Représentée par Maître Michel-pierre RAYNAUD-BARDON de la SCP RAYNAUD-BARDON BANCE, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 05 mai 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [C] [J] et madame [N] [G] épouse [C] ont donné à bail à Madame [E] [D] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7] par contrat en date du 16 mars 2017 , pour un loyer mensuel de 400 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [J] et madame [N] [G] épouse [C] ont fait signifier à Madame [E] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 septembre 2025 , pour un montant en principal de 3349,92 euros.

Le 23 septembre 2025 , la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayé.

Monsieur [C] [J] et madame [N] [G] épouse [C] ont ensuite fait assigner Madame [E] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2025 pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ; être autorisés à faire procéder à son expulsion, et obtenir sa condamnation au paiement :

- de la somme de 3349,92 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 septembre 2025 - d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels - des entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été déposé au greffe avant l’audience , lequel révèle que Madame [E] [D] est en impayé de loyer suite à des difficultés de santé et financières. Elle n’a pas eu de ressources pour la période de juin 2024 à janvier 2026. Elle vient de réouvrir ses droits au RSA au mois de janvier 2026 ( 568,94 euros ). Son APL est suspendue depuis novembre 2025.

A l’audience du 5 mai 2026, Monsieur [C] [J] et madame [N] [G] épouse [C] représentés par leur conseil actualisent la dette locative à 5526,77 euros au 29 avril 2026. Ils précisent toutefois qu’un plan d’apurement a été signé avec la CAF pour un remboursement de la dette en 185 mensualités de 30 euros. En conséquence , ils sont d’accord pour une suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement proposés .

Madame [E] [D], représentée par son conseil, ne conteste pas le montant de la dette locative. Elle demande toutefois à pouvoir se maintenir dans les lieux et régler les arriérés de loyer à raison de 30 euros par mois pendant 185 mois , conformément au plan d’apurement signé le 26 mars 2026 avec son bailleur et la CAF.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026 .

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de l'Hérault par mail enregistré le 15 décembre 2025 , soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , modifié le 27 juillet 2023.

La CCAPEX a été avisée par mail le 23 septembre 2025.

L’action de Monsieur [C] [J] et madame [N] [G] épouse [C] est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ( modifié le 27 juillet 2023 ) prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Toutefois , conformément à l’avis rendu par la cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

Le bail conclu le 16 mars 2017 contient une clause résolutoire (article 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 septembre 2025 , pour un montant en principal de 3349,92 euros . Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 novembre 2025 .

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Monsieur [C] [J] et madame [N] [G] épouse [C] produisent un décompte démontrant que Madame [E] [D] reste leur devoir la somme de 5526,77 euros à la date du 29 avril 2026 .

Madame [E] [D] sera donc condamnée à verser à Monsieur [C] [J] et madame [N] [G] épouse [C] cette somme de 5526,77 euros à titre provisionnel.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié le 27 juillet 2023 dispose que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise des paiements du loyer courant , des propositions de règlement formulées à l’audience et du plan d’apurement signé le 26 mars 2026 avec son bailleur et la CAF, Madame [E] [D] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif , sans toutefois que les délais accordés n’excèdent 36 mois.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [E] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens :

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément à l’article 696 du code de procédure civile selon lequel la partie perdante est condamnée aux dépens (…).

Madame [E] [D] , partie perdante, supportera donc la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile , le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

La présente décision est donc exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mars 2017 entre Monsieur [C] [J] et madame [N] [G] épouse [C] d’une part , Madame [E] [D] d’autre part , concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7] sont réunies à la date du 24 novembre 2025 suite aux loyers impayés ;

CONDAMNONS Madame [E] [D] à verser à Monsieur [C] [J] et madame [N] [G] épouse [C], à titre provisionnel, la somme de 5526,77 euros, décompte arrêté au 29 avril 2026 ;

AUTORISONS Madame [E] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 154 euros chacune et une 36ème mensualité de 136,77 euros qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Madame [E] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [C] [J] et madame [N] [G] épouse [C] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [E] [D] soit condamnée à verser à Monsieur [C] [J] et madame [N] [G] épouse [C] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [E] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 juin 2026 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M.DUFAUT Régis magistrat à titre temporaire et par Madame Emeline DUNAS , greffière.

La greffière : Le magistrat :