Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n°

N° RG 25/00188 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NEGL

AFFAIRE :

[Q] [Q]

C/

[A] [A]

Grosse exécutoire : Me DHIB Copie : Me PAPARONE-SCANFF / Monsieur [D] [A] délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 02 SEPTEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [Q] né le 29 Mai 1954 à [Localité 1] (TUNISIE) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me DHIB, avocat du barreau de TOULON Madame [P] [Q] née le 15 Janvier 1960 à [Localité 3] (TUNISIE) de nationalité Francaise [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me DHIB, avocat du barreau de TOULON à

DÉFENDEURS :

Madame [S] [A] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me PAPARONE-SCANFF, avocat du barreau de TOULON

Monsieur [D] [A] [Adresse 3] [Localité 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET Greffier : Stéphanie ARNAUD

PROCÉDURE :

Date des débats : 24 Juin 2025 Date du délibéré : 02 Septembre 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 02 SEPTEMBRE 2025 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé du 21 janvier 2025 délivrée à la demande de [L] [Q] et [P] [Q], ci-après-désignés « les demandeurs, le bailleur », à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

A l’audience du 24 juin 2025, le bailleur, est non présent mais représenté par son conseil. Il dépose son dossier dans lequel il expose ses conclusions en demandes de constatation de la résiliation de plein droit du bail, en expulsion des locataires [S] [A] et [D] [A], des personnes et des biens, la condamnation solidaire des locataires à payer par provision 1.883,47 euros, somme arrêtée à la date d'audience le 24 juin 2025, mois de juin 2025 inclus, au titre des impayés locatifs et charges, avec intérêts au taux légal, outre une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges jusqu’à complète libération des lieux, soit la somme de 880,00 euros, la somme de 1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens en ce compris les frais du commandement, ordonner l'exécution provisoire au seul vu de la minute. Il fait valoir qu'il est d'accord pour un échéancier de 218,00 euros par mois.

Le locataire [D] [A] n'est pas présent ni représenté alors que régulièrement assigné. La locataire [S] [A] n'est pas présente mais représentée par son conseil lequel demande des délais de paiement. Il est d'accord sur l'échéancier proposé par le bailleur pour des mensualités de 218,00 euros.

Selon ce qu’autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens. Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 1er janvier 2015 contenant une clause résolutoire pour un logement sis [Adresse 4].

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer du 14 novembre 2024, à la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat deux mois avant l'audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

Concernant le diagnostic social et financier des locataires, les services sociaux du département du Var nous ont transmis le 20 février 2025 un rapport faisant mention que les locataires se sont séparés depuis mars 2024. Il y est mentionné que : - [S] [A] née [V] est restée dans le logement. Elle souhaite y rester. Elle a la charge des 3 enfants âgés de 21, 12 et 9 ans, scolarisés. Elle demande un échéancier et précise qu'elle a commencé depuis plusieurs mois à rembourser sa dette. Elle ne travaille pas. - [D] [A] explique pourquoi il n'a pas été en mesure d'honorer sa dette par suite de cessation d'activité professionnelle. Il a quitté le domicile conjugal le 11 mars 2024. Il a procédé au règlement d'une partie de la dette. Il demande un échéancier. Une procédure de divorce est en cours. Sa nouvelle adresse est : [Adresse 5]. Il est auto-entrepreneur.

Le locataire [D] [A] ne produit pas un congé qu'il aurait pu transmettre au bailleur pour lui signifier qu'il quittait le logement. Le divorce n'ayant pas été prononcé à notre connaissance, force est de constater la solidarité du couple dans le paiement de la dette.

Il résulte des pièces et de l’audience que le retard pris par les locataires dans le paiement des loyers et charges est de 1.883,47 euros, somme arrêtée à la date d'audience le 24 juin 2025, mois de juin 2025 inclus.

Il s’ensuit que les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 1.883,47 euros, somme arrêtée à la date d'audience le 24 juin 2025, mois de juin 2025 inclus avec intérêts de droit au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Attendu les dispositions de la loi n°462-89 du 6 juillet 1989 en son article 24 V : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Les locataires n’ayant pas payé totalement ses loyers depuis plusieurs mois, ils ne peuvent bénéficier d’un délai de paiement au regard de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 en son article 24.

Le bailleur est d'accord pour un échéancier sur un remboursement mensuel de 218,00 euros.

En conséquence, les locataires bénéficieront d’un délai de 9 mois, selon le dispositif ci-après. Les paiements s’imputeront d’abord sur le capital et les intérêts à l’issue.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement du 14 novembre 2024 lequel imposait de régler l’arriéré de loyer dans le délai de deux mois, force est de constater que le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 14 janvier 2025 à minuit pour non apurement de la dette et acquisition de la clause résolutoire, les locataires n’ayant pas apuré l'intégralité de la dette dans le délai, qu'à cette date les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre du logement précité.

Un échéancier ayant été accordé, l’expulsion des locataires, des biens et de tous occupants de leur chef sera prévue en cas de défaut de paiement.

L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que les locataires auraient payé si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 janvier 2025 à minuit, les locataires sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. La fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation au 24 juin 2025 est incluse dans la condamnation prononcée au titre de l’arriéré à cette date. Les locataires restent redevables, à défaut de libération des lieux, de cette indemnité à compter du 25 juin 2025. En conséquence, il convient de condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges, à compter du 25 juin 2025, soit la somme de 880,00 euros, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés.

Les locataires bénéficiant d’un échéancier, l’indemnité d’occupation prendra effet à compter de la déchéance du terme par le bailleur. En ce cas, l’indemnité d’occupation sera réactualisée au montant du dernier loyer échu, charges incluses.

[L] [Q] et [P] [Q] ont été obligés de poursuivre leurs locataires en justice pour faire valoir leurs droits et obtenir le juste paiement des loyers et charges qui leurs étaient dus. [S] [A] et [D] [A] seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et à payer au bailleur la somme de 600,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit nonobstant appel et caution.

PAR CES MOTIFS

Vu l’urgence, Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Vu les pièces du dossier, Statuant par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort, Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais, d’ores et déjà :

Constatons que [L] [Q] et [P] [Q] est en droit d’invoquer la résiliation du bail le 14 janvier 2025 à minuit par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit contenue dans ledit bail consenti à [S] [A] et [D] [A] sur les locaux sis [Adresse 4] ;

Condamnons solidairement [S] [A] et [D] [A], occupants sans droit ni titre du logement depuis l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à payer par provision à [L] [Q] et [P] [Q] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges soit 880,00 euros, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, à compter du 25 juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

Condamnons solidairement [S] [A] et [D] [A] à payer par provision à [L] [Q] et [P] [Q] la somme de 1.883,47 euros, somme arrêtée à la date d'audience le 24 juin 2025, mois de juin 2025 inclus avec intérêts de droit au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Autorisons [S] [A] et [D] [A] à s’acquitter de cette somme par 9 versements mensuels successifs de 218,00 euros chacun, le 9ème versement soldant la dette, le tout en sus du loyer et des charges mensuels ;

Disons que le premier paiement doit intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les règlements ultérieurs avant le 10ème jour de chaque mois ;

Disons que, pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;

Disons que, si les locataires se libèrent du montant selon les modalités sus-indiquées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Disons que, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son effet et le bailleur, sans qu’une nouvelle décision judiciaire soit prise, sera en droit d’invoquer la résiliation de plein droit du bail à compter de la date de la déchéance du terme pour non-respect de l’échéancier, les locataires étant alors considérés comme occupants sans droit ni titre ;

Et, en ce cas, sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire, PRONONCONS la déchéance du terme ; ORDONNONS, l’expulsion du locataire et des biens ainsi que tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique ; le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS solidairement [S] [A] et [D] [A] à payer par provision au bailleur, jusqu’au départ effectif, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, augmenté des charges ;

Disons que, dans le cas d’une telle défaillance [L] [Q] et [P] [Q] pourront exiger immédiatement l’intégralité de la somme restante due ;

Condamnons in solidum [S] [A] et [D] [A] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons in solidum [S] [A] et [D] [A] à payer la somme de 600,00 euros à [L] [Q] et [P] [Q] au titre des frais irrépétibles ;

Rappelons que l'exécution provisoire est de droit nonobstant appel et caution.

Le greffier Le président