Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référé N° RG 26/00531 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2SOF SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 09 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

S.C. FONCIERE RU 01-2014 [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. LAVOMATIC [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2] non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, Cadre Greffier

DÉBATS à l’audience publique du 28 Avril 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 02 Juin 2026 prorogé au 09 Juin 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé, la société Foncière RU 01/2014 a mis à bail au profit de la société Lavomatic 2 des locaux situés au [Adresse 4][Adresse 5] à [Localité 3] (Nord) à compter du 1er septembre 2022. Conclu pour une durée de neuf années, le bail a fixé le loyer annuel à 20 400 euros, payable par quart et d’avance, outre provision trimestrielle pour charges de 225 euros. Le contrat a prévu le versement d’un dépôt de garantie de 5 100 euros.

Suite à des impayés, la société Foncière RU 01/2014 a fait signifier à la société Lavomatic 2 le 18 mars 2025 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 23 mars 2026, la société Foncière RU 01/2014 a fait assigner la société Lavomatic 2 devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir : - constater la résiliation de la location portant sur les locaux objet de la location à compter du 18 avril 2025, - ordonner que, dans la quinzaine suivant la signification de l'ordonnance à intervenir, la société Lavomatic 2 soit tenue de délaisser les lieux, et que faute par elle de ce faire, la requérante soit autorisée à l'en faire expulser, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l'aide et l'assistance de la force publique, - dire que le bailleur pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles au choix de la demanderesse aux frais, risques et périls du preneur, - dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, conformément aux dispositions du bail, - fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer exigible augmenté de 50% et en tant que de besoin, condamner la société Lavomatic 2 à son paiement, - condamner à titre provisionnel, la société Lavomatic 2 pour le prix de la location et de l'occupation, l'existence de son obligation à l'égard de la société Foncière RU 01/2014 n'étant pas sérieusement contestable : * 21 180,89 euros due suivant décompte arrêté au 11 mars 2026 avec intérêts de droit à compter du jour de l'assignation valant sommation d'avoir à payer, * au paiement d'une indemnité d'occupation telle que fixée ci-dessus à compter de la date de résiliation jusqu'au jour de l'expulsion définitive de la société Lavomatic 2 pour le cas où la résiliation serait constatée au jour de l'expiration du commandement, - dire que la part correspondante aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient douze fois le montant de la provision sollicitée, - voir condamner la société Lavomatic 2 à payer à la société Foncière RU 01/2014 3 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - voir condamner la société Lavomatic 2 aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement et de levée d’état des créanciers inscrits.

Régulièrement assignée, la partie défenderesse n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience le 28 avril 2026.

La société Foncière RU 01/2014, représentée par son avocat, soutient oralement les prétentions figurant dans son acte introductif d’instance.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 2 juin 2026, délibéré prorogé au 9 juin 2026 compte tenu de la charge du service.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ». L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant. Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 18 mars 2025 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 18 avril 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société Lavomatic 2 de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société Lavomatic 2 occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société Lavomatic 2. Il convient de fixer, à compter du 19 avril 2025, le montant de cette indemnité au montant de loyer et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

Après déduction des sommes de 166,68 euros et de 205, 40 euros au titre de commandement de payer, l’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 20 808, 81 euros, mois de février 2026 inclus.

La défenderesse sera donc condamnée à payer ce montant à la société Foncière RU 01/2014 à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

En l’espèce, la provision sur l’arriéré produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 23 mars 2026.

Sur la conservation du dépôt de garantie

Si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses de pénalités claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, ses pouvoirs sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci et donc à la condition que cette application ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier. Le juge des référés ne peut se prononcer sur la compensation d’un arriéré ou d’une pénalité avec le dépôt de garantie.

En l’espèce, au titre des pénalités, la demanderesse a intégré à l’arriéré susvisé le montant résultant de la clause pénale figurant au bail.

Il est manifeste qu’au vu des pénalités prévues au contrat et du montant du dépôt de garantie, la provision sollicitée à ce titre caractérise l’octroi d’un avantage disproportionné pour le créancier de sorte que sera retenue l’existence d’une contestation sérieuse.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. Une demande tendant à voir réservé le sort des dépens ne peut donc prospérer.

En l’espèce, il convient de condamner la société Lavomatic 2 aux dépens y compris le coût du commandement de payer du 18 mars 2025.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société Lavomatic 2 à payer à la société Foncière RU 01/2014 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la société Foncière RU 01/2014 et la société Lavomatic 2 concernant les locaux situés au [Adresse 4][Adresse 6] à [Localité 3] (Nord) depuis le 18 avril 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Lavomatic 2 et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 7] à [Localité 3] (Nord) ;

Rappelle que la société Foncière RU 01/2014 pourra solliciter au besoin le concours de la force publique ;

Dit que la société Foncière RU 01/2014 pourra faire appel à un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 19 avril 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la société Foncière RU 01/2014 à valoir sur l’indemnité d'occupation due par la société Lavomatic 2 au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société Lavomatic 2 à payer à la société Foncière RU 01/2014 chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société Lavomatic 2 à payer à la société Foncière RU 01/2014 à 20 808,81 euros (vingt mille huit cent huit euros et quatre-vingt-un centimes) à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, terme de février 2026 inclus ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2026 ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la conservation du dépôt de garantie ;

Condamne la société Lavomatic 2 aux dépens y compris le coût du commandement de payer du 18 mars 2025 ;

Condamne la société Lavomatic 2 à payer à la société Foncière RU 01/2014 1 200 euros (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Samuel TILLIE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;