Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

N° minute :2026/132 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

n°I N° RG 24/00332 - N° Portalis DBZL-W-B7I-DXPO

CHAMBRE CIVILE

LOYERS COMMERCIAUX JUGEMENT DU 09 Juin 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. CONSTRUCTION NOUVELLE, demeurant 29A rue de Berdun - 57120 ROMBAS, représentée par Me Anne-sophie JOSEPH-AMSCHLER, demeurant 20 rue du Commandant Sigoyer - 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, Me Alain MORHANGE, demeurant 64, rue Serpenoise - 57000 METZ, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. REXEL FRANCE, demeurant 13 boulevard du Fort de Vaux - 75017 PARIS, représentée par Me David JEANMAIRE, demeurant 19 B, Rue De Gaulle - 57700 HAYANGE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, Me Jefferson LARUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Débats : à l’audience publique du 28 Avril 2026 Président : Ombline PARRY, Juge des Loyers commerciaux Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

Affaire mise en délibéré pour prononcé le 09 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE : PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

Président : Ombline PARRY, Juge des Loyers commerciaux Greffier : Sévrine SANCHES

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Par contrat ayant pris effet le 18 mai 1998, la SCI Construction Nouvelle a donné à bail à Ia société FACEN SA un local situé 8, allée du château de Gassion — 57100 Thionville, pour une durée de neuf années, prenant fin le 30 avril 2007, moyennant un loyer annuel initial de 174.000 F HT/HC/an, soit Ia somme de 26.526,13 euros HT/HC/an.

La société Rexel s'est substituée à la société FACEN SA et est devenue titulaire dudit bail.

A partir du 1er mai 2007, le bail s'est poursuivi par tacite prolongation entre la société Rexel et la SCI Construction Nouvelle.

Le 29 mars 2010, la societe Rexel a sollicité le renouvellement du bail par acte extrajudiciaire à compter du 1er avril 2010.

Le 6 mai 2010, la SCI Construction Nouvelle a accepté le renouvellement du bail par acte extrajudiciaire, Iequel s'est renouvelé pour une durée de neuf années, prenant fin le 31 mars 2019.

Par acte extrajudiciaire du 29 mars 2023, Ia SCI Construction Nouvelle a signifié à La SAS REXEL FRANCE un congé avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer de 60.000€ HT/HC/an, à effet au 31 octobre 2023.

Suivant acte en date du 23/02/2024, La SCI CONSTRUCTION NOUVELLE a fait assigner La SAS REXEL FRANCE devant le Président du tribunal judiciaire de Thionville statuant en matière de loyers commerciaux afin de voir: - juger que le bail portant sur les locaux situés 8 Allée du Château de Gassion 57100 THIONVILLE est renouvelé à compter du 1er novembre 2023, - juger que le loyer de renouvellement s’établit à la somme de 60.000 € HT/HC/an à compter du 1er novembre 2023, - condamner en conséquence le locataire à payer un loyer de 60.000 E HT/HC/an, taxe foncière en sus, à compter du 1er novembre 2023, soit 5.000 € par mois, chaque mois commencé étant dû en totalité et avec intérêts au taux legal, - avant dire droit: - ordonner une expertise judiciaire, - designer tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission : - de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - de se faire communiquer tous documents et pieces nécessaires a l’accomplissement de sa mission, - entendre tous sachants, - de visiter les locaux objet du litige situés 8 Allée du Chateau de Gassion à 57100 THIONVILLE, les décrire, - de répondre aux dires des parties, - de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er novembre 2023 et apprécier la valorisation du loyer de renouvellement à cette date au regard des critères énoncésà l’article L 145-33 du Code de commerce, - plus généralement, de fournir tous les éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer Ie prix du bail commercial renouvelé à la date du 1er novembre 2023, - de déposer un rapport, apres avoir établi un pré-rapport et laissé aux parties un délai minimal de six semaines pour formuler leurs dires et observations, - condamner la société REXEL FRANCE à payer à la SCI CONSTRUCTION NOUVELLE une somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC, - condamner la société REXEL FRANCE aux entiers dépens de la procédure.

Par jugement du 15/10/2024, le Juge des loyers commerciaux s’est déclaré incompétent pour juger que le bail portant sur les Iocaux situés 8 Allée du Chateau de Gassion 57100 THIONVILLE est renouvelé à compter du 1er novembre 2023, et pour condamner le locataire à payer un loyer de 60.000 E HT/HC/an, taxe foncière en sus, à compter du 1er novembre 2023, soit 5.000 € par mois, chaque mois commencé étant dû en totalité et avec intérêts au taux légal et a ordonné une mesure d’expertise.

Le rapport d’expertise a été déposé le 08/09/2025.

Suivant mémoire déposé au greffe le 13/02/2026, La SCI CONSTRUCTION NOUVELLE demande de: - Juger que le loyer de renouvellement pour les locaux situés 8 Allée du Château de Gassion 57100 THIONVILLE au titre du bail commercial consenti par la société CONSTRUCTION NOUVELLE à la société REXEL FRANCE s’établit à la somme de 52.000 € HT/HC/an à compter du 1er novembre 2023 et rappeler que les intérêts au taux légal sont dus sur les arriérés à compter du 1er novembre 2023, rétroactivement à compter de chaque échéance mensuelle, - Condamner la société REXEL FRANCE à payer à la société CONSTRUCTION NOUVELLE une somme de 6.000 € en application de l’article 700 du CPC, outre les dépens.

Suivant mémoire transmis par RPVA le 15/12/2025, La SAS REXEL FRANCE demande de: - FIXER le loyer de renouvellement des locaux situés 8, allée du château de Gassion — 57100 Thionville à la somme de 40.000€ HT/HC/an; - DÉBOUTER la SCI Construction Nouvelle de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions; - CONDAMNER la SCI Construction Nouvelle à verser à la société Rexel la somme de 6.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Le 28/04/2026, l’affaire a été mise en délibéré au 09/06/2026.

MOTIFS

Sur la demande de fixation du montant du loyer

L’article L 145-33 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article R 145-5 du même code prévoit que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55.

L’article R 145-6 du même code prévoit que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, l’expert fixe le loyer à la somme de 52 000 euros HT et hors charges par an.

L’expert retient une valorisation du montant du loyer de 10% en raison de la destination “toutes activités” du bail, contestée par La SAS REXEL FRANCE. Or, la valeur locative s’apprécie par rapport aux commerces autorisés par le bail et non aux seuls commerces exercés. S’il n’est pas contesté que La SAS REXEL FRANCE a une activité unique et qu’elle n’entend pas changer d’activité, ne tirant ainsi aucun avantage actuel de cette clause de destination “toutes activités”, il s’avère que cette clause a été acceptée par les parties lors de la rédaction du bail et a pour effet de valoriser le droit au bail, compte tenu de la flexibilité qu’elle procure. En conséquence, il y a lieu d’appliquer cette valorisation d’un montant de 10% comme proposé par l’expert.

L’expert retient ensuite au titre des facteurs de commercialité les éléments suivants: - bon environnement géographique: le positionnement stratégique de Thionville en fait un pôle économique majeur du sillon lorrain, du Grand Est et de la région transfrontalière, - les biens à destination tertiaire sont valorisés selon les indices INSEE de la commune: entre 2010 et 2021, la population de Thionville progresse légèrement et le vieillissement de la population y est constaté. Le maintien d’un certain équilibre géographique contribue à une stabilité sociale et économique locale, mais le vieillissement crée de nouveaux besoins en services, notamment de santé, de loisirs et d’accompagnement, - visibilité de la route départementale par rapport aux références +3% sur la valeur locative: les locaux se situent dans le parc d’activités du Gassion, l’arrière du bâtiment étant visible depuis la route de Metz reliant Thionville à Richemont.

Au contraire, La SAS REXEL FRANCE soutient que le vieillissement de la population est défavorable à son activité économique locale. Or, son activité étant à destination d’une clientèle professionnelle, elle n’explique pas en quoi le vieillissement de la population lui serait défavorable alors qu’au contraire, l’expert, indique que cette évolution génère de nouveaux besoins en matière de santé, de loisirs et de services d’accompagnement.

La SAS REXEL FRANCE expose ensuite que l’expert n’a pas tenu compte du contexte économique local. Or, l’expert a relevé que la création d’entreprises industrielles demeurait faible, reflétant un recul du secteur productif traditionnel; que toutefois, cette tendance est contrebalancée par une forte dynamique entrepreneuriale dans les secteurs du commerce, des services, des transports ou de l’immobilier avec un doublement du nombre annuel de créations d’établissements entre 2020 et 2023; que ces indicateurs démontrent que la commune connaît une évolution économique orientée vers des activités plus tertiaires ou artisanales, en cohérence avec l’environnement fonctionnel du local loué. En conséquence, l’expert a tenu compte du contexte économique local au regard de l’activité de La SAS REXEL FRANCE qui ne démontre pas que son activité dépend principalement des entreprises industrielles, celle-ci étant aussi dirigée à l’égard des électriciens et artisans du bâtiment.

La SAS REXEL FRANCE s’oppose aussi à la majoration de 3% en raison de la visibilité depuis la route à forte passage. Il ressort des photographies produites en page 17 du rapport que le local est visible depuis deux routes, dont la D953 reliant Thionville à Metz. Si des arbres sont présents le long de la route, le local reste visible. En outre, l’absence d’enseigne sur la façade visible ne peut permettre de diminuer cette visibilité, dès lors que La SAS REXEL FRANCE peut en installer une si elle le souhaite. Cette majoration de 3% devra donc être retenue.

En conséquence, il y a lieu de retenir les mêmes facteurs locaux de commercialité que l’expert.

La SAS REXEL FRANCE conteste ensuite la méthode de comparaison utilisée. L’expert a retenu trois références locatives situées dans un rayon de proximité immédiate: - [L]: 67 euros/m2 - Loxam: 92 euros/m2 - Drivalia: 100 euros/m2.

IL a ensuite appliqué les majorations précitées. L’expert ajoute que le bâtiment est un bien immédiatement opérationnel, sans besoin de travaux, ce qui ne justifie aucune minoration au regard des références comparables retenues.

La SAS REXEL FRANCE n’explique pas en quoi les propriétés retenues à titre de référence ne sont pas similaires alors qu’elles se situent dans un rayon de proximité immédiate et que l’expert en a tiré une valeur moyenne locative initiale avant d’appliquer les majorations précitées.

Pour s’opposer à la méthode de comparaison retenue, La SAS REXEL FRANCE produit une estimation d’un expert privé qui retient une évaluation à la somme de 70 euros/HT/HC/ an. D’une part, cette évaluation ne retient pas les majorations précitées et d’autre part, elle tient compte d’annonces de locaux à louer à proximité, mais ne se situant pas dans la même zone géographique que le local en cause. En conséquence, cette évaluation, dès lors qu’elle est contredite par celle de l’expert judiciaire, qui retient des critères dont la pertinence a été démontrée ci-dessus, ne peut pas être retenue.

IL convient donc de fixer le loyer de renouvellement pour les locaux situés 8 Allée du Château de Gassion 57100 THIONVILLE au titre du bail commercial consenti par la société CONSTRUCTION NOUVELLE à la société REXEL FRANCE à la somme de 52.000 € HT/HC/an à compter du 1er novembre 2023 et de rappeler que les intérêts au taux légal sont dus sur les arriérés à compter du 1er novembre 2023, rétroactivement à compter de chaque échéance mensuelle.

Sur les autres demandes

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il y a lieu de partager par moitié les dépens entre les parties, y compris les frais d’expertise.

L’équité commande de rejeter les demandes d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Fixe le loyer de renouvellement pour les locaux situés 8 Allée du Château de Gassion 57100 THIONVILLE au titre du bail commercial consenti par la société CONSTRUCTION NOUVELLE à la société REXEL FRANCE à la somme de 52.000 € HT/HC/an à compter du 1er novembre 2023,

Rappelle que les intérêts au taux légal sont dus sur les arriérés à compter du 1er novembre 2023, rétroactivement à compter de chaque échéance mensuelle,

Partage les dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise, par moitié entre les parties,

Rejette les demandes d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé , la minute étant signée par la Présidente et la Greffière, à laquelle cette minute a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE