Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n°

N° RG 25/01501 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NI63

AFFAIRE :

[S]

C/

[P] [R]

Grosse exécutoire : Me MAHALI

Copie : Monsieur [O] [P] [R]

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 24 JUILLET 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [S] né le 23 Août 1961 à [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me MAHALI, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [P] [R] né le 19 Mars 1976 à [Localité 3] (MAROC) [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 4] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET Greffier : Stéphanie ARNAUD

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 27 Mai 2025 Date des débats : 27 Mai 2025 Date du délibéré : 24 Juillet 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 24 JUILLET 2025 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l'assignation en référé du 25 mars 2025 délivrée à l’encontre de [O] [P] [R], ci-après désigné « le locataire », à la demande de [I] [S], ci-après-désigné « le bailleur », à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

A l’audience du 27 mai 2025, le bailleur n’est pas présent mais représenté par son conseil. Il maintient ses demandes de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du locataire ,sous astreinte, devenu occupant sans droit titre et de tous occupants de son chef, le condamner à lui payer par provision la somme de 4.118,26 euros arrêtée au 23 mai 2025 au titre des impayés locatifs, outre une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges soit 571,72 euros à compter de la résiliation et jusqu’à libération des lieux, la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Il s’oppose à des délais.

Le locataire est présent. Il déclare ne pas contester la dette. Il a fait des virements. Il demande des délais. Il est intérimaire et a perçu 644,00 euros de salaire en mai 2025.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 13 janvier 2023 contenant une clause résolutoire pour un logement sis [Adresse 4].

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer du 14 octobre 2024, à la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat deux mois avant l'audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

Les services sociaux du Département nous ont adressé le 20 mai 2025 un rapport pour ce qui concerne le diagnostic social et financier du locataire demandé par la CCAPEX. Le locataire souhaite un échéancier. Il a stoppé son activité professionnelle en accord avec son patron. Ses ressources sont aléatoires et sa compagne ne travaille pas ayant des soucis de santé.

Il résulte des pièces versées aux débats et de l’audience que le retard pris par le locataire dans le paiement des loyers et charges est de 4.118,26 euros arrêtée au 23 mai 2025. Il s’ensuit que le locataire sera condamné au paiement de cette somme par provision.

Contrairement à ce qu’a dit le locataire aux services sociaux et lors des débats à l’audience, le loyer précédent l’audience n’a pas été payé, ni ceux des mois de février, mars et avril 2025 ainsi qu’en atteste le décompte du 23 mai 2025 par l’agence Foncia gestionnaire du bien et joint au dossier. Il s’ensuit que le locataire ne peut prétendre à un quelconque échéancier au regard des dispositions législatives en cours et notamment en l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui n’autorise un échéancier que si le locataire a payé le loyer du mois précédent l’audience, ce qui n’est pas le cas.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement de payer lequel imposait de régler l’arriéré de loyer dans le délai de deux mois, le locataire n’a pas apuré l'intégralité de la dette dans le délai imparti.

Force est de constater que par l'acquisition de la clause résolutoire le contrat le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 14 décembre 2024 à minuit pour non apurement de la dette, qu'à cette date le locataire est devenu occupant sans droit ni titre du logement précité.

Aussi, à défaut pour ce dernier d’avoir volontairement quitté les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera ordonné son expulsion, celle de ses biens et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ce conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte. Cette demande sera rejetée. L'indemnité d'occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur, il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que le locataire aurait payé si le bail s’était poursuivi. En conséquence, il convient de condamner le locataire au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés. En l’espèce, le loyer et provisions sur charges de l’appartement est de 571,72 euros selon le décompte du 23 mai 2025 produit par le bailleur dans son dossier.

Le locataire sera tenu aux entiers dépens en ce compris le commandement de payer et à payer la somme de 600,00 euros au bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Vu l’urgence, Vu la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort, Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais, d’ores et déjà :

Constatons, par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit, la résiliation le 14 décembre 2024 à minuit du bail consenti par [I] [S] à [O] [P] [R] sur les locaux sis [Adresse 4].

Constatons que [O] [P] [R] est devenu occupant sans droit ni titre du logement depuis l’acquisition de la clause résolutoire.

Ordonnons le départ immédiat de [O] [P] [R] et de tous occupants de son chef.

Ordonnons, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion du locataire, de ses biens et de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique si besoin est, après accomplissement des formalités d’usage, le tout en application des dispositions des articles L411-1 et suivants et L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Rejetons la demande d’astreinte.

Condamnons [O] [P] [R] à payer par provision à [I] [S] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, soit la somme de 571,72 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés.

Condamnons [O] [P] [R] à payer par provision à [I] [S] la somme de 4.118,26 euros arrêtée au 23 mai 2025.

Condamnons [O] [P] [R] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Condamnons [O] [P] [R] à payer à [I] [S] la somme de 600,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Le greffier Le président