Demande relative à une servitude de distance pour les plantations et constructions

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 11 JUIN 2026

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 22/03631 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PPK7

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 20 MAI 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

N° RG 11-19-001821

APPELANTS :

Monsieur [S] [C]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [T] [C] née [J]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [O] [C]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [N] [W]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentés par Me Katia LUCAS DUBLANCHE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant

INTIMEE :

Société SCF LES BILOUS

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Jauffré CODOGNES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 20 mars 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 avril 2026,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA

En présence de M.[R] [G], greffier stagiaire

ARRET :

- contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Sur la commune de [Localité 3], la parcelle D [Cadastre 1] appartenant aux consorts [C] jouxte les parcelles D [Cadastre 2] et D [Cadastre 3] appartenant à la SCF Les Bilous.

Par assignation en date des 28 et 29 novembre 2019, la SCF Les Bilous a attrait les consorts [C] et monsieur [N] [W] devant le tribunal judiciaire de Perpignan aux fins de bornage judiciaire.

Par jugement en date du 24 avril 2020, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

sursis à statuer sur la fin de non recevoir opposée par Monsieur [N] [W],

ordonné une mesure d'expertise judiciaire confiée à Monsieur [I] aux fins de :

rechercher d'après les titres de propriété des parties et leur possession la délimitation des parcelles contiguës,

procéder à la délimitation des parcelles en faisant figurer sur le plan l'emplacement proposé des bornes ainsi que les côtes des mesures et distances.

L'expert a déposé son rapport le 29 juin 2021.

Par jugement en date du 20 mai 2022, le tribunal judiciaire de Perpignan a notamment :

déclaré irrecevable la demande en bornage relative à la parcelle D [Cadastre 4],

fixé la limite séparative des propriétés contiguës des parties suivant la ligne passant par les points a1, b1, c1 et d1 telle que matérialisée sur le plan à l'échelle 1/200ème figurant en annexe 7 du rapport d'expertise judiciaire,

dit qu'il sera procédé à la requête de la partie la plus diligente à l'implantation des bornes par les soins de Monsieur [A] [I] ou de tout expert géomètre choisi d'un commun accord entre les parties, lequel en dressera procès-verbal,

condamné Monsieur [S] [C], Madame [H] [C] et Madame [T] [J] épouse [C] aux dépens de l'instance, y compris les frais d'expertise judiciaire et de bornage, à payer à la SCF Les Bilous la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée au greffe le 5 juillet 2022, Monsieur [S] [C], Madame [H] [C], Madame [T] [J] épouse [C] et monsieur [N] [W] ont régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 5 octobre 2022, ils en sollicitent l'infirmation et demandent à la cour d'ordonner une nouvelle mesure d'expertise ou un complément d'expertise et désigner un expert pour y procéder avec pour mission de procéder au bornage des biens cadastrées D [Cadastre 1], D [Cadastre 2], D [Cadastre 3], D [Cadastre 5] et D [Cadastre 4] sur la commune de [Localité 3] aux frais partagés des parties. Subsidiairement, ils demandent à voir débouter la SCF Les Bilous de ses demandes, à voir laisser à charge de la SCF Les Bilous les frais d'expertise qu'elle a avancés et à voir condamner la SCF Les Bilous aux dépens et à leur verser à chacun la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 16 décembre 2022, la SCF Les Bilous demande la confirmation du jugement entrepris et sollicite en outre de voir condamner les appelants aux dépens d'appel et à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 20 mars 2026.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.

MOTIFS

Sur la demande d'expertise

Le tribunal a considéré que les consorts [E] ne justifiaient d'aucun élément nouveau ni d'aucune pièce justificative qui n'auraient pas été soumis à l'expert judiciaire.

Les consorts [C] reprochent au premier juge d'avoir insuffisamment motivé sa décision et de s'être contenté d'avaliser la position de l'expert. Selon eux, le bornage proposé par l'expert est litigieux parce qu'il repose sur une zone d'incertitude importante, que l'expert a proposé la solution la plus improbable en négligeant leur proposition tendant à ce que la limite séparative passe par le mur séparant actuellement les propriétés et qu'il déséquilibre les surfaces des propriétés en leur défaveur. Ils soutiennent que l'expert aurait commis des erreurs en ce que :

il applique le plan de Monsieur [K] alors que ce dernier n'a pas été signé par les parties intéressées à l'époque,

il n'a pas tenu compte des actes notariés, des documents d'arpentage, du cadastre et du plan de l'étude de Monsieur [V], qui avait pourtant pris en considération les arpentages successifs,

le plan établi par l'expert ne représente ni la division cadastrale, ni le travail réalisé par Monsieur [V], ni les bâtiments que la SCF Les Bilous a construit sur la zone litigieuse, ni la totalité des bâtisses et terrains des consorts [C].

Ils ajoutent que le plan annexé à l'acte notarié de 1987 comporte toutes les cotes nécessaires à la réalisation d'un bornage dépourvu d'ambiguïté en respectant les dispositions législatives relatives aux géomètres-experts et en définissant la forme des bâtiments existants sur les parcelles [C]. Selon eux, les documents transmis par Monsieur [V] et ceux obtenus auprès du cadastre attestent de l'existence d'un 'coude' entre les points R.S.T.U. De leur point de vue, un plan de bornage précis a été réalisé en 1975 par Monsieur [B], géomètre expert et a été annexé à l'acte notarié de 1987. Ils contestent de plus la largeur des bâtisses telle que retenue par l'expert (10,28 mètres au lieu de 10,20 mètres), ce qui, selon eux, fausse le point de limite de propriété qui se trouve à 22,50 mètres du point de calage (et non à 22 mètres comme retenu par l'expert). Ils affirment que le plan qu'ils proposent respecte les actes notariés selon lesquels la partie du terrain se trouvant devant la bâtisse 789 est de forme rectangulaire (28,60 mètres (et non 3 mètres) x 20 mètres).

Il résulte de la lecture du rapport d'expertise judiciaire et du jugement déféré que les arguments des consorts [C] ont été parfaitement examinés, l'expert y ayant répondu d'un point de vue technique et le tribunal ayant tenu, pour prendre sa décision compte de l'ensemble des pièces du dossier et notamment des plans de 1975, 1987, 1992 et 2002.

L'expert judiciaire a considéré dès son pré-rapport, et de façon documentée et explicitée, que le plan de division de Monsieur [K] (2002), régulièrement signé par Messieurs [U] et [C], valait bornage pour les points H-C (piquets retrouvés lors des opérations d'expertise judiciaire) et que le document d'arpentage de Monsieur [Z] valait limite pour les points A-B-H.

S'agissant du plan [V] de 2019, l'expert l'a parfaitement pris en compte (page 13 du rapport d'expertise judiciaire), exposant qu'il avait été dressé à la demande des consorts [C] en 2019 et qu'il faisait la synthèse des plans produits antérieurement (notamment plan de 1975, dont l'expert expose qu'il ne peut s'agir d'un bornage puisqu'intervenu dans la perspective d'un partage qui n'a jamais été réalisé, plan de 1987, qui se contente de dessiner manuellement en trais épais avec des côtes manuscrites celui de 1975, et plan de 1993 dont l'expert explique qu'il constitue probablement un plan technique de piquetage). Il en est de même des actes notariés et des documents d'arpentage dont la lecture du rapport d'expertise convainc qu'ils ont été étudiés par l'expert (page 13 notamment).

S'agissant du cadastre, il constitue un document à visée fiscale et qui ne permet pas d'établir les limites de propriété.

S'agissant du plan de l'expert, il contient les informations nécessaires, l'expert ayant pris soin d'indiquer (page 27 du rapport d'expertise) que tous les bâtiments n'apparaissaient pas car ils ne participaient pas à la définition de la limite.

S'agissant enfin des prétendues erreurs de cotes, l'expert y a parfaitement répondu d'un point de vue technique : les cotes préconisées par les consorts [C] reposent sur le document d'arpentage de 1993 dont l'expert a expliqué qu'il s'appuyait lui-même sur des éléments erronés (page 27 du rapport d'expertise).

C'est donc de manière particulièrement consciencieuse et documentée que l'expert a pu considérer que seuls les plans de Monsieur [K] et de Madame [Y] ne suscitaient aucune réserve (à ce sujet, la proposition de l'expert n'est pas en contradiction avec la réponse faite le 18 décembre 2020 au dire de l'intimée, l'expert ne concédant qu'une simple erreur matérielle de rédaction) et effectuer les relevés et calages nécessaires à sa mission de bornage, opérations qui lui ont permis de conclure, en toute objectivité, que le mur de clôture et le débord de toiture étaient situés sur la propriété de l'intimée.

Dans ces conditions, la demande d'expertise des consorts [C] repose exclusivement sur le fait que le rapport de l'expert judiciaire contient des conclusions qui ne leur conviennent pas et non sur des éléments techniques objectifs, et le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de cette demande.

Sur la limite séparative des fonds

Les consorts [C] prétendent que le bornage proposé repose sur une zone d'incertitude, que la proposition de l'expert déséquilibrerait les surfaces globales de leurs propriétés et que la limite de propriété devrait être fixée le long du mur de clôture existant.

Or, l'expert s'est parfaitement expliqué sur la question de la zone d'incertitude, prenant soin de situer les points à l'intérieur de cette zone.

Par ailleurs, l'affirmation selon laquelle la proposition de l'expert déséquilibrerait les surfaces globales de leurs propriétés ne repose sur aucun élément du dossier, tout comme celle selon laquelle la limite de propriété devrait être fixée le long du mur de clôture existant.

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé.

Sur les frais et dépens

Eu égard à l'issue du litige, le jugement sera confirmé, en ce compris concernant Monsieur [N] [W], la question le concernant (absence de qualité de propriétaire des parcelles jouxtant celles de l'intimée) ayant été résolue rapidement et sans réel préjudice pour lui, étant relevé que les éléments du dossier laissent apparaître, comme relevé par le premier juge, que les consorts [C] n'avaient pas de raison valable de contester la proposition de bornage amiable de Madame [Y], géomètre expert.

Les appelants, qui succombent, seront déboutés de leurs demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Ils seront condamnés aux dépens d'appel et à payer à l'intimée la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan ;

Y ajoutant,

Déboute Monsieur [S] [C], Madame [T] [J] épouse [C] et Madame [O] [C] de leurs demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Condamne Monsieur [S] [C], Madame [T] [J] épouse [C] et Madame [O] [C] à payer à la SCF Les Bilous la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [S] [C], Madame [T] [J] épouse [C] et Madame [O] [C] aux dépens d'appel.

le greffier le président