Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 26/00103 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OB7E

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 26/00103 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OB7E

Minute n°

☐ Copie exec. à : Me Catherine SOUDANT et Madame [U]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 12 juin 2026

Le Greffier

Me Roger LEMONNIER Me Catherine SOUDANT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 824 541 148 [Adresse 3] [Localité 4]

représentée par Maître Catherine SOUDANT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 343 substituant Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

DEFENDERESSE :

Madame [P] [U] [Adresse 4] [Localité 5]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS : A l'audience publique du 05 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Juin 2026.

JUGEMENT Contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 05 septembre 2024, la SCI ANTIME, ayant pour mandataire la société LAFORET ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN a donné à bail à Madame [P] [U] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 621,28 euros, une provision sur charges de 50 euros, avec le cautionnement de la S.A.S.U. Action Logement Services, dans le cadre du dispositif VISALE pris en application de l’article 7.1 de la convention quinquennale entre l’État et l'Union économique et sociale pour le logement.

A la suite d'incidents de paiement, la S.A.S.U. Action Logement Services a réglé au bailleur des loyers et charges.

Se prévalant des loyers impayés, la S.A.S Action Logement Services a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 septembre 2025.

Par acte délivré le 20 décembre 2025, la S.A.S Action Logement Services a fait assigner Madame [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

- condamner la défenderesse à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 060,98 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 septembre 2025 sur la somme de 1 040,68 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

- fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

- condamner la défenderesse à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

- condamner la défenderesse à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

- condamner la défenderesse en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l'audience du 05 mai 2026, la S.A.S Action Logement Services a repris oralement les termes de son assignation auxquels il convient de se reporter pour plus ample exposé des moyens et prétentions, actualisant le montant de la dette locative à la somme de 6 449,69 euros au 30 avril 2026.

Elle a précisé que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant et a indiqué dès lors s’en remettre sur la demande de délais de paiement.

Madame [P] [U], comparant en personne, reconnu devoir les sommes réclamées et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois. Elle a expliqué qu’elle travaille en CDD et perçoit un salaire mensuel d’environ 1300 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la subrogation de la SAS Action Logement Services dans les droits et actions du bailleur

Il résulte de l'article 2291 du code civil que l'on peut se rendre caution sans ordre de la personne pour laquelle on s'oblige, et même à son insu.

Suivant l'article 2305 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l'insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n'a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu'elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s'il y a lieu.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En outre, l’article 7.1 de la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre de VISALE prévoit que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

Il ressort des pièces versées aux débats (décompte locatif, quittance subrogative, attestation de créance) que la SAS Action Logement Services a versé au bailleur la somme de 3060,98 euros au titre des impayés locatifs de Madame [P] [U].

Ainsi, en application de l'article 2306 du code civil, Action Logement Services est subrogée dans tous les droits de la SCI ANTIME à l'encontre de la défenderesse et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et demander le paiement des loyers, charges par elle versés au titre du cautionnement.

Ainsi, la S.A.S. Action Logement Services a qualité pour délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par ailleurs, les conditions de recevabilité édictées par l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le demandeur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé par les parties stipule que le loyer est payable mensuellement d’avance au plus tard le 08 du mois et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges régulièrement appelés, six semaines après un commandement de payer resté sans effet.

Par acte du 17 septembre 2025, le demandeur a fait délivrer au locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s'élevant à la somme principale de 1 040,68 euros.

Le défendeur n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai susvisé, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 29 octobre 2025.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L'occupation illicite des lieux par la défenderesse cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur et à la caution qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, révisable selon les stipulations du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés.

Au besoin, il y a lieu de condamner Madame [P] [U] à payer ce montant, dans la limite des sommes que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La S.A.S Action Logement Services produit un décompte démontrant que Madame [P] [U] reste lui devoir la somme de 6 449,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 28 avril 2026, terme d’avril inclus.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant. La défenderesse reconnaît au demeurant être débitrice de la somme ainsi réclamée.

Il convient dès lors de condamner la défenderesse au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il est constant que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience.

Les conditions posées par l’article 24V n’étant pas remplies, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement sur ce fondement.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il apparaît, au vu de la situation financière telle que décrite par la locataire à l’audience, du montant du loyer et des charges courants et du montant de l’arriéré locatif, que Madame [P] [U] n’est pas en mesure d’apurer la dette dans le délai de 24 mois prévu par l’article 1343-5.

En conséquence, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg,

DECLARE la demande régulière et recevable,

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 29 octobre 2025,

DIT que Madame [P] [U] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux depuis cette date ;

CONDAMNE Madame [P] [U] à payer à la S.A.S Action Logement Services la somme de 6 449,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 28 avril 2026, terme d’avril inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE Madame [P] [U] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués situés [Adresse 5] dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux,

Et à défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion de Madame [P] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente,

CONDAMNE Madame [P] [U] à payer à la S.A.S Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges, dû en cas de non résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dans la limite des sommes que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre.

En tout état de cause,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [P] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 septembre 2025,

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département, conformément aux dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi fait et prononcé, les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA