Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n°

N° RG 25/01123 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NGDF

AFFAIRE :

[R]

C/

[H]

Grosse exécutoire : Me BAUTRANT Copie : Me SALINI délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 02 SEPTEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [X] [R] née le 23 Juin 1960 à [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me BAUTRANT, avocat du barreau de PARIS substitué par Me BESSUDO, avocat du barreau de ST DENIS DE LA REUNION

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [H] né le 26 Août 1991 à [Localité 3] (TUNISIE) [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1] assisté par Me SALINI, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET Greffier : Stéphanie ARNAUD

PROCÉDURE :

Date des débats : 24 Juin 2025 Date du délibéré : 02 Septembre 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 02 SEPTEMBRE 2025 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l'assignation en référé du 25 février 2025 délivrée à l’encontre de [J] [H], ci-après désigné « le locataire », à la demande de [X] [R], ci-après-désignée « le bailleur », à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

A l’audience du 24 juin 2025, le bailleur, n’est pas présent mais représenté par son conseil. Il dépose son dossier de demandes, en l’espèce de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du locataire devenu occupant sans droit titre du logement sis [Adresse 2], sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard, autoriser le séquestre des meubles et effets du locataire, le condamner à lui payer par provision la somme de 6.478,75 euros arrêtée au 19 juin 2025 au titre des impayés locatifs, avec intérêts au taux légal, outre une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges à compter de la résiliation et jusqu’à libération des lieux, la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, ordonner l’exécution provisoire et débouter le locataire de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Le locataire [J] [H] est présent et assisté par son conseil. Il déclare une situation personnelle compliquée, le dernier loyer n’a pas été payé, il demande des délais de paiement, il vient de se séparer, il va déposer un dossier de surendettement.

Selon ce qu’autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 5 septembre 2023 avec prise d’effet au 7 septembre 2023 contenant une clause résolutoire pour un logement sis à l’adresse précitée. Le dernier loyer, celui du mois de juin 2025, est de 713,51 euros outre 136,00 euros de provisions sur charges et 21,25 euros de T.O.M. soit un total de 870,76 euros.

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer du 07 octobre 2024, à la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat deux mois avant l'audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

Le diagnostic social et financier du locataire a été transmis par les services sociaux du département du Var le 10 avril 2025. Il y est rapporté que le locataire n’a pas pu être rencontré, malgré un message téléphonique il ne les a pas rappelés et ne s’est pas manifesté alors qu’il disposait des coordonnées du service social.

Il résulte des pièces versées aux débats et de l’audience que le retard pris par le locataire dans le paiement des loyers et charges est de 6.478,75 euros arrêtée au 19 juin 2025 au titre des impayés locatifs. Il s’ensuit que le locataire sera condamné au paiement de cette somme par provision avec intérêts au taux légal sur la somme au principal de 2.183,19 euros à la date du commandement du 7 octobre 2024 et à la date de signification de la présente décision pour le surplus

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement de payer lequel imposait de régler l’arriéré de loyer dans le délai de six semaines, le locataire n’a pas apuré l'intégralité de la dette dans le délai imparti.

Force est de constater que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit le 18 novembre 2024 à minuit pour non apurement de la dette et acquisition de la clause résolutoire. A cette date le locataire est devenu occupant sans droit ni titre du logement loué. Aussi, à défaut pour ce dernier d’avoir volontairement quitté les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il y aura lieu d’ordonner son expulsion et de ses biens et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ce conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’enlèvement des biens mobiliers et effets du locataire et à les déposer en un lieu qu’il choisira conformément aux dispositions dudit code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte. Cette demande sera rejetée.

Le locataire n’ayant pas payé totalement ses loyers depuis plusieurs mois, il ne peut bénéficier d’un délai de paiement au regard de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 en son article 24. Il est même constaté sur ledit décompte qu’aucun loyer n’est payé depuis avril 2025, ni aucune provisions sur charges. Il ne peut même pas lui être accordé un délai de deux ans au visa de l’article 1343-5 du code civil compte tenu que le montant de la dette entraînerait des échéances de 270,00 euros en plus d’un loyer et des charges de 870,76 euros soit un total mensuel de 1.140,76 euros alors que le montant de ses ressources mensuelles nous est inconnu.

L'indemnité d'occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur, il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que le locataire aurait payé si le bail s’était poursuivi. En conséquence, il convient de condamner le locataire au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail, non indexable et sans intérêt, s’agissant d’une indemnité non contractuelle, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés.

[J] [H] sera débouté de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

[X] [R] a été obligée de poursuivre le locataire en justice pour faire valoir ses droits et obtenir le juste paiement des loyers et charges qui lui étaient dus. [J] [H] sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer. En raison de l’équité le locataire sera condamné à payer au bailleur la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Vu l’urgence, Vu la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort, Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais, d’ores et déjà :

Constatons, par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit, la résiliation le 18 novembre 2024 à minuit du bail consenti par [X] [R] à [J] [H] sur les locaux sis [Adresse 2] ;

Constatons que [J] [H] est devenu occupant sans droit ni titre du logement précité depuis l’acquisition de la clause résolutoire ;

Ordonnons le départ immédiat de [J] [H] et de tous occupants de son chef ;

Ordonnons, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion du locataire, de ses biens et de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique si besoin est, après accomplissement des formalités d’usage, le tout en application des dispositions des articles L411-1 et suivants et L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons la demande d’astreinte ;

Condamnons [J] [H] à payer par provision à [X] [R] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

Déboutons [J] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamnons [J] [H] à payer par provision à [X] [R] la somme de 6.478,75 euros arrêtée au 19 juin 2025 au titre des impayés locatifs avec intérêts au taux légal sur la somme au principal de 2.183,19 euros à la date du commandement du 7 octobre 2024 et à la date de signification de la présente décision pour le surplus ;

Condamnons [J] [H] à payer à [X] [R] la somme de 600,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons [J] [H] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 7 octobre 2024.

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le président