Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 26/52376 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCEUR

AS M N° : 4

Assignation du : 27 et 30 Mars 2026

[1]

[1] 1 Copie exécutoire délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 10 juin 2026

par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. DEMANDERESSE

S.C.I. SCIBROTHERS [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Me Gaëlle DUCHESNE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE - #PC73

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MAXS [Adresse 2] [Localité 3] et pour signification au : [Adresse 3] [Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 22 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 10 mars 2023, la SCI BROTHERS a consenti à la SARL MAX'S un bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 12.000 euros, outre une provision sur charges de 600 euros, payables mensuellement d'avance (pièce n°1 en demande).

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI BROTHERS a fait délivrer au preneur, par exploit délivré le 12 décembre 2025, un commandement de payer la somme en principal de 3.835,37 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 décembre 2025, le commandement visant la clause résolutoire (pièce n°3 en demande).

La SCI BROTHERS a également fait délivrer à la SARL MAX'S, par exploit du 12 décembre 2025, un commandement d'avoir à justifier de l'assurance, le commandement visant la clause résolutoire (pièce n°3 en demande).

Se prévalant de la non-régularisation des causes des commandements dans le délai imparti, la SCI BROTHERS a fait assigner la SARL MAX'S devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, par exploits des 27 et 30 mars 2026 dont le premier a été délivré à l'étude et le second est un procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile), aux fins de voir, au visa des articlesL145-41 du code de commerce et 834 et 835 du code de procédure civile :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, - ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier, et de faire application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution s'agissant du sort des meubles se trouvant dans les lieux, - condamner la SARL MAX'S au paiement de la somme de 5.126,81 euros à titre de provision à valoir sur le montant des loyers arriérés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 3.991,23 euros et pour le surplus avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ainsi qu'au paiement des loyers, impôts, taxes et charges et TVA échus à la date de la décision à intervenir, - fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer normalement appelé, majoré de 10% et au montant des charges contractuelles, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil et aux clauses du bail, - condamner la SARL MAX'S au paiement mensuel desdites indemnités d'occupation et charges, à compter de l'ordonnance à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux, - condamner la SARL MAX'S au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût des commandements en date du 12 décembre 2025, - ordonner que l'exécution de l'ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute, conformément aux dispositions de l'article 489 du code de procédure civile.

A l'audience du 5 août 2025 le demandeur, représenté, maintient les termes de son assignation.

La SARL MAX'S, qui a fait l'objet d'un procès-verbal de recherches en application de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.

La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIFS

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail. L'article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu'à défaut de paiement du loyer ou d'une provision sur charges, ou en cas de négligence ou de manquement par le preneur à l'un des engagements ou obligations contractuelles du bail, et un mois après une mise en demeure d'exécuter restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le contrat prévoit également l'obligation pour le preneur d'avoir à justifier chaque année auprès du bailleur, de son attestation d'assurance des locaux pris à bail, à jour du paiement des primes y afférentes.

Le commandement du 12 décembre 2025 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

Il résulte du décompte produit, arrêté au 21 avril 2026, que les causes du commandement n'ont pas été régularisées dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 12 janvier 2026.

La défenderesse n'a pas davantage transmis au bailleur, dans le délai imparti dans le commandement, son attestation d'assurance à jour du paiement des primes y afférentes, de sorte que la clause résolutoire est également acquise à ce titre depuis le 12 janvier 2026.

En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation du défendeur de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la provision

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire le 12 janvier 2026, le défendeur cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Le bailleur sollicite une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer majoré de 10% outre les charges et taxes. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

En conséquence, le préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre des lieux loués sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 1.080,30 euros TTC.

Il convient d'ores et déjà de condamner la défenderesse au paiement de la somme non sérieusement contestable de 4.007,11 euros, correspondant à la dette locative actualisée sur le dernier décompte produit daté du 21 avril 2026, ce à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 1er avril 2026, terme d'avril 2026 inclus.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût des commandements du 12 décembre 2025 (155,86 euros et 75,88 euros).

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne le justifiant, il n'y a pas lieu d'ordonner que l'exécution de la présente ordonnance aura lieu au seul vu de sa minute.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 12 janvier 2026 ;

Disons que la SARL MAX'S devra libérer les locaux situés [Adresse 4] et faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamnons la SARL MAX'S à payer à la SCI BROTHERS :

* la somme de 4.007,11 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 1er avril 2026, terme d'avril 2026 inclus ;

* une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, soit actuellement la somme de 1.080,30 euros TTC et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, * la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la SARL MAX'S au paiement des dépens, dont le coût des commandements de payer (155,86 euros et 75,88 euros) ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 10 juin 2026

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Emmanuelle DELERIS