Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/01434 - N° Portalis DB2Z-W-B7J-IH4T

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 12/06/2026

Monsieur [A] [U]

C/

Monsieur [C] [L]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - SELARL [J] ORHON

Expédition délivrée le (voir mention) : à : - Préfet de Seine et Marne RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 12 JUIN 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [U] [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [L] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 4] non comparant, ni représenté

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2024 avec prise d’effet le 9 septembre 2024, M. [A] [U], avec le concours de l’agence Century 21 exploitée par la société Concept immobilier en tant que mandataire, a loué à M. [C] [L] un local à usage d'habitation (bâtiment A, porte n°13) ainsi qu’un emplacement de stationnement numéroté 18 situés [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 531,41 euros hors charges outre 58,00 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025, M. [A] [U] a fait délivrer au locataire un commandement de justifier de l’occupation du logement et de payer la somme de 1 768,23 euros au titre des loyers et charges échus, mois d’août 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2025, M. [A] [U] a fait assigner M. [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

constater que le locataire n’a pas régularisé les causes du commandement de payer ni dans le délai légal ni dans le délai contractuel,constater, à titre principal, l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et prononcer la résiliation de plein droit,subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à ses obligations, notamment celle de payer les loyers,ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner le locataire à payer la somme de 3 551,52 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2025,condamner le locataire au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte suivant décompte produit au jour de l’audience,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération complète des lieux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre,condamner le locataire à payer la somme de 700,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter, ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 17 novembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 7 avril 2026.

A cette audience, M. [A] [U], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 6 536,22 euros, au titre des loyers et charges échus au 31 mars 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. Le demandeur précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, aucun paiement n’étant intervenu depuis le mois de mai 2025.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [C] [L] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 12 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demandeAuteur inLa saisine de la CCAPEX n’est pas obligatoire, le bailleur étant une personne physique, soit le cas d’exclusion de cette saisine. Dans tous les cas, la CCAPEX a bien été saisie le 30 juillet 2025

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 17 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 7 avril 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, M. [A] [U] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 31 mars 2026, la dette locative de M. [C] [L] s’élève à la somme de 6 536,22 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.Auteur inJ’ai inscrit que les intérêts débuteraient à compter du jugement en l’absence de demande dans l’assignation tendant à les faire courir depuis le commandement de payer

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 6 septembre 2024 avec prise d’effet le 9 septembre 2024 unissant les parties stipule en son paragraphe 8 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 29 juillet 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 10 septembre 2025.

- Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [C] [L] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

M. [C] [L] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [L] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [A] [U] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [C] [L] sera condamné à verser au demandeur la somme de 200,00 euros en application de l’article précité.Auteur inSi la solution est autre, la phrase est : « Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de M. [A] [U] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. »

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE M. [C] [L] à verser à M. [A] [U] la somme de 6 536,22 euros (décompte arrêté au 31 mars 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 septembre 2024 avec prise d’effet le 9 septembre 2024 entre M. [A] [U], d'une part, et M. [C] [L], d'autre part, concernant le logement (bâtiment A, porte n°13) et l’emplacement de stationnement numéroté 18 situés au [Adresse 6] – [Localité 4] sont réunies à la date du 10 septembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [C] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [C] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [A] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [C] [L] à verser à M. [A] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [A] [U] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [C] [L] à verser à M. [A] [U] une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Auteur inSi la solution est autre, la phrase est : « DÉBOUTE M. [A] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; »

CONDAMNE M. [C] [L] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.