Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

72C

Minute

N° RG 25/02456 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3ASM

1 copie

Décision nativement numérique délivrée le 15/06/2026 à la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET Me Emilie HIBERT Me Violaine CLEMENT-GRANCOURT

Rendue le QUINZE JUIN DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 11 Mai 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Josselyne NORDET, Greffière lors des débats et Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière lors du délibéré.

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1] agissant par son syndic, la SAS CABINET REYNAUD ET REBAUDIERES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Madame [X] [Z] [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Emilie HIBERT, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Me Violaine CLEMENT-GRANCOURT, avocat plaidant au barreau de PARIS

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 21 novembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic la société CABINET REYNAUD ET REBAUDIERES, a assigné Mme [Z], au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de la voir condamner : - à déposer les installations irrégulières, à savoir notamment les palettes de bois à usage de brise-vues et l’avant-toit en appui de la surface bâtie et à remettre les lieux en état, sous astreinte journalière provisoire de 150 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir - à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris la moitié du coût du procès-verbal de constat du commissaire de justice du 31 janvier 2025.

Le demandeur expose que Mme [Z] est propriétaire au sein de la Résidence des lots 21 et 38 représentant un appartement et un parking ; qu’elle a installé, sans aucune autorisation, des brise-vues qui ne correspondent pas au modèle spécifique adopté lors de l’assemblée générale du 04 juin 2024 ; que le 21 mai 2025, une nouvelle référence a été adoptée par l’assemblée générale, qui a par ailleurs autorisé le syndic à assigner Mme [Z] en justice ; que la LRAR adressée le 02 octobre 2025 à la défenderesse n’a pas été retirée ; que les aménagements réalisés par la défenderesse constituent un trouble manifestement illicite dans la mesure où ils ont été réalisés en parfaite violation des exigences de l’assemblée générale et sans aucune autorisation préalable, qu’ils sont à la fois contraires aux décisions collectives et non conformes aux règles de sécurité, la poutre en bois posée sur une partie commune étant hors d’usage, et constituent un trouble anormal du voisinage puisqu’ils obstruent la lumière naturelle dans les appartements situés dans les étages inférieurs.

L’affaire, appelée à l’audience du 09 mars 2026, a été renvoyée pour échange des conclusions des parties et retenue à l'audience du 11 mai 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- le demandeur, le 05 mai 2026, par des écritures dans lesquelles il maintient ses demandes tout en portant à 2 000 euros sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Mme [Z], le 04 mai 2026, par des écritures dans lesquelles elle sollicite : - in limine litis, - l’irrecevabilité de l’action en raison de la prescription intervenue ; - l’irrecevabilité de l’action faute pour le demandeur d’avoir engagé une démarche amiable préalable ; - à titre subsidiaire au fond, - qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé du fait de l’existence d’une contestation sérieuse ; - que le demandeur soit débouté de toutes ses demandes ; - en tout état de cause, la condamnation du demandeur aux entiers dépens, et à lui verser la somme de 3 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Elle fait valoir que lorsqu’elle a acheté l’appartement en juillet 2022, les installations litigieuses existaient déjà ; qu’elles datent de plus de 15 ans et sont parfaitement visibles de tous, ainsi qu’en atteste une photo publiée en septembre 2010 sur le site Googlemaps ; que l’action est donc prescrite ; qu’aucune démarche amiable n’a été engagée, en violation de l’article 750-1 du code de procédure civile qui l’exige, à peine d’irrecevabilité, lorsque l’action est relative à un trouble anormal de voisinage ; que la question n’a été abordée qu’à l’occasion de l’assemblée générale de 2023 lors de laquelle la majorité des copropriétaires a souhaité une concertation préalable avec les copropriétaires concernés ; qu’aucune concertation amiable préalable n’a été organisée ; qu’elle a voté « pour » les délibérations sur cette question lors des assemblées générales de 2024 et 2025, s’agissant d’un vote pour l’avenir, et « contre » la délibération autorisant le syndic à engager une action à son encontre ; que sur la période de 2013 à 2025, l’assemblée générale a approuvé à plusieurs reprises les travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, notamment les balcons et terrasses ; que les aménagements réalisés sur son lot n’ont fait l’objet d’aucune critique ; que les décisions des assemblées générales de 2024 et 2025 n’ont pas d’effet rétroactif ; que les claustras sont en bois de qualité, peints en blanc ; qu’ils n’occasionnent aucune perte de lumière pour aucun copropriétaire ; que la poutre a été réparée ; que le notaire en charge de la vente lui a indiqué qu’à la demande du syndic, les panneaux avaient été peints en blanc pour respecter l’harmonie de la façade, tout en lui confirmant qu’aucune action ne pouvait être intentée compte tenu de la prescription intervenue.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un péril imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes des dispositions des articles 9 et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits de parties ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Le copropriétaire qui exécute des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

Ces principes, et leurs limites, sont repris en l’espèce dans le règlement de copropriété qui interdit aux copropriétaires de rien faire qui puisse changer l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il ressort des pièces et des débats que depuis 2023, la question des brises-vue est abordée lors de chaque assemblée générale ; que les copropriétaires ont opté en 2024 et 2025 pour des aménagements précis (toiles ne dépassant pas en hauteur le garde-corps) clairement incompatibles avec les installations de la défenderesse, ce qui est d’ailleurs rappelé dans le PV d’assemblée générale du 21 mai 2025 autorisant le syndic à engager à son encontre une action aux fins d’obtenir la dépose de ces installations.

La défenderesse, qui oppose la prescription de l’action et l’existence d’une contestation sérieuse, verse aux débats des photos Googlemaps dont il ressort que les installations litigieuses existaient déjà en 2010.

Le demandeur soutient que même si elle a acheté le bien en l’état, et même si elle n’est pas à l’origine de ces installations, Mme [Z] les a maintenues en dépit des décisions collectives et en parfaite connaissance de cause puisque le caractère illicite de la terrasse lui avait été signalé lors de son acquisition ; qu’elle a persisté alors même que le problème avait été évoqué pour la première fois lors de l’AG du 20 avril 2023 ; qu’en tout état de cause, le trouble persiste et se répète.

Ce débat constitue cependant une contestation sérieuse qui ne peut être tranché que par le juge du fond.

Par ailleurs, les circonstances ne permettent de retenir ni l’urgence, ni l’existence d’un trouble manifestement illicite, ni celle d’un péril imminent, la poutre endommagée signalée dans le PV de constat du 31 janvier 2025 ayant été réparée ainsi qu’il ressort de la photographie de juillet 2025.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé. Le demandeur sera débouté de ses demandes.

Sur les autres demandes :

Il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Les demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Dit n’y avoir lieu à référé

Déboute le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic la société CABINET REYNAUD ET REBAUDIERES, de ses demandes à l’encontre de Mme [X] [Z]

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.