Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n°

N° RG 25/01379 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NIAS

AFFAIRE :

[U]

C/

[Q]

Grosse exécutoire : Me CHAMLA Copie : Madame [E] [Q] délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 02 SEPTEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [Z] [U] épouse [R] née le 06 Mars 1945 à [Localité 1] de nationalité Francaise [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me CHAMLA, avocat du barreau de MARSEILLE

à

DÉFENDEUR :

Madame [E] [Q] née le 09 Décembre 1992 à [Localité 3] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 4] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET Greffier : Stéphanie ARNAUD

PROCÉDURE :

Date des débats : 24 Juin 2025 Date du délibéré : 02 Septembre 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 02 SEPTEMBRE 2025 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

Page sur

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé du 31 mars 2025 délivrée à la demande de [Z] [U] épouse [R], bailleur, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

A l’audience du 24 juin 2025, le bailleur, est non présent mais représenté par son conseil. Il dépose son dossier dans lequel il expose ses conclusions en demandes de constatation de la résiliation de plein droit du bail, en expulsion du locataire [E] [Q], des personnes et des biens, la condamnation du locataire à payer par provision 2.849,28 euros, somme arrêtée au 17 juin 2025, mois de juin 2025 inclus, au titre des impayés locatifs et charges, il s'oppose à tous délais, autoriser le bailleur à disposer des biens mobiliers de la locataire en garantie des sommes dues, outre une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges jusqu’à complète libération des lieux, soit la somme de 910,00 euros, la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens en ce compris les frais du commandement.

La locataire [E] [Q] est présente. Elle déclare qu'elle n'a pas payé le dernier mois, qu'elle est prothésiste ongulaire, qu'elle n'a pu donner que 200,00 euros ce mois-ci, qu'elle demande des délais de paiement, qu'elle veut quitter le logement. Elle dépose son dossier contenant un courrier explicatif de sa situation.

Selon ce qu’autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens. Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 19 janvier 2024 contenant une clause résolutoire pour un logement sis [Adresse 4][Adresse 5] [Localité 5] [Adresse 6].

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer du 28 octobre 2024, à la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat deux mois avant l'audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

Concernant le diagnostic social et financier du locataire, les services sociaux du département du Var nous ont transmis le 7 mai 2025 un rapport faisant mention que la locataire s'est présentée à leur convocation. Il en résulte que la locataire, célibataire, a deux enfants de 11 et 9 ans à charge. Elle ne souhaite pas rester dans le logement. Elle envisage de déposer un dossier de surendettement. Elle sollicite des délais de paiement. Elle souhaite régler sa dette qu'elle ne conteste pas. Elle dispose de 1.002,00 euros de ressources mensuelles pour 578,00 euros de charges mensuelles.

Il résulte des pièces et de l’audience que le retard pris par la locataire dans le paiement des loyers et charges est de 2.849,28 euros, somme arrêtée au 17 juin 2025, mois de juin 2025 inclus.

Il s’ensuit que le défendeur sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 2.849,28 euros, somme arrêtée au 17 juin 2025, mois de juin 2025 inclus.

Attendu les dispositions de la loi n°462-89 du 6 juillet 1989 en son article 24 V : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Le locataire n’ayant pas payé totalement ses loyers depuis plusieurs mois, il ne peut bénéficier d’un délai de paiement au regard de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 en son article 24.

Attendu les dispositions de l’article 1343-5 du code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées portent intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. ».

En conséquence, le locataire bénéficiera d’un délai de 2 ans, selon le dispositif ci-après, eu égard aux motifs invoqués par ce dernier dans son courrier et qui l’auraient conduit à cette situation d’impayé. Les paiements s’imputeront d’abord sur le capital et les intérêts à l’issue.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement lequel imposait de régler l’arriéré de loyer dans le délai de six semaines, force est de constater que le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 9 décembre 2024 à minuit pour non apurement de la dette et acquisition de la clause résolutoire, la locataire n’ayant pas apuré l'intégralité de la dette dans le délai, qu'à cette date la locataire est devenue occupante sans droit ni titre du logement précité.

Un échéancier ayant été accordé, l’expulsion de la locataire, de ses biens et de tous occupants de son chef sera prévue en cas de défaut de paiement et en ce cas, le bailleur sera autorisé de disposer des biens mobiliers du locataire en garantie de paiement selon les dispositions du code des procédures civiles d'exécution.

L'indemnité d'occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que la locataire aurait payé si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 décembre 2024 à minuit, la locataire est occupante sans droit ni titre depuis cette date. La fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation au 17 juin 2025 est incluse dans la condamnation prononcée au titre de l’arriéré à cette date. La locataire reste redevable, à défaut de libération des lieux, de cette indemnité à compter du 18 juin 2025. En conséquence, il convient de condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges, à compter du 18 juin 2025, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés.

La locataire bénéficiant d’un échéancier, l’indemnité d’occupation prendra effet à compter de la déchéance du terme par le bailleur. En ce cas, l’indemnité d’occupation sera réactualisée au montant du dernier loyer échu, charges incluses. [E] [Q], partie perdante, sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et à payer au bailleur la somme de 400,00 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Vu l’urgence, Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Vu les pièces du dossier, Statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort, Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais, d’ores et déjà :

Constatons que [Z] [U] épouse [R] est en droit d’invoquer la résiliation du bail le 9 décembre 2024 à minuit par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit contenue dans ledit bail consenti à [E] [Q] sur les locaux sis [Adresse 4][Adresse 7], [Localité 6] [Adresse 8] ;

Condamnons [E] [Q], occupante sans droit ni titre du logement depuis l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à payer par provision à [Z] [U] épouse [R] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, à compter du 18 juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

Condamnons [E] [Q] à payer par provision à [Z] [U] épouse [R] la somme de 2.849,28 euros, somme arrêtée au 17 juin 2025, mois de juin 2025 inclus ;

Autorisons [E] [Q] à s’acquitter de cette somme par 24 versements mensuels successifs de 118,72 euros chacun, le 24ème versement soldant la dette, le tout en sus du loyer et des charges mensuels,

Disons que le premier paiement doit intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les règlements ultérieurs avant le 10ème jour de chaque mois.

Disons que, pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Disons que, si la locataire se libère du montant selon les modalités sus-indiquées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Disons que, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son effet et le bailleur, sans qu’une nouvelle décision judiciaire soit prise, sera en droit d’invoquer la résiliation de plein droit du bail à compter de la date de la déchéance du terme pour non-respect de l’échéancier, la locataire étant alors considérée comme occupante sans droit ni titre.

Et, en ce cas, sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire, PRONONCONS la déchéance du terme ; ORDONNONS, l’expulsion du locataire et des biens ainsi que tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique ; le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS [E] [Q] à payer par provision au bailleur, jusqu’au départ effectif, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, augmenté des charges.

Disons que, dans le cas d’une telle défaillance [Z] [U] épouse [R] pourra exiger immédiatement l’intégralité de la somme restante due.

Condamnons [E] [Q] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Condamnons [E] [Q] à payer la somme de 400,00 euros à [Z] [U] épouse [R] au titre des frais irrépétibles.

Le greffier Le président