Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/04851 - N° Portalis DB3E-W-B7I-M4DO

AFFAIRE :

[B] [G]

C/

[L]

JUGEMENT contradictoire du 08 DECEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me LIPARI Copie : Me Jean Michel GARRY

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 08 DECEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Madame [F] [B] épouse [G] née le 09 Octobre 1958 à [Localité 2] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me LIPARI, avocat du barreau de TOULON

Monsieur [J] [G] né le 02 Octobre 1968 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me LIPARI, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [V] [L] née le 04 Mai 1968 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Me Jean Michel GARRY, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 13 Octobre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 DECEMBRE 2025 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 janvier 2019, ayant pris effet au 09 mars 2019, Madame [V] [L] a consenti, par l’intermédiaire de son mandataire, à Monsieur [J] [G] et Madame [F] [B], son épouse, un contrat de location portant sur un logement à usage d’habitation situé à [Localité 6] (83) [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 1 050,00 euros. Un dépôt de garantie a été versé par les locataires d’un montant de 1 050,00 euros. Deux états d’entrée des lieux ont été régularisés par actes sous seing privé entre les parties le 09 mars 2019. Un avenant a été régularisé entre les parties le 18 décembre 2000, s’agissant de la superficie du logement, et de la diminution corrélative du loyer, fixé à la somme mensuelle de 968,00 euros.

Par acte délivré le 25 août 2021, Madame [V] [L] a fait délivrer aux époux [G] un congé pour reprise dudit logement à la date du 08 mars 2022.

Par décision en date du 09 novembre 2021, Madame [V] [L] a été condamnée, par le juge des contentieux de la protection de la juridiction de [Localité 1] à réaliser les travaux suivants : installation d’un compteur d’eau individuel, réparations des escaliers extérieurs, changement du carrelage du seuil de la porte d’entrée et reprise des peintures moisies par les infiltrations d’eau et ce sous astreinte.

Par décision en date du 25 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a constaté l’existence d’une contestation sérieuse sur la validité du congé pour reprise.

Par courrier en date du 24 février 2023, les époux [G] ont donné congé dudit logement à la date du 11 mars 2023. Un état de sortie des lieux sous seing privé a été établi contradictoirement entre les parties le 13 mars 2023.

Par la suite, Madame [V] [L] a remboursé aux locataires la somme de 203,00 euros sur leur dépôt de garantie, retenant la somme de 847,00 euros au titre des dégradations locatives. Par courrier en date du 17 mai 2023, les époux [G] ont contesté la retenue ainsi effectuée par la propriétaire et sollicité le paiement du solde restant dû.

Aux termes d’une attestation en date du 11 septembre 2023, le conciliateur a constaté l’échec d’une tentative de conciliation entre les parties.

Par acte délivré le 1er août 2024, les époux [G] ont fait assigner Madame [V] [L] devant la présente juridiction aux fins de voir : Recevoir leur demande de restitution de caution bien fondée Condamner Madame [L] [V] à leur restituer et payer la caution d’un montant de 847,00 euros, plus le loyer majoré à 10% Condamner Madame [L] [V] à leur payer la somme de 500,00 euros au titre de la résistance abusive Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir Condamner Madame [L] [V] à leur payer la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 04 novembre 2024, puis celles des 10 février et 13 octobre 2025. A cette date, les parties ne comparaissent pas mais sont représentées, chacune, par leur conseil respectif. Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

Lors des débats, se référant oralement aux moyens et prétentions développés dans leurs conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les époux [G] maintiennent leurs demandes, telles que formulées au terme de leur acte introductif d’instance.

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés dans ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [V] [L] sollicite de voir : Juger que la restitution du cautionnement est intervenue dans les délais légaux par suite de la réalisation de l’état des lieux de sortie contradictoire déduction faite d’une retenue parfaitement légitime

Débouter les consorts [G] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions Condamner les consorts [G] au paiement de la somme de 2 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile Condamner les consorts [G] aux entiers dépens de l’instance.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 08 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 dispose ce qui suit : « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. (…)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. »

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions que les sommes restant dues au bailleur en suite du départ du locataire doivent être dûment justifiées, ce qui suppose un examen comparatif des états d’entrée et de sortie des lieux. S’agissant de la justification du montant demandé par le bailleur, il est constant que celui-ci n'est pas tenu de produire les factures de travaux acquittés par lui, la production de simples devis suffit (Cass 3ème 03 avril 2021 n°99-13.668). Pour autant, le juge n'est pas tenu par ces devis, s'il les estime excessif ( CA [Localité 7], 18 juill. 2002 : JurisData n°2002-191455).

L’état de sortie des lieux est rédigé sommairement. Il est fait les constatations suivantes : WC : des trous ont été rebouchés mais non repeints Placard compteurs : manque la porte qui se trouve sur le palier de la cuisine extérieure Cuisine : A) les portes du placard ont été enlevées et se trouvent sur le palier à l’extérieur de la cuisine B) Manque la table de la cuisine C) Il y a un meuble haut qui ne figurait pas à l’entrée dans les lieux et le miroir a été repeint Manque la serrure du portillon extérieur à l’entrée de la propriété Etat général : beaucoup de petits trous (clous) sur la majorité des murs.

Madame [V] [L] a retenu la somme de 847,00 euros se décomposant comme suit : 450,00 euros : rebouchage des trous et repose des portes manquantes et serrures (selon devis) 50,00 euros : table manquante 347,00 euros : taxe des ordures ménagères.

Le devis produit par Madame [V] [L], d’un montant de 450,00 euros, établit les travaux comme suit : Portillon entrée : changement et pose de serrure et poignée (50,00 euros) Porte intérieure : changement et pose de serrure et poignée (50,00 euros) Porte salle d’eau : changement et pose de serrure (50,00 euros) Dépose meuble haut de la cuisine et évacuation, reprise des trous de fixation (50,00 euros) Reprise d’enduit dans la chambre, préparation prêt à peindre (murs et porte) : 250,00 euros.

Aux termes du 1er état d’entrée des lieux, très lapidaire, en date du 09 mars 2019, il est notamment mentionné ce qui suit : Entrée : la serrure du portillon est à changer, la porte d’entrée ne fonctionne pas Cuisine : évier et meuble sous évier usagés Chambres : murs en bon état, peinture blanche récente Aux termes d’un second état des lieux complémentaire réalisé le même jour, et conformément à ce qui avait été déjà indiqué aux termes du bail, la propriétaire s’était engagée à réaliser les travaux suivants : changement des huisseries (fenêtres et portes), changement des radiateurs, garde-corps de la terrasse (entrée) et clôture de la propriété, serrure du portail d’entrée de la propriété.

Il est établi que Madame [V] [L] n’a jamais procédé à la réalisation de ces travaux, et notamment le changement des huisseries et la serrure du portail d’entrée, contrairement à ses engagements. Il ne sera donc retenu aucune somme au titre des portes et serrures défectueuses. Les époux [G] ne contestent pas la présence du meuble dans la cuisine, qu’ils n’ont pas enlevé. La somme de 50,00 euros sera retenue à ce titre. Les trous présents dans la chambre ont été rebouchés mais les murs n’ont pas été repeints. La somme de 250,00 euros apparaît cohérente, elle sera prise en considération. S’agissant de la table, il est établi que ce meuble appartenait à la bailleresse qui n’a pas souhaité la récupérer. Au demeurant, aucun justificatif, s’agissant de la somme demandée, n’est versé. Celle-ci ne sera pas retenue. Enfin, Madame [V] [L] justifie de la taxe des ordures ménagères au titre des années 2021 et 2022 concernant le logement pour un montant total de 347,00 euros. Les époux [G] indiquent qu’ils occupent le 1er étage de la villa, mention qui est reprise dans le procès-verbal de constat en date du 21 juin 2019 ainsi que dans le congé pour reprise. Il n’y a donc pas lieu de faire supporter aux locataires la totalité de cette imposition. Il sera ainsi retenu la somme de 170,00 euros.

En l’état de ces éléments, les locataires sont redevables de la somme de 470,00 euros et non pas 847,00 euros. Dans la mesure où les époux [G] ont déjà perçu la somme de 203,00 euros, Madame [V] [L] sera condamnée à leur payer la somme de 377,00 euros.

Il n’y a pas lieu à devoir appliquer la majoration de 10%, le principe d’une retenue étant acquis.

Sur les dommages et intérêts

Selon les dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, les époux [G] ne caractérisent aucunement de manœuvres dilatoires ou abusives à l’encontre de la défenderesse dans le cadre de la présente instance non plus leur préjudice. Il convient donc de les débouter de cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Madame [V] [L], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance. Il apparaît conforme à l’équité de la condamner à payer aux époux [G] la somme de 600,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécutoire provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il résulte de l’article 514-1 que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire

En l’espèce, aucune considération tirée des faits de l'espèce ne justifie de déroger au principe de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en dernier ressort, mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [V] [L] à payer à Monsieur [J] [G] et Madame [F] [B], son épouse, la somme de 377,00 euros,

DEBOUTE Monsieur [J] [G] et Madame [F] [B], son épouse, de leur demande aux fins de voir appliquer la majoration de 10% sur ladite somme,

DEBOUTE Monsieur [J] [G] et Madame [F] [B], son épouse, de leur demande en dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [V] [L] à payer à Monsieur [J] [G] et Madame [F] [B], son épouse, la somme de 600,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [V] [L] aux dépens de l’instance,

DIT que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE