Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [Q] [S] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée le : à :Me Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07711 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAWBM

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT prorogé rendu le 15 juin 2026

DEMANDEUR S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR Monsieur [Q] [S], demeurant [Adresse 2] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 avril 2026

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 juin 2026 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 15 juin 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/07711 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAWBM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2021, la société SA [Adresse 3] a consenti un bail d'habitation à M. [Q] [S] sur des locaux situés au [Adresse 4] (n°2016L-1134) [Localité 2] , moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 695,70 euros outre une provision pour charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4756,90 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Q] [S] le 30 avril 2025.

Par assignation du 21 août 2025, la société SA [Adresse 3] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [Q] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges majoré de 50%, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,subsidiairement, dire cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer majoré des charges;3670,70 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025,350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 28 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 15 janvier 2026, l'examen de l'affaire a été renvoyé afin de permettre aux parties de se mettre en état.

À l'audience du 3 avril 2026, la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 mars 2026, s'élève désormais à 10426,86 euros. La société SA [Adresse 3] considère, par ailleurs, qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [Q] [S] expose qu'il s'est trouvé en difficulté financièrement à la suite de la perte de son emploi (consécutive à un burn-out) ; qu'il ne parvient pas à retrouver un autre emploi actuellement. Il précise qu'il perçoit l'ASS et qu'il a déposé un dossier de surendettement et qu'il perçoit de nouveau les APL depuis peu. M. [Q] [S] ajoute qu'il souhaiterait être logé dans un appartement moins cher que celui qu'il occupe actuellement. Enfin, il déclare bénéficier d'un suivi psychiatrique régulier et sollicite des délais pour ne pas être à la rue.

M. [Q] [S] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [Q] [S] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 08 juin 2026 par mise à disposition des parties au greffe, délibéré prorogé au 15 juin 2026.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 12 mai 2025 et que la somme de 4756,90 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement. Cette dernière n'a cependant pas davantage été réglée dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer prévu par le bail.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 juillet 2025.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de M. [Q] [S] ne lui permettent pas d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

En revanche, M. [Q] [S] n'a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l'audience.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société [Adresse 5] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats que l'expulsion de M. [Q] [S] entraînera des conséquences d'une exceptionnelle dureté au sens de l'article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation, il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 23 mars 2026, M. [Q] [S] lui devait la somme de 10426,86 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Q] [S] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 13 juillet 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA [Adresse 3] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Q] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 mai 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 octobre 2021 entre la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, d'une part, et M. [Q] [S] , d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] (n°2016L-1134) [Localité 3] [Adresse 6] est résilié depuis le 13 juillet 2025,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [Q] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [Q] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] (n°2016L-1134) [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

PROROGE de trois mois le délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

DIT, en conséquence, que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de cinq mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [Q] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [Q] [S] à payer à la société SA [Adresse 3] la somme de 10 426,86 euros (dix mille quatre cent vingt-six euros et quatre-vingt-six centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 mars 2026,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Q] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 mai 2025 et celui de l'assignation du 21 août 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge