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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 25/57969

N° Portalis 352J-W-B7J-DBIXX

N° : 1

Assignation du : 21 Novembre 2025

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND rendue le 11 juin 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier. DEMANDERESSE

VILLE DE [Localité 1] prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 1], Madame [L] [A] [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1844

DEFENDERESSE

S.C.I. [H] [V] [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS - #D1735

DÉBATS

A l’audience du 06 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

La société Sci [H] [V] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3], bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, constituant le lot de copropriété n°14.

Par assignation en date du 21 novembre 2025, la ville de Paris a attrait la société Sci [H] [V] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment de constater les infractions commises par elle et la voir condamner à une amende civile.

L’affaire, appelée une première fois à l’audience du 10 décembre 2025, a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.

Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 06 mai 2026 par son conseil, la ville de [Localité 1] sollicite du juge des référés de : - Juger la VILLE DE [Localité 1], prise en la personne de Monsieur le Maire de [Localité 1], recevable en ses conclusions et l’y en juger bien fondé ; - Juger que la SCI [H] [V] a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 3 ème étage (constituant le lot 14), de l’immeuble du [Adresse 3], - Et condamner la SCI [H] [V] à une amende civile de 50.000 € et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de Paris conformément aux dispositions de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation - Débouter la SCI [H] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - Condamner la SCI [H] [V] à verser à la Ville de Paris une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la SCI [H] [V] aux entiers dépens d’instance.

Au soutien de ses prétentions, la ville de Paris fait notamment valoir que le local en cause est à usage d’habitation, qu’aucun changement d’affectation n’a eu lieu, que ce bien a fait l’objet par la société Sci [H] [V] de locations courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et que ce local ne constitue pas le siège social de la défenderesse.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société Sci [H] [V] demande au juge des référés de : A titre principal : - JUGER que la Ville de [Localité 1] est mal fondée dans sa demande en raison de l’absence de force probante de la déclaration H2, du calepin des propriétés et de listes électorales fournis par les services de la Ville constituant la base légale de l’assignation ; - JUGER que la SCI [H] [V] a toujours respecté la réglementation en vigueur relatives aux locations en meublés de tourisme ; - JUGER de la bonne foi de la SCI [H] [V] ; En conséquence : - DEBOUTER la Ville de Paris de l’intégralité de ses demandes de condamnations à l’encontre de la SCI [H] [V] ; - DEBOUTER la Ville de [Localité 1] de sa demande de condamnation à la somme de 50.000 euros au titre de l’article 651-2 du Code de la construction et de l’habitation ; - DEBOUTER la Ville de [Localité 1] de l’ensemble de ses autres prétentions, fins, conclusions et conclusions ultérieures. A titre subsidiaire, - JUGER de la bonne foi et des diligences de la SCI [H] [V] ; - JUGER de la situation personnelle de Monsieur [U] [V] et de sa coopération avec la Ville de [Localité 1] ; - JUGER la cessation totale de la supposée infraction. En conséquence : - CONDAMNER la SCI [H] [V] à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction de l’article L.324-1-1 du code du tourisme présumée et de sa coopération avec la Ville de Paris. A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire Madame, Monsieur le Président ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro : - JUGER que le montant de 50.000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié. En conséquence : - CONDAMNER la SCI [H] [V] à une somme qui ne pourrait excéder 1.000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si le Tribunal judiciaire de Paris devait entrer en voie de condamnation. En tout état de cause : - JUGER que l’équité ne commande pas que la SCI [H] [V] soit condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ; - CONDAMNER la Ville de [Localité 1] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile ; - CONDAMNER la Ville de [Localité 1] aux entiers dépens d’instance ; - ECARTER l’exécution provisoire.

La défenderesse soutient notamment que la ville de [Localité 1] ne démontre pas l’usage d’habitation avec les pièces produites en indiquant que : - la déclaration H2 n’est datée que du 15 novembre 1970, - il existe une discordance entre la fiche H2 et le relevé de propriété concernant l'escalier, la fiche H2 faisant état d'un escalier « A » et le relevé de propriété mentionnant l'escalier « 1 », - il existe une discordance entre la fiche H2 et l'acte d'acquisition du bien concernant la porte, la fiche H2 faisant état d'une porte « DG » et l'acte d'acquisition mentionnant la « porte droite dans le dégagement de gauche », - la déclaration H2 est dépourvue de toute mention de numéro de lot, - le calepin des propriétés bâties est très flou, relativement illisible, ne mentionnant ni le bâtiment ni l'escalier, ni la date d'entrée du locataire, - la seule inscription de la locataire à la liste électorale ne présume pas l'usage d'habitation.

A titre subsidiaire, elle fait valoir sa bonne foi et sa coopération avec la ville de [Localité 1] en ayant mis fin aux infractions reprochées. Elle invoque également son ignorance légitime de la réglementation applicable et sa situation financière.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

La date de délibéré a été fixée au 11juin 2026.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation

L'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit : « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 4] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

L'alinéa 1er de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit également : « Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 1], d’établir, selon tout mode de preuve : l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il est affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 1] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.

Sur l'usage d’habitation du local :

Il convient de rappeler que si l’usage d’habitation se prouve par tout moyen, est inopérant tout mode de preuve postérieur au 1er janvier 1970 (Cass. 3ème civ. 28 novembre 2019, n° 18-24.157).

Il ressort des pièces produites par la ville de [Localité 1] que : - la fiche H2, datée du 15 novembre 1970, pour le local situé bâtiment A, escalier A, 3ème étage, porte DG, au [Adresse 4] à [Localité 5], porte la mention d’un local occupé par une locataire « [Localité 6] [J] » , entrée dans les lieux en 1942 et le montant du loyer annuel au 1er janvier 1970 ; - la rubrique 41 de la fiche H2 intitulée « consistance et confort du logement » porte mention de : « pièces et annexes affectées exclusivement à l’habitation », de 29m2, à savoir : une salle à manger, une chambre, une cuisine de moins de 9m 2 et des WC particuliers. - le calepin des propriétés bâties de l’immeuble situé au [Adresse 3] mentionne la présence d'une locataire dénommée « [Y] » dans le lot n°14, - la fiche de contribution directe du 22 novembre 1955 mentionne la présence de [Localité 6] [E] [J], née le 09 juillet 1905, au [Adresse 4], 3ème étage, porte droite.

La défenderesse conteste la valeur probante de cette fiche H2 aux motifs que la déclaration H2 est postérieure au 1er janvier 1970 et qu’elle comporte des discordances avec : - le relevé de propriété concernant l'escalier, la fiche H2 faisant état d'un escalier « A » et le relevé de propriété mentionnant l'escalier « 1 ».

- l'acte d'acquisition du bien concernant la porte, la fiche H2 faisant état d'une porte « DG » et l'acte d'acquisition mentionnant la « porte droite dans le dégagement de gauche ».

Elle invoque enfin l’irrégularité du calepin des propriétés bâties qui est très flou, relativement illisible, et ne mentionnant ni le bâtiment ni l'escalier, ni la date d'entrée du locataire.

Cependant, il ressort des pièces produites que la fiche H2, datée du 15 novembre 1970, précise le nom de la locataire occupant le logement, logement d’une surface de 29 m2, composé d’une salle à manger, d'une cuisine, d'une salle d’eau et d'une annexe, toutes ces pièces et annexes étant « affectées exclusivement à l’habitation », description et surface correspondant parfaitement au lot d'habitation n°14 appartenant à la société Sci [H] [V]. Si le numéro de lot ne figure pas dans la fiche H2, le nom de la locataire est corroboré par le calepin des propriétés bâties de l’immeuble situé au [Adresse 3] mentionnant la présence d'une personne dénommée « [Y] » dans le lot n°14. La circonstance que l'orthographe du nom de la locataire est différent entre la fiche H2 et le calepin est sans incidence sur leurs valeurs probantes, dès lors qu'il s'agit à l’évidence d'une erreur de plume.

En outre, les différences existant entre les mentions des escaliers sont inopérantes, dès lors qu'il ressort de l'ensemble des autres pièces versées aux débats que l'immeuble situé au [Adresse 4] ne comporte qu'un seul escalier, dénommé soit « A », soit « 1 ».

Enfin, la discordance soulevée entre la fiche H2 et l'acte d'acquisition du bien par la société Sci [H] [V] concernant la porte du logement ne correspond pas à une véritable discordance dès lors que le lot acquis par la société Sci [H] [V] est décrit dans les actes notariés d'acquisition comme « Un appartement situé au troisième étage du bâtiment A, porte droite dans le dégagement de gauche », ce qui correspond à la mention « porte : DG » (DG : dégagement de gauche) de la fiche H2.

Dès lors, la fiche H2 se rattache à l'évidence au lot litigieux, peu important d'éventuelles imprécisions sans emport sur le numéro de porte ou l'escalier, dans la mesure où toutes les pièces produites par la ville de [Localité 1] se corroborent les unes les autres, de sorte que la demanderesse établit bien l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 du local situé [Adresse 5] à [Localité 5], lot n°14, au 3ème étage du bâtiment A.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage :

S’agissant du changement illicite sans autorisation de l’usage, il ressort du constat de location touristique versé en demande que le local situé [Adresse 4] à [Localité 5], a été loué via les plateformes Booking et Airbnb de juillet 2021 à juin 2024 et pour 78 nuitées en 2021, 128 nuitées en 2022, 233 nuitées en 2023 et 144 nuitées en 2024, soit un total de 583 nuitées sur les deux plateformes.

Le logement n'est pas le siège social de la société Sci [H] [V], en application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, ce qui n’est pas contesté par la défenderesse.

Il s’ensuit que la société Sci [H] [V] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, passant d’un usage réputé de logement d’habitation à un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende

En application de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, l’amende encourue est 50 000 € pour toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du même code.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 1] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Le montant de l'amende encourue est défini par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé. (Cass. 3.Civ. 11juillet 2014 pourvoi N 22-24.019 ; Cass. 3.Civ. 11 juillet 2014 pourvoi C 23-10.467 ; Cass. 3.Civ. 11 juillet 2014 pourvoi P 22-24.020).

Au cas présent, la ville de Paris indique que les gains de la société Sci [H] [V] peuvent être estimés à 63 045,23 euros pour les années 2021 à 2024, soit pendant 35 mois, pour un prix moyen de la nuitée de 206 euros, après déduction des frais de commission perçus par la société Checkmyguest, la conciergerie. La défenderesse confirme ce montant.

Sur la même période, la ville de [Localité 1] estime qu’une location licite aurait généré des gains de 942,5 euros par mois (32,5 euros/m2 avec un local de 29m2) sur 35 mois, soit 32 987 euros.

La ville de [Localité 1] précise en outre que le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier est de 20 300 €.

La défenderesse conteste par ailleurs le caractère intentionnel de la violation de la législation en soulignant sa bonne foi, sa coopération avec les services de la ville de [Localité 1], sa situation financière et les charges importantes dont elle doit s’acquitter qui ont motivé sa décision de mettre son bien en location courte durée.

Il convient néanmoins de rappeler que l'ignorance alléguée de la réglementation applicable ne caractérise pas la bonne foi, nul n'étant censé ignorer la loi.

De même, la société Sci [H] [V] ne peut se prévaloir des charges d’entretien importantes du bien ou des charges personnelles de son gérant pour justifier la mise en location illicite et solliciter une modération de l'amende.

En revanche, il sera porté à son crédit qu’elle a coopéré avec les services de la ville de [Localité 1] et répondu à ses lettres et demandes de justificatifs, organisant une visite du bien et transmettant les justificatifs requis. Elle a également cessé de louer son bien sur les plateformes Booking et Airbnb et un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 a été conclu le 25 mai 2025, attestant d’un retour du local à un usage d’habitation.

En conséquence, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d'une location classique, de la bonne foi démontrée par la société Sci [H] [V] et du retour du local litigieux à un usage d'habitation, il convient de fixer l'amende civile à 20 000 euros.

Sur les mesures accessoires

Partie perdante, la société Sci [H] [V] sera tenue aux dépens et, par suite, condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La décision est assortie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 481-1, 6°, du code de procédure civile, sans qu’il y ait lieu de l’écarter, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société Sci [H] [V] à payer une amende civile de 20 000 € sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de Paris ;

CONDAMNE la société Sci [H] [V] aux dépens ;

CONDAMNE la société Sci [H] [V] à payer à la ville de Paris la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1] le 11 juin 2026

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Mathilde BALAGUE