Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN 3ème chambre civile [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1] ☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04712 - N° Portalis DBW5-W-B7K-JR4F

Minute : 2026/ Cabinet C

JUGEMENT

DU : 12 Juin 2026

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[D] [T]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me SELARL THILL & ASSOCIES - 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [D] [T] Me SELARL THILL & ASSOCIES - 93 Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIALRCS de [Localité 2] n°552 046 484, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par la SELARL THILL & ASSOCIES, avocats au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substituée par Me Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [D] [T], demeurant [Adresse 4] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe LEVAVASSEUR, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 12 Mars 2026 Date des débats : 12 Mars 2026 Date de la mise à disposition : 12 Juin 2026 EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30/08/2024, à l'effet du jour-même, la CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [D] [T], un local à usage d’habitation, un appartement de type 5, situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 638,45 euros outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15/07/2025, la CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Madame [D] [T] un commandement de payer, dans le délai de SIX (6) semaines, la somme de 3190,66 euros au titre des loyers et des charges impayés à la date du 30/06/2025 et sommation d'avoir à justifier de l'occupation d'un logement. Cet acte a été délivré directement à la personne de Madame [D] [T], le 15/07/2025, par Maître [J] [K], commissaire de justice à [Localité 4], selon les indications figurant au procès-verbal dressé à cette occasion.

La CDC HABITAT SOCIAL a saisi les services de la CAF du Calvados s’agissant de la situation d’impayé de Madame [D] [T] par courrier recommandé du 10/06/2025.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire étant resté infructueux, la CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [D] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Caen par acte de commissaire de justice en date du 29/09/2025 afin de voir : - Constater la résiliation du contrat de location consenti par la CDC HABITAT SOCIAL, à Madame [D] [T] aux torts de ce dernier, à compter du 26/08/2025 ; - Ordonner l’expulsion de Madame [D] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; - Condamner Madame [D] [T] au paiement : * de la somme de 4997,31 euros correspondant au montant des arriérés de loyers à la date du 31/08/2025, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation * des loyers et charges impayés du 01/09/2025 au jour du jugement à intervenir * d’une indemnité d’occupation équivalent au montant des loyers, charges et accessoires régulièrement appelés et révisables selon les mêmes conditions jusqu'à la totale libération des lieux loués - Condamner Madame [D] [T] au paiement : * d’une indemnité de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil pour résistance abusive et injustifiée, * de la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. * de tous les frais et dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, celui de l'assignation et des actes signifiés. - Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'assignation n’ayant pas pu être délivrée directement à la personne de Madame [D] [T], une copie en a néanmoins été déposée à son attention, le 29/09/2025, en l’étude de Maître [C] [Q], commissaire de justice à [Localité 4], selon les indications figurant au procès-verbal dressé à cette occasion.

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 30/09/2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon le système de notification électronique EXPLOC.

A l’audience du 12/03/2026 à laquelle l’affaire a été appelée, la CDC HABITAT SOCIAL est valablement représentée par son conseil et actualise le montant de sa créance à la somme de 10352,40 euros à la date du 28/02/2026, et reprend les termes de son assignation, demandant ainsi la résiliation du bail en s’opposant à l’octroi de délais pour permettre l’apurement de la dette locative.

Madame [D] [T] est présente en personne lors de l’audience du 12/03/2026 et propose la somme de 250 euros par mois en sus du loyer résiduel afin d'apurer sa dette locative et sollicite le débouté s’agissant de la demande de dommages et intérêts. Elle produit par ailleurs un justificatif d’assurance « ASSUREO » en date du 05/02/2026 relatif au logement pris à bail ainsi qu’un document « [Z] » mentionnant un virement d’un montant de 2000 euros au profit de la CDC HABITAT SOCIAL le 09/03/2026.

L'affaire a été retenue. Le délibéré a été fixé à la date du 12/06/2026 avec mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail (article 7, page 5/57) et reproduite dans le commandement de payer, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, six (6) semaines après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat par la CDC HABITAT SOCIAL que Madame [D] [T] n’a pas réglé les sommes dues dans les six (6) semaines ayant suivi le commandement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail relatif au logement sont réunies à la date du 26/08/2025, et d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [T] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il résulte des éléments du dossier que Madame [D] [T] a été confronté à de réelles difficultés d'ordre personnel.

Le diagnostic social et financier relatif à la situation de Madame [D] [T] et réalisé par les services de l’UDAF du Calvados « préconise le maintien dans le logement à condition que Madame [D] [T] reprenne bien le paiement de son loyer et tienne son engagement en mettant en place l’échéancier de 200 euros / mois ».

Il résulte de la note d’audience que Madame [D] [T] reconnaît la dette locative, qu’il a repris le règlement du loyer, en justifiant notamment d’un versement de 2000 euros à la date du 09/03/2026, proposant par ailleurs de verser un complément à hauteur de 250 euros par mois et qu’il verse en outre aux débats un justificatif d’assurance du logement pris à bail.

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il sera accordé des délais de paiement à Madame [D] [T] avec clause de déchéance du terme dans l'hypothèse du non-respect de l'échéancier.

Madame [D] [T] devra donc régler la somme de DEUX CENT CINQUANTE EUROS (250 euros) chaque mois en sus du loyer en cours, charges comprises, avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, selon les modalités fixées dans le dispositif du présent jugement.

Pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En cas de non-respect des modalités de paiement ainsi accordés, la clause résolutoire produira tous ses effets, le bail sera résilié, l'expulsion du locataire pourra être mise en œuvre et une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, sera due jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clefs.

En outre, à défaut d'un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront alors immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente décision.

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte actualisé à la date du 10/03/2026, il apparaît que Madame [D] [T] reste redevable de la somme de NEUF MILLE NEUF CENT SOIXANTE-NEUF EUROS ET VINGT-SIX CENTIMES (9969,26 euros) au titre de l’arriéré de loyer du au 28/02/2026 (10 352,40 euros moins 201,43 euros et moins 181,71 euros à titre de frais de contentieux = 9969,26 euros), somme au paiement de laquelle il convient de la condamner, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation, soit le 29/09/2025 à hauteur de la somme de QUATRE MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGTS-DIX-SEPT EUROS ET TRENTE-ET-UN CENTIMES (4997,31 euros), et à compter de la date de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommage et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

La CDC HABITAT SOCIAL sollicite la condamnation de Madame [D] [T] à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil pour résistance abusive et injustifiée.

Toutefois, la CDC HABITAT SOCIAL ne rapporte pas la preuve qui lui incombe.

En conséquence, il y a lieu de débouter la CDC HABITAT SOCIAL du chef de cette demande.

Sur la demande d’exécution provisoire

Nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Sur les dépens

La charge des dépens sera supportée par Madame [D] [T] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile et comprendra notamment le coût du commandement de payer, celui de l'assignation et des actes signifiés.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Caen, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

- CONSTATE la résiliation du bail en date du 30/08/2024, à l'effet du jour-même, portant sur un local à usage d’habitation : un appartement de type 5, situé [Adresse 5] à [Localité 3], liant la CDC HABITAT SOCIAL à Madame [D] [T], ceci à la date du 26/08/2025 ;

- CONDAMNE Madame [D] [T] à verser au profit de la CDC HABITAT SOCIAL la somme de NEUF MILLE NEUF CENT SOIXANTE-NEUF EUROS ET VINGT-SIX CENTIMES (9969,26 euros) au titre de l’arriéré de loyer du au 28/02/2026, avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation, soit le 29/09/2025 à hauteur de la somme de QUATRE MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGTS-DIX-SEPT EUROS ET TRENTE-ET-UN CENTIMES (4997,31 euros), et à compter de la date de la présente décision pour le surplus ;

- AUTORISE Madame [D] [T] à s’acquitter de sa dette par TRENTE-CINQ (35) versements mensuels consécutifs de DEUX CENT CINQUANTE EUROS (250 euros) et à verser le solde lors de la TRENTE-SIXIEME (36e) mensualité. Il est précisé que ces versements devront intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

- DIT qu'à défaut d'un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront alors immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente décision ;

- SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, sous réserve du respect des conditions fixées ;

- DIT que si Madame [D] [T] se libère de sa dette selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée non acquise ;

- DIT en revanche que, faute de paiement d'une mensualité ou d'un seul loyer à la bonne date, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et Madame [D] [T] tenue de rendre libre de sa personne, de ses biens et tous occupants de son chef les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 3] ;

- DIT qu'à défaut pour Madame [D] [T] de libérer spontanément les lieux, la CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée à poursuivre son expulsion par tous voies et moyen de droits, y compris avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

- CONDAMNE dans cette hypothèse Madame [D] [T] à verser à la CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation des lieux mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si l'exécution du bail s'était poursuivie et ce jusqu'à la libération des lieux ;

- DÉBOUTE la CDC HABITAT SOCIAL du chef de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, au titre des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

- DIT qu'il n'y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

- CONDAMNE Madame [D] [T] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, celui de l'assignation et des actes signifiés ;

- REJETTE le surplus des demandes des parties ;

- DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION