Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :Me Philippe LEPEK Me Benjamin PORCHER

Copie exécutoire délivrée le : à :Me Philippe GEGLO

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP requêtes

N° RG 26/00027 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBV5A

N° MINUTE : 2

JUGEMENT rendu le jeudi 11 juin 2026

DEMANDEURS

Monsieur [X] [K], Madame [P] [Q], demeurant ensemble [Adresse 1] représentés par Me Philippe GEGLO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0649

DÉFENDEURS

S.A.S. RICHARDIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Benjamin PORCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0450

Monsieur [U] [J], Madame [M] [Z] [W] épouse [J] demeurant ensemble [Adresse 3] [Localité 2] ETATS UNIS représentés par Me Philippe LEPEK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0241

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cécile THARASSE, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Cécilia MARTIN Greffière lors du délibéré.

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 avril 2026

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 juin 2026 par Cécile THARASSE, Juge assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Cécilia MARTIN Greffière lors du délibéré.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 28 août 2020, M. et Mme. [K] ont pris à bail un logement situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 1 528 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 1 528 euros.

Les bailleurs, M. et Mme. [Y] ont délivré le 16 décembre 2022 un congé pour habiter et les locaux ont été restitués le 31 juillet 2023.

Par requête reçue au greffe le 2 janvier 2026, M. et Mme. [K] ont sollicité la convocation de M. et Mme. [J] aux fins d’obtenir le remboursement de la somme de 742,88 euros, correspondant à un trop perçu de charges et à une retenue injustifiée sur le dépôt de garantie, outre 1 589,68 euros au titre de la pénalité légale et 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte délivré le 25 février 2026, M. et Mme. [J] ont fait assigner en garantie la société [A], chargée de la gestion locative du bien.

A l’audience du 9 avril 2026 M. et Mme. [K] ont sollicité le paiement de la somme de 4 769,10 euros à titre de dommages et intérêts et à titre subsidiaire celle de 3 497,34 euros au titre du retard dans la restitution du solde du dépôt de garantie, outre 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir au soutien de leurs demandes que la restitution du dépôt de garantie a été émaillée de difficultés, la retenue sur le dépôt de garantie n’ayant été restituée qu’en cours de procédure, sans que le bailleur n’ait jamais apporté de justificatifs.

M. et Mme. [J] ont conclu au débouté de ces prétentions. Ils demandent en tout état de cause que la société [A] soit condamnée à les garantir de toute condamnation et à leur verser la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils indiquent qu’ils ne sont jamais intervenus dans la gestion de la location, demeurant à l’étranger, seule la société [A] étant à l’origine des retenues concernant les charges.

La société [A] a pour sa part conclu au débouté de l’ensemble des demandes et à titre subsidiaire a sollicité que les condamnations soient réduites à de plus justes proportions. Elle sollicite la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient avoir conservé à juste titre une provision de 20% du montant du dépôt de garantie dans l’attente de la régularisation des charges locatives, lesquelles ne lui ont été transmises qu’en septembre 2025 par le bailleur alors que son mandat avait expiré. Elle soutient donc n’avoir commis aucune faute.

Elle a demandé que l’exécution provisoire de la décision soit écartée. Décision du 11 juin 2026 PCP JCP requêtes - N° RG 26/00027 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBV5A

Elle a été autorisé à justifier en cours de délibéré de la restitution du dépôt de garantie au bailleur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu la requête introductive d'instance et les conclusions déposées par chacune des parties à l’audience du 9 avril 2026 développées oralement lors des débats ;

Sur la demande principale

Il résulte des pièces versées aux débats et des conclusions concordantes des parties qu’ont été retenus sur le dépôt de garantie les sommes suivantes, seule une somme de 625 euros ayant été restituée : - 242 euros pour les réparations et nettoyages - 250 euros pour un plan de travail abîmé, - 106 euros pour la taxe d’ordures ménagères 2023 - 305 euros à titre de provision sur la régularisation des charges à venir.

Sur ces postes ont été remboursés le 10 novembre 2023 : - 250 euros pour le plan de travail - 44 euros pour le nettoyage de la douche et de la hotte, la société [A] procédant en outre à un versement de 316,88 euros pour la régularisation des charges 2022 intervenue entre temps.

Le solde non restitué du dépôt de garantie s’élevait donc à  1528 - 625 - 44 - 250 = 609 euros, le versement de 316,88 euros étant imputé sur le trop versé de provisions pour charges.

Les charges de l’année 2023 ont fait l’objet d’une régularisation de 550,86 euros le 11 septembre 2025 à la suite de l’approbation des comptes de copropriété intervenue le 23 mai 2024, ainsi qu’en justifient les locataires.

Néanmoins, cette régularisation qui s’impute sur des provisions déjà versées laissait la retenue de 609 euros, dont 305 euros dans l’attente de la régularisation, en l’état. En outre les locataires, qui ne produisent aucun calcul sur ce point indiquent que cette régularisation a été calculée sur 246 jours et arrêtée au 3 septembre 2023 alors qu’elle aurait du être calculée sur 211 jours soit le 31 juillet 2023.

Le 24 mars 2026, M. et Mme. [J] ont procédé à un versement de 742,19 euros correspondant aux sommes réclamées lors de l’introduction de l’instance dont le détail n’est pas précisé, mais qui apparaît satisfactoire pour les demandeurs qui ne formulent plus aucune demande de ce chef.

Il est donc constant qu’à ce jour aucune somme n’est due en principal, les locataires limitant leurs demandes à la pénalité pour retard de restitution.

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué dans le délai d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire. A défaut de restitution dans les délais prévus le dépôt de garantie restant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du montant du loyer en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Il résulte de l’article 1 du protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme que toute personne a droit au respect de ses biens. En l’application de ce principe, il convient d’examiner de façon concrère si la pénalité prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est raisonnablement proportionnée au regard de l’enjeu du litige.

Il convient en l’espèce de relever que conformément à l’article 22 alinea 5 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur, était fondé à retenir une provision pour charges jusqu’à l’approbation des comptes de copropriété intervenue en mai 2024. Il est justifié par ailleurs, sur l’état des lieux de sortie, d’un mauvais fonctionnement de la serrure de la salle de bains, de moisissures sur les joints de la douche et du robinet de la salle de bains, de l’entartrage du WC, de la dégradation des joints de la cuisine, tous élements en bon état lors de l’entrée trois années auparavant et qui sont à la charge des locataires. Enfin il existait nécessairement un solde pour la taxe d’ordures ménagères dont les locataires n’ont pas tenu compte dans leurs calculs.

Il en résulte que partie des retenues étaient justifiées et que les sommes restituées (44+250+742 =1036 euros) sont supérieures à celles dues si l’on tient compte des petites dégradations et des ordures ménagères.

Il est patent, au cas particulier, qu’une indemnité de 158 euros par mois de retard est disproportionnée au regard de la somme du montant des sommes restant dues lors de l’introduction de l’instance et il convient de la réduire à une somme plus raisonnable de 300 euros.

Sur l’appel en garantie

En l’espèce, les bailleurs, qui ne justifient pas avoir adressé à la société [A] l’avis de régularisation des charges 2023 et ont pris l’initiative de rembourser la totalité des sommes réclamées, n’établissent pas la faute que celle-ci aurait commis dans sa gestion.

Leur demande de garantie sera par conséquent écartée.

Les dépens sont à la charge de la partie perdante à savoir M. et Mme. [J].

Ni l'équité, ni la situation des parties ne commandent de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne M. et Mme. [J] à payer à M. et Mme. [K] la somme de 300 ( trois cents) euros en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

Déboute M. Et Mme. [J] de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société [A],

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ,

Condamne M. et Mme. [J] aux dépens,

Fait à [Localité 1], le 11 juin 2026

La Greffière La Présidente