Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00353 - N° Portalis DB2Z-W-B7J-IH7P

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 12/06/2026

S.C.I. DE LA MYRIADE

C/

Madame [S] [D]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : Me Karl SKOG

Expédition délivrée le (voir mention) : à : - Préfet de Seine et Marne RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 12 JUIN 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. DE LA MYRIADE [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [D] [Adresse 3] [Localité 4] non comparante, ni représentée

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 26 mars 2021, la société civile immobilière de la Myriade, avec le concours de l’agence Laforêt [Localité 1] en tant que mandataire, a loué à M. [C] [N] et Mme [S] [D] un local à usage d'habitation ainsi que deux emplacements de stationnement (l’un dans le parking souterrain, l’autre en extérieur) situés [Adresse 4] (duplex n°002) – [Localité 5] [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 889,57 euros hors charges.

Par avenant à ce contrat signé le 28 janvier 2023, les parties ont décidé de la poursuite du contrat de bail du 26 mars 2021 avec Mme [S] [D] seule.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2025, la société civile immobilière de la Myriade a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme de 6 630,33 euros au titre des loyers et charges échus, mois de mai 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2025, la société civile immobilière de la Myriade a fait assigner Mme [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au 21 juillet 2025, les causes du commandement de payer n’ayant pas été réglées dans le délai de deux mois,subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire,ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, ainsi que le transport des meubles et objets garnissant les locaux loués dans les conditions édictées par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,condamner la locataire à payer la somme de 5 299,33 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2025, sauf à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges éventuellement révisé jusqu'à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés ou un procès-verbal de reprise,donner acte à la société civile immobilière de la Myriade de ce qu’elle justifie d’une tentative de résolution amiable du litige,condamner la locataire à payer la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de son signalement à la CCAPEX. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 12 décembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 7 avril 2026.

A cette audience, la société civile immobilière de la Myriade, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 4 744,18 euros, au titre des loyers et charges échus au 7 avril 2026Auteur inLe décompte ne fait pas apparaître la date du 7 avril 2026 mais elle se trouve sur la pochette le contenant , terme du mois d’avril 2026 inclus. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Mme [S] [D] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 12 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Auteur inN’ayant pas d’informations sur le caractère familial ou non de la SCI, j’ai laissé et vérifié toutes les conditions de recevabilité Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 22 mai 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 12 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 7 avril 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société civile immobilière de la Myriade verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 7 avril 2026, la dette locative de Mme [S] [D] s’élève à la somme de 4 744,18 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et les deux emplacements de stationnement, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.Auteur inL’assignation demande bien à faire débuter les intérêts au commandement de payer, mais la dette a diminué de 2 000,00 euros depuis, d’où l’inscription qu’ils commenceraient au jour du jugement

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 26 mars 2021 unissant les parties stipule en son paragraphe intitulé « Clause résolutoire » qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 21 mai 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 22 juillet 2025.

- Sur l’expulsion

L’expulsion de Mme [S] [D] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Mme [S] [D] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [S] [D] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société civile immobilière de la Myriade et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Mme [S] [D] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 200,00 euros en application de l’article précité.Auteur inSi la solution est autre, la phrase est : « Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la société civile immobilière de la Myriade les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. »

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE Mme [S] [D] à verser à la société civile immobilière de la Myriade la somme de 4 744,18 euros (décompte arrêté au 7 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mars 2021 entre la société civile immobilière de la Myriade, d'une part, et Mme [S] [D], d'autre part, concernant le logement et les deux emplacements de stationnement (l’un dans le parking souterrain, l’autre en extérieur) situés au [Adresse 6] [Localité 1] sont réunies à la date du 22 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [S] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [S] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société civile immobilière de la Myriade pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [S] [D] à verser à la société civile immobilière de la Myriade une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la société civile immobilière de la Myriade du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [S] [D] à verser à la société civile immobilière de la Myriade une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Auteur inSi la solution est autre, la phrase est : « DÉBOUTE la société civile immobilière de la Myriade de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; »

CONDAMNE Mme [S] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.