Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 18 Mai 2026 __________________________________________

DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT 26, Place Rosa Parks BP 83618 44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [C] [F], munie d’un pouvoir écrit D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [B] [X] Logement 7 Etage 3 54 Rue Louis Guiotton 44300 NANTES

non comparant D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Charlotte LEFRANC GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 mars 2026 date des débats : 11 mars 2026 délibéré au : 18 mai 2026

RG N° N° RG 26/00285 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OK67

COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT CCC à Monsieur [H] [B] [X] + préfecture Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 12 mars 2024, l’Office Public de l’Habitat de la Métropole de Nantaise (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT), a donné à bail à Monsieur [H] [B] [X] un logement de type 3, situé au troisième étage 54 rue Louis Guiotton à Nantes (44300).

Le 22 août 2025, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler, dans un délai de six semaines, la somme principale de 2 297,48 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 12 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2025, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 19 novembre 2025, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [H] [B] [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

Déclarer la demande recevable et bien fondée ; Constater la résiliation du bail signé le 12 mars 2024 entre les parties ; A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [B] [X] ainsi que de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ; Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ; Condamner Monsieur [H] [B] [X] au paiement de la somme de 3 052,90 euros au titre des loyers et charges impayés au 29 octobre 2025, à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; Condamner Monsieur [H] [B] [X] à lui payer une indemnité d'occupation égale au dernier loyer en cours, soit la somme mensuelle de 320,40 euros, augmentée des charges locatives en cours, à compter de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ; Condamner Monsieur [H] [B] [X] au paiement d’une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner Monsieur [H] [B] [X] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ; Ordonner l’exécution provisoire. Aucun diagnostic social n’a été transmis par l’Espace départemental des solidarités avant l’audience.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 mars 2026, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [C] [F] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 5 214,59 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 3 mars 2026, tout en précisant que le dernier paiement du locataire date d’octobre 2025.

Monsieur [H] [B] [X], bien que régulièrement cité à étude, n’a pas comparu.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 19 novembre 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 12 août 2025, la Commission en ayant accusé réception le 13 août 2025 soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail. 

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer qui est resté infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 12 mars 2024 étaient réunies à la date du 3 octobre 2025.

Dès lors, Monsieur [H] [B] [X], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [H] [B] [X] sera par ailleurs condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 431,66 euros, et ce à compter de l’échéance de mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation selon les termes du contrat.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail du 12 mars 2024.

Monsieur [H] [B] [X] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 5 214,59 euros au 3 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, déduction faite des frais de procédure. Il convient de déduire les frais de poursuite relevant s’ils sont justifiés des dépens (140,70 euros + 181,75 euros)

Il convient de déduire de ce montant la somme de 15,24 euros correspondant à l'ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 euros chacune par mois appliquées au locataire sur a période allant de janvier à février 2026 (7,62 x 2), dès lors que l’office bailleur ne rapporte pas la preuve d'avoir procédé à l'enquête prévue par l'article L 442-5 du code de la construction et de l'habitation.

Il ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’il aurait envoyé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition sur les revenus de 2023 et ne produit aucun courrier recommandé avec accusé de réception.

En conséquence, Monsieur [H] [B] [X] sera condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 5 199,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dès lors que le décompte laisse apparaître que le locataire n’a pas repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience, le dernier paiement datant de juillet 2025, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Monsieur [H] [B] [X], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas remplies.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [H] [B] [X] qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

Par ailleurs, il conviendra de débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par NANTES METROPOLE HABITAT, à l’encontre de Monsieur [H] [B] [X] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 3 octobre 2025, du contrat de bail conclu le 12 mars 2024, portant sur le logement situé 54 rue Louis Guiotton à Nantes (44300) ;

DIT que Monsieur [H] [B] [X] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [H] [B] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [H] [B] [X] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, les sommes suivantes : 5 199,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;Une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 431,66 euros par mois, et ce à compter du mois de mars 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation selon les termes du contrat ; RENVOIE l’office bailleur aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [B] [X] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Charlotte LEFRANC