Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n°

N° RG 25/01679 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NKQC

AFFAIRE :

[L]

C/

[J]

Grosse exécutoire : Me BAUTRANT Copie : Me PEYSSON

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 28 OCTOBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [C] [L] née le 12 Octobre 1937 à [Localité 1] (VIETNAM) [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me BAUTRANT, avocat du barreau de PARIS

à

DÉFENDEUR :

Madame [V] [J] née le 10 Février 1971 à [Localité 3] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me PEYSSON, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET Greffier : Stéphanie ARNAUD

PROCÉDURE :

Date des débats : 09 Septembre 2025 Date du délibéré : 28 Octobre 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 28 OCTOBRE 2025 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

Page sur

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé du 15 mai 2025 délivrée à la demande de [C] [L], bailleur, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

A l’audience du 9 septembre 2025, le bailleur, est non présent mais représenté par son conseil. Il dépose son dossier dans lequel il maintient ses demandes en constatation de la résiliation de plein droit du bail, en expulsion sous astreinte de 50,00 euros par jour du locataire [V] [J] des lieux loués sis [Adresse 2], [Localité 4], des personnes et des biens, autoriser le séquestre des biens du locataire, la condamnation du locataire à payer par provision 3.206,72 euros, somme arrêtée au 1er septembre 2025, mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal, au titre des impayés locatifs et charges, outre une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges jusqu’à complète libération des lieux, la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer, ordonner l'exécution provisoire, débouter le locataire de ses demandes.

Le locataire [V] [J] n'est pas présent mais représenté par son conseil. Il fait valoir que le locataire a eu de grosses difficultés financières suite à de graves problèmes de santé, qu'il a repris le paiement des loyers, qu'il ne conteste pas la somme réclamée de 3.206,72 euros, arrêtée au 1er septembre 2025, qu'il demande la suspension de la clause résolutoire du bail et d'accorder un délai de 24 mois pour apurer son arriéré de loyer, de débouter le bailleur de sa demande d'article 700 du code de procédure civile.

Selon ce qu’autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 28 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 6 février 2024 contenant une clause résolutoire pour un logement sis [Adresse 2], [Localité 4].

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer du 24 mars 2025, à la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat deux mois avant l'audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

Concernant le diagnostic social et financier du locataire, les services sociaux du département du Var nous ont transmis le 13 juin 2025 un rapport faisant mention que le locataire s'est présenté à leur convocation. Le rapport confirme que le locataire, par suite de sa mutation professionnelle au sein de l'Education Nationale de [Localité 5] à [Localité 3], sera en mesure de faire face au remboursement de sa dette locative.

Il résulte des pièces et de l’audience que le bailleur présente un décompte de la dette à la date du 1er septembre 2025 de 3.206,72 euros, somme arrêtée au 1er septembre 2025, mois de septembre 2025 inclus. Les mois de d'août et septembre ont été réglés.

Il s’ensuit que le défendeur sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 3.206,72 euros, somme arrêtée au 1er septembre 2025, mois de septembre 2025 inclus avec intérêts sur la somme au principal de 3.103,16 euros à la date du commandement de payer du 24 mars 2025 et à la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Attendu les dispositions de la loi n°462-89 du 6 juillet 1989 en son article 24 V : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Le locataire a fait preuve dans ce sens d’une certaine bonne volonté à vouloir régler son problème de loyer. Le bailleur présente un décompte actualisé à la date d'audience du 1er septembre 2025 faisant état du paiement du loyer avant l'audience. Il sera tenu compte des conclusions du locataire qui demande un délai de deux ans sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. En conséquence, le juge ne pouvant décider ultra petita sur la demande, il sera accordé un délai de paiement de 24 échéances de 133,00 euros, la dernière échéance soldant la dette, payables chaque mois en même temps que le loyer et les charges, le tout en sus du loyer et des charges en cours.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement lequel imposait de régler l’arriéré de loyer dans le délai de six semaines, force est de constater que le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 5 mai 2025 à minuit pour non apurement de la dette et acquisition de la clause résolutoire, le locataire n’ayant pas apuré l'intégralité de la dette dans le délai, qu'à cette date le locataire est devenu occupant sans droit ni titre du logement précité. Un échéancier ayant été accordé, l’expulsion du locataire, de ses biens et de tous occupants de son chef sera prévue en cas de défaut de paiement. Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution.

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte. Cette demande sera rejetée. L'indemnité d'occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que la locataire aurait payé si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 mai 2025 à minuit, le locataire est occupant sans droit ni titre depuis cette date. La fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation au 1er septembre 2025 est incluse dans la condamnation prononcée au titre de l’arriéré à cette date. Le locataire reste redevable, à défaut de libération des lieux, de cette indemnité à compter du 1er septembre 2025. En conséquence, il convient de condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges, à compter du 1er septembre 2025, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés.

Le locataire bénéficiant d’un échéancier, l’indemnité d’occupation prendra effet à compter de la déchéance du terme par le bailleur. En ce cas, l’indemnité d’occupation sera réactualisée au montant du dernier loyer échu, charges incluses.

[C] [L] a été obligée de poursuivre le locataire en justice pour faire valoir ses droits et obtenir le juste paiement des loyers et charges qui lui étaient dus. [V] [J] sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et à la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Les parties seront déboutées du reste de leurs demandes, fins et conclusions.

PAR CES MOTIFS Vu l’urgence ; Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; Vu l'article 1343-5 du code civil Vu les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; Vu les pièces du dossier, Statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort, Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais, d’ores et déjà :

Constatons que [C] [L] est en droit d’invoquer la résiliation du bail le 5 mai 2025 à minuit par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit contenue dans ledit bail consenti à [V] [J] sur les locaux sis [Adresse 2], [Localité 4]. ;

Condamnons [V] [J], occupant sans droit ni titre du logement depuis l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à payer par provision à [C] [L] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

Condamnons [V] [J] à payer par provision à [C] [L] la somme de 3.206,72 euros, somme arrêtée au 1er septembre 2025, mois de septembre 2025 inclus avec intérêts sur la somme au principal de 3.103,16 euros à la date du commandement de payer du 24 mars 2025 et à la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

Rejetons la demande d'astreinte ;

Autorisons [V] [J] à s’acquitter de cette somme par 24 versements mensuels successifs de 133,00 euros chacun, le 24ème versement soldant la dette, le tout en sus du loyer et des charges mensuels ;

Disons que le premier paiement doit intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les règlements ultérieurs avant le 10ème jour de chaque mois ;

Disons que, pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;

Disons que, si la locataire se libère du montant selon les modalités sus-indiquées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Disons que, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son effet et le bailleur, sans qu’une nouvelle décision judiciaire soit prise, sera en droit d’invoquer la résiliation de plein droit du bail à compter de la date de la déchéance du terme pour non-respect de l’échéancier, le locataire étant alors considéré comme occupant sans droit ni titre et le séquestre des biens mobiliers du locataire sera autorisé selon les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;

Et, en ce cas, sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire, PRONONCONS la déchéance du terme ; ORDONNONS, l’expulsion du locataire et des biens ainsi que tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique; le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS [V] [J] à payer par provision au bailleur, jusqu’au départ effectif, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, augmenté des charges ;

Disons que, dans le cas d’une telle défaillance [C] [L] pourra exiger immédiatement l’intégralité de la somme restante due ;

Condamnons [V] [J] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons [V] [J] à payer la somme de 600,00 euros à [C] [L] au titre des frais irrépétibles ;

Déboutons les parties du reste de leurs demandes, fins et conclusions ;

Disons n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Le greffier Le président