Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [T] [Y] [L] [V]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Manuel BISE BLAINEAU

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/01185 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCAJ6

N° MINUTE : 8

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 11 juin 2026

DEMANDERESSE FONDATION DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Manuel BISE BLAINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0780

DÉFENDEUR Monsieur [T] [Y] [L] [V], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 avril 2026

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juin 2026 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 11 juin 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 26/01185 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCAJ6

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2017 la FONDATION DE FRANCE a consenti un bail d’habitation à M. [T] [Y] [L] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3] (2ème étage, porte gauche), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 790 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6 683,32 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier de la souscription d’une assurance locative, en visant la clause résolutoire du bail, en vain.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [Y] [L] [V] le 8 octobre 2025.

Par assignation du 21 janvier 2026, la FONDATION DE FRANCE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé, aux fins notamment de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, constater à titre principal la résiliation de plein droit du bail depuis le 28 novembre 2025 pour défaut d’assurance et subsidiairement à compter du 28 décembre 2025 pour acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du locataire, ordonner la séquestration des meubles, fixer à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du dernier loyer contractuel augmenté de la provision sur charges avec indexation annuelle et condamner le locataire à son paiement jusqu’à restitution effective des lieux, ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 9563,34 euros arrêtée au 16 janvier 2026, et subsidiairement, juger que toute suspension des effets de la clause résolutoire et tous délais de paiement qui pourraient être accordés seront subordonnés au paiement régulier et à leurs échéances des mensualités d’apurement et des échéances courantes de loyers et qu’à défaut de règlement d’une seule de ces échéances, la clause résolutoire reprendra tous ses effets au profit de la FONDATION DE FRANCE qui pourra poursuivre l’expulsion des lieux outre condamner le locataire à payer 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2026.

A cette date, la FONDATION DE FRANCE, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative s'élève désormais à la somme de 12 451,23 euros.

En défense, bien que régulièrement assigné, M. [T] [Y] [L] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.

- Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le contrat de bail du 5 décembre 2017 prévoit dans son article 11 une clause résolutoire de plein droit à l’expiration d’un délai d’un mois à compter d’un commandement délivré par commissaire de justice en cas de défaut d’assurance contre les risques locatifs.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance a été signifié au locataire le 7 octobre 2025.

Ce dernier n’a cependant pas justifié de l'assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 novembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la FONDATION DE FRANCE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

- Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la FONDATION DE FRANCE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er avril 2026, terme de ce mois inclus, M. [T] [Y] [L] [V] lui devait la somme de 12 451,23 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 9563,34 euros, terme de janvier 2026 inclus.

M. [T] [Y] [L] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant puisqu’il n’a pas comparu à l’audience, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Sur l’indemnité d’occupation

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l'indemnité d'occupation au montant du loyer actualisé du logement augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi et de condamner le locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [Y] [L] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la FONDATION DE FRANCE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente ordonnance est exécution par provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l'urgence,

CONSTATE que M. [T] [Y] [L] [V] n'a pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 7 octobre 2025,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 décembre 2017 entre la FONDATION DE FRANCE, d’une part, et M. [T] [Y] [L] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (2ème étage, porte gauche) est résilié depuis le 8 novembre 2025,

ORDONNE à M. [T] [Y] [L] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] (2ème étage, porte gauche) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [T] [Y] [L] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et qui se substitue au loyer dès le 8 novembre 2025, payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [T] [Y] [L] [V] à payer à la FONDATION DE FRANCE la somme de 9 563,34 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, terme de janvier 2026 inclus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [T] [Y] [L] [V] à payer à la FONDATION DE FRANCE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M. [T] [Y] [L] [V] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, celui de l'assignation et de la notification au Préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 11 juin 2026 .

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.