Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 11 JUIN 2026

N° RG 25/00428 - N° Portalis DBWH-W-B7J-HIKF

N° minute : 26/00178

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIDIA dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Jean-François BOGUE avocat au barreau de l’Ain, substitué par Me Christophe CAMACHO, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [L] [M] née le 27 Novembre 1978 à [Localité 1] demeurant [Adresse 2]

comparante et assistée de Me Kathy BOZONNET avocat au barreau de l’Ain

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 07 Mai 2026 Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026

copies délivrées le 11 JUIN 2026 à : S.A. LOGIDIA Madame [L] [M]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 11 JUIN 2026 à : S.A. LOGIDIA

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 novembre 2015, la SA LOGIDIA a donné à bail à Mme [L] [M] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 458.95 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA LOGIDIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 21 août 2025 ; puis elle a fait assigner Mme [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l'expulsion et la condamnation de la partie défenderesse au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 5 février 2026, tenue par le juge des contentieux de la protection, l'affaire a été renvoyée, Mme [M] ayant sollicité l'aide juridictionnelle. A l'audience du 2 avril 2026, l'affaire a été renvoyée au 7 mai 2026 à la demande des avocats dans le cadre de leur mouvement de grève. L'affaire a été retenue à l'audience du 7 mai 2026.

La SA LOGIDIA, représentée par son conseil, se référant à ses écritures, demande : -le constat du jeu de la clause résolutoire, -d'ordonner l'expulsion de Mme [M], et de tous occupants de son chef dès l'expiration du délai légal avec au besoin le concours de la forcepublique, -de condamner Mme [M] à lui payer la somme de 3848.35 € au titre de l'arrriéré arrêté au 2 avril 2026 outre intérêts à compter de la décision à intervenir, -de condamner Mme [M] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales à compter de la résiliation jsuqu'à l'entière libération des lieux, -de condmaner Mme [M] à lui payer la somme de 400 € à titre de dommages-intérêts, -de débouter Mme [M] de sa demande de plan d'apurement, -de condamner Mme [M] à lui payer la somme de 350 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SA LOGIDIA fait valoir que Mme [M] est en situation de dette plus ou moins réccurrente depuis plus de 11 ans que ses paiements sont irréguliers. La SA LOGIDIA conteste la reprise de paiement des loyers courants, en présence d'un seul versement en avril 2026. Elle explique que les APL ont été suspendues car la locataire est en défaut de paiement de ses loyers. Elle ajoute que les réponses de la locataire aux enquêtes pour transmission des revenus sont tardives, et qu'elle a bénéficié déjà de cinq plans amiables. Elle soutient que tous les règlements ont été imputés sur la dette.

Mme [L] [M] comparante en personne, assistée de son conseil, ne conteste pas la dette mais sollicite un échéancier pour rester dans le logement. Elle soutient qu'elle a repris le paiement du loyer courant mais explique que l'APL n'est plus versée.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l'article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l'assignation au représentant de l'Etat et l'audience et les dispositions relatives à l'octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 4 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, SA LOGIDIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 21 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”.

Toutefois l'article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ".

D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 19 novembre 2015 contient une clause résolutoire faisant expréssement référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 août 2025, pour la somme en principal de 1390.66 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 octobre 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA LOGIDIA produit un décompte démontrant que Mme [L] [M] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite qui doivent être décomptés séparément (432.67 + 138.31 + 97.44 + 42.70) et font le cas échéant partie des dépens, la somme de 3.137,23 €, dette locative arrêtée au 2 avril 2026 €.

Mme [L] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 3.137.23 €, dette locative arrêtée au 2 avril 2026,

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Les parties s'opposent sur l'existence d'une reprise du paiement des loyers courants. A défaut de précision, il doit être vérifié la reprise du paiement des loyers courants avant la date de l'audience à laquelle le dossier est retenu.

Or, si le bailleur réclame le paiement d'une dette de 3.848,35 € arrêtée au 2 avril 2026, force est de constater que le 2 avril 2026, il a été déduit un important règlement de 560 €. Non seulement ce paiement couvre l'échéance de mars appelée pour un montant total de 554.52 €, mais à considérer les droits APL réservés par la CAF et non déduits, d'un montant de 417.76 € (pièce n°6 de la défenderesse), ce règlement de 560 € couvre plusieurs échéances de loyers résiduels (environ quatre échéances).

Mme [L] [M] ne justifie pas de ses ressources actuelles et est dans l'attente de droits versés par la caisse primaire d'assurance maladie (indemnités journalières ou rente d'invalidité). Afin de lui laisser l'opportunité d'éviter l'expulsion, elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

S'agissant du caractère répétitif des impayés, en l'absence de demande subsidiaire de prononcé de la résiliation, ce moyen ne peut être précisément analysé. En tout état de cause, la mauvaise foi de la locataire n'est pas établie. Le dossier qu'elle produit démontre qu'elle a dû faire face ces dernières années à de nombreuses difficultés qui se cumulent.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Toutefois, il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [L] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et son expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La résistance abusive de la locataire n'est pas établie, ni la réalité d'un préjudice distinct du simple retard pour le bailleur. En conséquence la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Mme [L] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA LOGIDIA, du nombre de procédures initiées pour le paiement des loyers, Mme [L] [M] sera condamnée à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 novembre 2015 entre SA LOGIDIA et Mme [L] [M] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 22 octobre 2025 ;

CONDAMNE Mme [L] [M] à verser à SA LOGIDIA la somme de 3.137.23 €, dette locative arrêtée au 2 avril 2026 ;

AUTORISE Mme [L] [M] à s’acquitter de cette somme,en 35 mensualités de 87 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants, ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Mme [L] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA LOGIDIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [L] [M] soit condamnée à verser à la SA LOGIDIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l'expulsion ;

CONDAMNE Mme [L] [M] à verser à la SA LOGIDIA une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et dit n'y avoir lieu de l'écarter ;

DIT qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 11 juin 2026.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,