Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/01123 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NFK7

AFFAIRE :

Office Public de l’Habitat du VAR

C/

[H]

JUGEMENT contradictoire du 12 JANVIER 2026

Grosse exécutoire : Me LE BRIS

Copie : Me VARRON-CHARRIER

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 12 JANVIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Office Public de l’Habitat du Var VAR HABITAT [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me VARRON-CHARRIER, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [H] né le 17/11/1953 en TUNISIE de nationalité tunisienne [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 3] représenté par Me LE BRIS, avocat du barreau de TOULON (AJ 83137/2025/002156 du 23/04/2025)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 24 Novembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 JANVIER 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée à effets au 1er mars 1989, L’EPIC VAR HABITAT a donné à bail à Monsieur [G] [H] et Madame [S] [H] un appartement n°86, [Adresse 4]; [Adresse 5] [Localité 4].

Madame [S] [H] est décédée le 26 juillet 2020, Monsieur [G] [H] devenant seul titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 mars 2025, L’EPIC VAR HABITAT a attrait Monsieur [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de TOULON aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la résiliation du bail d'habitation ; - l'expulsion du locataire, ainsi que celle de tous occupants, avec dispense du délai de deux mois suivant le commandement, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin, et sous une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, le juge se réservant la liquidation de cette astreinte ; - la séquestration des meubles et objets garnissant le logement dans tel lieux au choix de la partie requérante, aux frais, risques et périls de la partie expulsée ; - sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation équivalant mensuellement au montant des loyers et charges jusqu'à la date de libération effective du logement, soit 617,43 euros par mois, avec intérêts au taux légal ; - sa condamnation aux entiers dépens, frais d’expulsion, ainsi qu'à la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 juillet 2025, renvoyée à deux reprises à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 24 novembre 2025.

Lors des débats les parties, représentées par leur avocat, se sont référées à leurs écritures déposées.

VAR HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Le bailleur a exposé avoir reçu plusieurs plaintes de résidents de l’immeuble, faisant état de troubles de voisinage provenant du logement de Monsieur [H]. En novembre 2022 il a réceptionné un courrier de Monsieur [U] [H], fils de Monsieur [G] [H], précisant que ce dernier avait “brutalement quitté le domicile” au décès de son épouse en juillet 2020. Les enquêtes sur les ressources et la situation des occupants indiquaient jusqu’alors que Monsieur [G] [H] occupait seul son logement. Ce n’est qu’en août 2023, qu’il était mentionné en outre la présence de son fils, de sa belle-fille et de leurs deux enfants. Or le 31 janvier 2024 puis le 20 septembre 2024, un commissaire de justice n’a jamais rencontré Monsieur [G] [H] dans les lieux. Il n’a été retrouvé aucune affaire personnelle de l’intéressé dans l’appartement. La famille a affirmé qu’il se trouvait chez l’une de ses filles sur [Localité 5], ou en Tunisie où il aurait une épouse. VAR HABITAT a souligné qu’en dépit de sa demande, Monsieur [G] [H] n’a pas justifié d’une occupation effective et personnelle de son logement au moins 8 mois par an, condition essentielle à tout contrat de bail, particulièrement pour les logements sociaux. Son fils n’a jamais réclamé un transfert de bail alors qu’il occupe les lieux depuis plusieurs années sans en informer le bailler. Ces manquements caractérisent des manquements graves du locataire justifiant la résiliation du contrat.

Monsieur [G] [H] a conclu au rejet des demandes de VAR HABITAT et à sa condamnation à lui payer une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Monsieur [G] [H] soutient que son fils a toujours occupé le logement avec lui depuis sa naissance. Il s’agit d’un hébergement gratuit et non d’une sous-location, ce que ne conteste pas le bailleur. L’appartement dispose de trois chambres, Monsieur [G] [H] conservant la sienne lors de sa présence au domicile. Il effectue des déplacements fréquents en Tunisie, s’étant remarié avec une ressortissante. Les constats de commissaire de justice ne démontrent nullement qu’il a cédé le bail à son fils ou qu’il n’occupe pas personnellement les lieux. VAR HABITAT qui échoue à en rapporter la preuve, doit être débouté de ses demandes.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, il convient de se référer à leurs écritures.

Le délibéré a été fixé au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l'article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est tenu d'user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location.

Larticle 8 de la même loi précise que « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ».

Enfin, l' article L.442-3-5 du code de la construction et de l'habitation, applicable aux habitations à loyer modéré dont relève le logement litigieux, dispose que, “dans les logements mentionnés au premier alinéa de l' article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l' article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail”.

La méconnaissance de l'obligation d'occuper les lieux à titre d'habitation principale peut justifier la résiliation du bail (Cass. Civ.3ème, 14 avril 2015, n°14-10.018 ; Civ. 3ème, 14 janvier 2016, n°14-23.621 ; Civ. 3ème, 6 mai 2021, n°20-10.899).

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante pour entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Au cas d'espèce, VAR HABITAT poursuit à l'encontre de Monsieur [G] [H] une action en résiliation judiciaire du bail d’habitation pour défaut d'occupation personnelle de son logement conventionné avec cession de la jouissance de celui-ci à son fils Monsieur [U] [H]. Or les deux seuls procès-verbaux de commissaire de justice sont insuffisants à établir que Monsieur [G] [H] n'occupe pas à titre de résidence principale, c'est-à-dire moins de huit mois par an, le logement dont la résiliation du bail est sollicitée. Le constat du 31 janvier 2024 indique que le nom de Monsieur [G] [H] figure sur la boîte aux lettres, ainsi que celui de son fils dont il n’est pas contesté qu’il a toujours vécu au domicile de ses parents depuis sa naissance. Si l’absence de Monsieur [G] [H] et de ses affaires personnelles a été confirmée à ces deux dates, en revanche, rien ne permet d’établir la durée de ces absences dans les lieux.

Dans ces conditions, il convient de débouter VAR HABITAT de l’ensemble de ses prétentions.

Sur les demandes accessoires

VAR HABITAT, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité exige également de condamner le demandeur à payer une somme de 1.000 euros à Monsieur [H] pour les frais irrépétibles exposés et non compris dans les dépens. L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter. .

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PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DEBOUTE L’EPIC VAR HABITAT de l’ensemble de ses demandes ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNE L’EPIC VAR HABITAT aux dépens ;

CONDAMNE L’EPIC VAR HABITAT à payer à Monsieur [G] [H] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Le greffier, Le juge