Baux d'habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

MINUTE N° : 2026/ JUGEMENT DU : 04 Mai 2026 DOSSIER N° : N° RG 26/00145 - N° Portalis DBYI-W-B7K-DS2T NATURE AFFAIRE : 5AE/ Sans procédure particulière AFFAIRE : [W] [E] C/ [A] [K] épouse [H], [Y] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 04 Mai 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : Madame Véronique ARMETTA-DUMEZ, Magistrat à titre temporaire

Greffier : Madame Florence DUCLAUX, Greffier

DESTINATAIRES : copie exécutoire délivrée à : Me GILLE le : 04.05.2026

copie certifiée conforme délivrée à : Mme [H] - M. [H] le : 04.05.2026

DEMANDEUR

M. [W] [E] né le 20 Décembre 1989 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE

DEFENDEURS

Mme [A] [K] épouse [H] née le 03 Juillet 1989 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] non comparante

M. [Y] [H], demeurant [Adresse 3] non comparant

Qualification : réputé contradictoire, en premier ressort

Débats tenus à l'audience du 27 Mars 2026 Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Mai 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame ARMETTA-DUMEZ, Magistrat à titre temporaire, et par Madame DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant contrat de bail en date du 03 février 2020, Monsieur [W] [E] a donné en location à Monsieur et Madame [H] une maison d’habitation meublée sise [Adresse 4] [Localité 3]). Un état des lieux entrant a été signé le 30 janvier 2020 ;

Monsieur et Madame [H] ont quitté les lieux le 14 janvier 2025 et remis les clés, un état des lieux sortant a été réalisé le jour même.

Le 06 mars 2025, Monsieur [W] [E] a sommé par acte de commissaire de justice ses anciens locataires de lui régler la somme de 9229.12 euros au titre de loyers impayés et réparations locatives.

Par acte de commissaire de justice en date des 27 et 29 janvier 2026, Monsieur [W] [E] a fait citer respectivement Monsieur [Y] [H] et Madame [A] [V] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de VIENNE aux fins de les faire condamner solidairement, avec exécution provisoire, à lui verser les sommes de 1454.38 euros au titre de l’arriéré locatif définitif arrêté au 14 janvier 2025, déduction faite de 812 euros versés, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 27 mars 2025 ; de 6825.06 euros, au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 27 mars 2026 ; et de 1320 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 mars 2026.

A cette audience, Monsieur [W] [E] représenté par son conseil, reprend l’ensemble de ses demandes contenues dans son assignation. Il sollicite la condamnation de ses anciens locataires, au visa de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, pour manquement à leurs obligations principales incluant le paiement du loyer et l’entretien du logement loué.

En défense, Monsieur [Y] [H] et Madame [A] [V] épouse [H] cités à étude, n’étaient ni présents ni représentés.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré à ce jour pour qu'un jugement soit rendu le 04 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'absence des défendeurs n'interdit pas de statuer sur les demandes, le juge n'y faisant droit que s'il les estime régulières, recevables et bien fondées par application des dispositions de l'article 472 du Code de procédure civile.

Sur la demande principale

Sur le paiement des loyers

Il résulte des dispositions des articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Monsieur et Madame [H] ne contestent pas devoir les loyers des mois de février, novembre et décembre 2024 outre de janvier 2025 jusqu’à leur départ effectif le 14 janvier 2026. En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier, que Monsieur et Madame [H] restaient devoir 2266.38 euros, somme à laquelle il conviendra de déduire les 812 euros versés en cours de procédure.

En conséquence, Monsieur et Madame [H] seront condamnés à payer à Monsieur [W] [E], au titre de leur dette locative, la somme de 1454.38 euros.

Sur les réparations locatives

Il résulte des dispositions des articles 1728 et 1732 du Code Civil et des articles 7 b) c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et répond des dégradations et pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Monsieur [W] [E] produit aux débats, à l’appui de sa demande, les états des lieux d’entrée et de sortie contradictoires, ainsi qu’un relevé des réparations locatives imputées aux locataires et des factures.

Il ressort de la comparaison des états des lieux que le logement livré en 2020 en bon état, nonobstant quelques dégradations notées dans les pièces d’eau et la cuisine, a été restitué avec des dégradations allant au-delà de l’usage normal du bien loué et nécessitant une remise en état. Il ressort de la comparaison des états des lieux entrant et sortant que le logement a été restitué avec de nombreux éléments non ou mal nettoyés (tels que les fenêtres, les volets, les sols et les installations électriques ; que ces dégradations vont au-delà de l'usage normal des lieux loués ; Monsieur [W] [E] facture à ses anciens locataires au titre du « nettoyage complet de la maison » la somme de 180 euros TTC et justifie de cette dépense par une facture versée au dossier ; en conséquence, cette somme sera mise à la charge de Monsieur et Madame [H]. Monsieur [W] [E] sollicite en outre la condamnation de ses anciens locataires à lui verser la somme de 814 euros TTC au titre des travaux de réparations électriques (comprenant le remplacement des radiateurs des chambres, le remplacement des spots de la salle de bains et la reprise de branchement des cumulus) qui sont justifiés au regard des dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie (radiateurs décrochés, spots dégradés et raccord électrique du cumulus débranché) qui n’apparaissent pas dans l’état des lieux d’entrée. Au titre de la remise en état des murs des pièces de la maison, Monsieur [W] [E] réclame la somme de 2702.32 euros TTC. En l’espèce, si l’état des lieux porte mention de dégradations sur les murs (tâches, traces, trou et marques de clous), il n’en demeure pas moins que ces dégradations ne peuvent justifier la remise en état à neuf du logement qui n’a pas été livré à l’état neuf ; en conséquence, la somme réclamée à ce titre sera accordée dans la limite de 1000 euros TTC. S’agissant des sommes réclamées (de 114 euros TTC et 46.40 euros TTC et 350 euros TTC) au titre des clés manquantes et de la remise en état de la porte charnière, changement de la télécommande du poêle et frais de ramonage ; l’état des lieux entrant n’en fait pas mention. Monsieur [W] [E] sera débouté de ses demandes.

Le bailleur sollicite encore la condamnation de Monsieur et Madame [H] à lui verser la somme de 1550 euros TTC pour la remise en état du jardin et 1870 euros TTC pour la démolition du dallage du chenil et l’évacuation des gravats. L’état des lieux entrant mentionne un jardin en bon état ainsi que l’illustre les photos jointes. Or, dans l’état des lieux sortant, il a fait mention s’agissant des extérieurs de la présence d’encombrants, d’un grillage dégradé, de gazon endommagé et d’une terrasse béton en mauvais état. Ces dégradations vont au-delà d’un usage normal. En conséquence la somme totale réclamée à ce titre de 3420 euros TTC sera accordée.

En conséquence, Monsieur et Madame [H] seront condamnés à verser à Monsieur [W] [E] la somme de 4612.34 euros TTC (180 euros TTC+ 814 euros TTC + 1000 euros TTC + 3420 euros TTC) déduction faite du dépôt de garantie (801.66 euros TTC).

Sur la solidarité

En application des dispositions des articles 220 et 1751 du Code civil, les époux sont tenus solidairement du règlement du loyer et des charges.

En l’espèce, Monsieur et Madame [H], cotitulaires du bail, sont mariés et résident dans le logement.

Ils seront donc tenus solidairement à la dette.

Sur les autres demandes

Les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, par application de l'article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Il n'est pas inéquitable de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile en conséquence Monsieur et Madame [H] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [W] [E] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Enfin, en application de l'article 514 nouveau du Code de procédure civile, l'exécution provisoire du présent jugement sera de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire de droit :

Condamne solidairement Monsieur [Y] [H] et Madame [A] [K] épouse [H] à payer à Monsieur [W] [E] les sommes de : 1454.38 euros au titre des loyers dus au 14 janvier 2025, déduction faite du montant du dépot de garantie, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 27 mars 2025 ;4612.34 euros TTC euros au titre des réparations locatives outre intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 ;500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamne in solidum Monsieur [Y] [H] et Madame [A] [K] épouse [H] aux dépens ; Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l'audience. Le greffier Le juge des contentieux de la protection