Action en contestation de congé et/ou demande de renouvellement de bail

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 22/08015 - N° Portalis DB2H-W-B7G-XESM

Jugement du 11 Juin 2026

Notifié à :

la SELARL DE LAMBERT AVOCAT ASSOCIE (ERDEEL AVOCATS) - 2673 Me Anne LACONDEMINE - 1653 la SELARL NEKAA ALLARD - 476

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 11 Juin 2026 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 17 Mars 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 18 Décembre 2025 devant :

François LE CLEC’H, Président, siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. [L] Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne LACONDEMINE, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [D] [V] né le 01 Décembre 1958 à [Localité 2] (SYRIE) demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] [Adresse 3] [Localité 4]

représenté par Maître Richard DE LAMBERT de la SELARL DE LAMBERT AVOCAT ASSOCIE (ERDEEL AVOCATS), avocats au barreau de LYON

Madame [X] [S] épouse [T] née le 15 Février 1974 à [Localité 5] (69) demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Malik NEKAA de la SELARL NEKAA ALLARD, avocats au barreau de LYON

Madame [R] [U] épouse [V] née le 14 Janvier 1951 à [Localité 6] demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Richard DE LAMBERT de la SELARL DE LAMBERT AVOCAT ASSOCIE (ERDEEL AVOCATS), avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [L] est propriétaire de plusieurs lots au sein d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 6] à Givors (69700).

Monsieur [D] [V] et Madame [R] [U] épouse [V] sont propriétaires au sein de ce même immeuble d’un local commercial

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2020, les époux [V] ont donné à bail ce local commercial à Monsieur [N] [A], le bail stipulant que le local « devra être affecté à l’usage commercial ci-après désigné, à l’exclusion de tout autre : snack restauration ».

L’activité était exploitée sous l’enseigne SETIF [C].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er mars 2021, divers copropriétaires, parmi lesquels la SCI [L], ont écrit à Monsieur [V] pour se plaindre d’odeurs et de fumées provenant du local du rez-de-chaussée, déplorer la présence d’un barbecue au charbon de bois sans extraction ainsi que d’un branchement irrégulier de la hotte sur la canalisation de la VMC de l’immeuble engendrant des remontées d’odeur et de fumée, et signaler que les caves étaient totalement enfumées.

Par acte sous seing privé du 4 mai 2022, le fonds de commerce a été cédé par Monsieur [A] à Madame [X] [T] née [S].

Celle-ci a poursuivi la même activité sous l’enseigne SETIF [C] puis sous l’enseigne O’ROYAL.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 mai 2022, les copropriétaires plaignants ont fait part à Monsieur [V] de l’entreposage de gaines techniques d’extraction de fumée dans les parties communes de l’immeuble par sa locataire et ont indiqué qu’une autorisation préalable votée en assemblée générale était nécessaire pour des travaux modifiant l’aspect extérieur de la copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 juin 2022, lesdits copropriétaires ont fait à nouveau état auprès de Monsieur [V] de nuisances sonores et olfactives et lui ont demandé de se mettre en conformité avec le règlement de copropriété.

Le 27 septembre suivant, les époux [V] leur ont répondu par courrier en leur rappelant leur avoir demandé à plusieurs reprises l’autorisation d’installer un tuyau d’extraction des fumées sur la façade intérieure de l’immeuble et avoir toujours reçu oralement des réponses négatives, et en formulant à nouveau cette demande d’autorisation.

Parallèlement, par actes de commissaire de justice du 14 septembre 2022, la SCI [L] a assigné les époux [V] devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de : - dire et juger les demandes de la SCI [L] recevables, bien fondées et justifiées et, en conséquence, y faire droit ; - ordonner la cessation du trouble, à savoir la cessation de toute activité de restauration, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; - condamner les époux [V] à la somme de 3000 euros au titre de la réparation du préjudice subi par la SCI [L] ; - condamner les époux [V] à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 22/08015.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2023, les époux [V] ont fait délivrer à Madame [T] née [S] un commandement d’avoir à respecter le bail visant la clause résolutoire dans lequel il est fait sommation à la locataire d’avoir à « respecter les dispositions du bail […], et plus particulièrement, de cesser toute activité de restauration traditionnelle, par utilisation de bains de friture ; de cesser toute activité cause de nuisances olfactives pour la copropriété ; de supprimer immédiatement toute connexion de votre système d’extraction à la colonne commune de ventilation ; de cesser d’encombrer la cour intérieure de l’immeuble ; de remettre en état les locaux tels qu’ils ont été loués à votre prédécesseur lors de son entrée dans les lieux ».

Par acte de commissaire de justice du 5 avril 2023, les époux [V] ont assigné Madame [T] née [S] devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de : - joindre la présente instance avec celle principale enrôlée sous le n° RG 22/08015 ; - juger les causes du commandement délivré à Madame [T] par acte de commissaire de justice du 21 février 2023 non exécutées ; en conséquence, au regard de la résiliation de plein droit du bail du 17 novembre 2020 ; - prononcer l’expulsion de Madame [T] et de tous occupants de son chef des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7], au besoin avec le concours de la force publique ; - condamner Madame [T] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant aux loyers et accessoires résultant du bail résilié et ce jusqu’à libération effective des locaux par elle ou tous occupants de son chef ; - condamner Madame [T] à relever et garantir les époux [V] de toute condamnation pécuniaire et sous astreinte prononcée à leur encontre en conséquence des demandes formulées par la SCI [L] dans le cadre de l’instance initiale ; - condamner Madame [T] à payer aux époux [V] une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la même aux dépens, lesquels seront distraits au profit de Maître Richard de LAMBERT – SELARL DE LAMBERT AVOCATS ASSOCIES – Avocat sur son affirmation de droit.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 23/02763.

Par ordonnance du 5 juin 2023, le juge de la mise en état a joint les deux procédures sous le n° RG 22/08015.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 septembre 2023, la SCI [L] demande au tribunal de : - dire et juger les demandes de la SCI [L] recevables, bien fondées et justifiées et, en conséquence, y faire droit ;

- ordonner la cessation du trouble, à savoir la cessation de toute activité de restauration, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; - condamner les époux [V] à la somme de 3000 euros au titre de la réparation du préjudice subi par la SCI [L] ; - condamner les époux [V] à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [L] expose avoir intérêt à agir contre les époux [V], dès lors que tout propriétaire doit répondre du trouble anormal de voisinage causé par son locataire.

Elle relate aussi avoir qualité à agir en ce qu’en tant que copropriétaire, elle est en droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être astreinte à démontrer un préjudice personnel et distinct de la collectivité des membres du syndicat des copropriétaires et qu’en l’occurrence, il y a un non-respect du règlement de copropriété qui lui cause un préjudice.

Sur le fond, la SCI [L] indique que le règlement de copropriété mentionne que les appartements du rez-de-chaussée peuvent être utilisés à titre commercial, « mais il ne devra pas être fait usage de machines susceptibles de dégager de mauvaises odeurs ou de faire du bruit », et que cette disposition du règlement n’a donc pas été respectée car, par la négligence du locataire et du bailleur, l’activité de restauration rapide exercée dans le local commercial génère des nuisances olfactives et sonores. La SCI [L] s’appuie sur un constat d’huissier dressé le 23 juillet 2021 et deux attestations.

La SCI [L] fait valoir que ces nuisances excèdent les inconvénients normaux du voisinage en ce que les habitants ne sauraient subir de manière quotidienne des odeurs nauséabondes et des nuisances sonores rendant impossible la jouissance paisible des biens qu’ils occupent, et en ce que la sécurité desdits habitants est compromise à cause de la non-conformité des machines du restaurant, le conduit de désenfumage étant trop étroit et raccordé non pas à l’extérieur du bâtiment mais au conduit de tous les logements de l’immeuble, ce qui met en péril l’immeuble dans la mesure où les graisses s’accumulent dans le conduit qui traverse chacun des logements avec un risque de départ de feu en cas de surchauffe.

Sur le préjudice qu’elle estime subir, la SCI [L] explique que ses relations avec ses trois locataires se sont fortement détériorées depuis l’apparition des nuisances puisqu’ils s’en plaignent sans qu’elle ne puisse les faire cesser, que la création d’un restaurant au rez-de-chaussée de l’immeuble occasionnant des nuisances olfactives, sonores et visuelles ont nettement terni l’image de l’immeuble contenant les lots dont elle est propriétaire, et qu’il n’est, par voie conséquence, pas inenvisageable que ses locataires quittent ses appartements et qu’elle se retrouve face à des difficultés importantes pour trouver de nouveaux locataires eu égard aux nuisances qu’ils devront supporter.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 décembre 2023, les époux [V] demandent au tribunal de : in limine litis ; - juger la société SCI [L] irrecevable en son action à l’encontre des époux [V] comme étant dépourvue d’intérêt à agir et la rejeter à ce titre ; au fond ; → à titre principal, débouter la SCI [L] de la totalité de sa demande comme étant non fondée ; → à titre subsidiaire : - juger les causes du commandement délivré à Madame [T] non exécutées ; en conséquence, au regard de la résiliation de plein droit du bail du 17 novembre 2020 ;

- prononcer l’expulsion de Madame [T] et de tous occupants de son chef des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7], au besoin avec le concours de la force publique ; - condamner Madame [T] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant aux loyers et accessoires résultant du bail résilié et ce jusqu’à libération effective des locaux par elle ou tous occupants de son chef ; → en tout état de cause : - condamner Madame [T] à relever et garantir les époux [V] de toute condamnation pécuniaire et sous astreinte prononcée à leur encontre en conséquence des demandes formulées par la SCI [L] dans le cadre de l’instance initiale ; - condamner Madame [T] à payer aux époux [V] une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la même aux dépens, lesquels seront distraits au profit de Maître Richard de LAMBERT – SELARL DE LAMBERT AVOCATS ASSOCIES – Avocat sur son affirmation de droit.

Les époux [V] soulèvent tout d’abord une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la SCI [L]. À ce titre, ils avancent qu’ils ne sont pas exploitants, qu’ils ne sont donc pas les auteurs des troubles de voisinage dont se plaignent certains occupants de l’immeuble, et que la SCI [L] n’a partant pas intérêt à agir à leur encontre.

Ensuite, au fond, ils soutiennent que la preuve des nuisances et de leur persistance n’est pas rapportée, aucun élément de preuve nouveau n’étant versé depuis le constat d’huissier du mois de juillet 2021.

A titre subsidiaire, les époux [F] exposent que, si l’existence d’un trouble anormal de voisinage devait être retenue, le bail commercial doit être résilié et Madame [T] expulsée pour ne pas avoir mis fin aux manquements mentionnés dans le commandement visant la clause résolutoire dans le délai d’un mois à compter de sa délivrance. Ils expliquent que, contrairement à ce que la locataire prétend, la destination de snack restauration ne permet pas le mode de cuisson lourde par bain d’huile et de friture, que les attestations dont elle se prévaut pour contester les nuisances olfactives et sonores sont sans force probante pour avoir été obtenues en juin 2021 par son prédécesseur, que l’existence du système d’extraction connecté directement à la colonne commune de ventilation n’est pas critiquée par Madame [T], et qu’à la différence de ce qu’elle affirme, les travaux de mise aux normes de ce système lui incombe en application des stipulations du bail les mettant à sa charge. Concernant les travaux de déplacement des sanitaires à l’intérieur du local, les époux [F] relatent que la locataire ne rapporte pas la preuve qu’elle a obtenu leur accord et que, si elle a procédé à ces travaux, c’est surtout pour que le local soit conforme aux normes d’accessibilité.

Les époux [F] estiment également que, Madame [T] étant l’occupante des lieux et seule à l’origine des nuisances, elle doit les relever et garantir de toute condamnation pécuniaire et sous astreinte prononcée à leur encontre au profit de la SCI [L].

Sur la demande d’injonction sous astreinte d’avoir à faire porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires l’autorisation d’installation d’un système d’extraction des fumées par l’extérieur formée par Madame [T], les époux [V] signalent qu’elle ne peut solliciter une telle injonction alors qu’elle et son prédécesseur ne leur ont jamais transmis de projet de résolution, de devis, de plan ou tout autre élément propre à informer les copropriétaires, qu’ils ne peuvent donc en être tenus pour responsables et qu’ils ne peuvent pallier sa propre incurie.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 mai 2024, Madame [T] demande au tribunal de : - juger que la clause résolutoire n’est pas acquise ; - débouter les époux [V] et la SCI [L] de l’ensemble de leurs prétentions à l’encontre de Madame [T] ; - mettre madame [T] hors de cause ; à titre reconventionnel ; - juger que les époux [V] ont violé leur obligation de délivrance ; - enjoindre aux époux [V] de solliciter auprès du syndic l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires d’une demande d’autorisation de procéder à l’installation d’une gaine d’extraction des fumées en façade extérieure de l’immeuble afin de permettre l’exploitation de l’activité de restauration objet du bail commercial, ce dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

- condamner les époux [V] à verser à Madame [T] la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral et de jouissance du fait de la violation de leur obligation de délivrance ; - condamner les époux [V] à verser à Madame [T] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Madame [T] conteste tout d’abord l’acquisition de la clause résolutoire, invoquant un commandement délivré de mauvaise foi.

À cet égard, en premier lieu, elle conteste être à l’origine de l’encombrement de la cour, mentionnant que ce grief n’est pas démontré, en particulier par un constat d’huissier.

En deuxième lieu, Madame [T] critique le reproche qui lui est fait d’exercer une activité de cuisine traditionnelle. Elle souligne que le bail autorise expressément une activité de « snack restauration », sans autre précision, ni exclusion, qu’il n’est précisé nulle part que l’activité de restauration s’entend d’une restauration rapide et non traditionnelle et encore moins sans friture, que les bailleurs ont une définition très personnelle de la « restauration traditionnelle » ne voulant rien dire et surtout pas que l’usage d’une friteuse ou d’un autre mode de cuisson serait interdit, que sa carte des menus montre que c’est bien une activité de snacking et de restauration rapide qu’elle exerce, que rien dans le bail ne lui interdit l’utilisation d’une friteuse, ce qui n’aurait d’ailleurs aucun sens car il serait tout à fait incohérent pour un bailleur d’autoriser une activité de restauration rapide en privant le locataire du droit de cuire ses aliments, et que les époux [V] varient dans leurs déclarations, reprochant à un moment l’usage d’un charbon à bois et à un autre moment celui d’une friteuse.

En troisième lieu, sur les nuisances olfactives alléguées, Madame [T] expose que les éléments de preuve sont anciens et datent de l’ancien exploitant, et que le constat d’huissier du 23 juillet 2021 est douteux au vu des courriers postérieurs de la mairie qui a effectué une visite en juin 2021 et constaté l’absence d’odeur de fumée, de barbecue à charbon et d’infraction au règlement sanitaire départemental, Madame [T] précisant que les services de la mairie se sont bien rendus sur les lieux quand le commerce était ouvert et non fermé car, dans le cas contraire, ils n’auraient pas mentionné que le commerce respectait les normes de sécurité et présentait des installations conformes. La locataire souligne aussi que, de son côté, elle produit plusieurs attestations d’habitants de l’immeuble montrant l’absence de nuisance et que l’un d’eux, Monsieur [G], qui faisait état dans son attestation antérieure de nuisances, déclare dans la nouvelle ne pas en subir.

Madame [T] ajoute que, même si ce grief était avéré, les bailleurs sont mal fondés à l’invoquer dès lors que le branchement de l’extraction sur la colonne de VMC est la conséquence directe et inévitable de l’autorisation de l’activité de restauration dans le bail, activité impliquant la nécessité pour le locataire de disposer d’un système d’extraction pour pouvoir l’exercer, et de l’abstention fautive des bailleurs de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires aux fins d’installation d’une gaine d’extraction en façade de l’immeuble, obligation à la charge des bailleurs.

En quatrième lieu, sur le branchement de la hotte sur la colonne de VMC commune, la locataire fait valoir que celui-ci existait déjà avant son acquisition du fonds de commerce et que cette installation avait été jugée conforme par la ville de [Localité 7]. Elle estime que, le branchement ayant été fait par l’ancien locataire bien avant son arrivée et les bailleurs ayant poursuivi le bail avec elle en l’état, cet état de fait ne lui est nullement imputable.

Madame [T] avance en outre que, malgré son courrier du 27 septembre 2022 demandant aux époux [V] de faire inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale l’autorisation de faire installer une gaine d’extraction en façade extérieure de la cour, ces derniers n’ont sollicité qu’une autorisation orale et n’ont jamais demandé l’inscription de cette résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale alors que l’autorisation d’installation d’un système d’extraction des fumées fait partie intégrante de leur obligation de délivrance.

Ensuite, la locataire soutient ne pas être l’auteur de troubles de voisinage. Elle rappelle qu’aucune des infractions visées dans le commandement n’est démontrée et que le branchement de la hotte sur la colonne de VMC commune ne lui est pas imputable. Elle indique également que, dans l’hypothèse où les infractions seraient établies, il n’est pas rapporté la preuve que les nuisances excèdent les limites normales et admissibles et qu’au contraire, les attestations qu’elle communique mettent en lumière l’absence de nuisances.

Enfin, Madame [T] expose que la seule difficulté établie est le branchement de l’extraction des fumées de la hotte sur la colonne de VMC commune de l’immeuble, qu’il n’est pas contesté par les défendeurs que ce branchement existait déjà en 2021 avant son entrée en jouissance des lieux, que sa persistance est due à l’abstention fautive des bailleurs qui ont manqué à leur obligation de délivrance, et qu’ils auraient dû, au titre de cette obligation, solliciter avant la conclusion du bail l’autorisation du syndicat des copropriétaires d’installer une gaine d’extraction en façade extérieure de l’immeuble afin de permettre l’exploitation de l’activité de restauration et de mettre fin au branchement de l’extraction sur la colonne de VMC commune.

Madame [T] demande ainsi à ce qu’il soit fait injonction sous astreinte aux bailleurs de solliciter auprès du syndic l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la demande d’autorisation d’installation d’une gaine d’extraction conforme en façade extérieure de l’immeuble.

Elle considère aussi qu’à cause de cette inertie des époux [V] à solliciter l’autorisation nécessaire, elle subit un trouble de jouissance en ce qu’elle est constamment gênée dans son exploitation par l’acrimonie de certains copropriétaires à son égard et des courriers menaçants de la part de ceux-ci.

Par ordonnance du 17 mars 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l'affaire à l'audience de plaidoiries du 18 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026. Le délibéré a été prorogé au 30 avril 2026, puis au 28 mai 2026 puis au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir soulevée par les époux [V]

Il convient d’emblée d’indiquer que les époux [V] ne soulèvent qu’une fin de non-recevoir, celle tirée du défaut d’intérêt à agir de la SCI [L]. Ils n’invoquent pas en plus une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de cette société.

Ceci étant signalé, s’agissant des instances introduites à compter du 1er janvier 2020, ce qui est le cas de la présente instance engagée par assignations du 14 septembre 2022, en application de l’article 789, 6°, du code de procédure civile, le juge de la mise en état est exclusivement compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir. Elles ne relèvent, suivant la réforme du 3 juillet 2024 applicable aux instances en cours à compter du 1er septembre 2024 modifiant l’article 789, 6°, précité, de la compétence du tribunal statuant au fond que si le juge de la mise en état a pris la décision de les renvoyer devant ledit tribunal, ce qui n’est pas le cas en l’occurrence.

Le juge de la mise en état était dès lors le seul compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la SCI [L] soulevée par les époux [V].

En conséquence, les époux [V] seront déclarés irrecevables en leur demande relative à l’absence d’intérêt à agir de la SCI [L].

Sur les demandes de la SCI [L]

Conformément aux dispositions de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Toutefois, doit être respecté le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit autonome se fondant sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance indépendamment de toute notion de faute.

S’agissant d’une responsabilité objective, le propriétaire du fonds d’où provient le trouble voit sa responsabilité engagée, peu important que ce soit son locataire et non lui l’auteur de ce trouble.

En l’espèce, sur les nuisances olfactives et sonores, divers copropriétaires, dont la SCI [L], s’en sont plaints une première fois par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er mars 2021, soit lorsque le fonds de commerce était exploité par l’ancien locataire, Monsieur [A].

Le constat d’huissier du 23 juillet 2021 et les deux attestations, l’une d’un occupant de l’immeuble au sein duquel se trouve le local commercial en date du 11 septembre 2021 et l’autre de l’exploitante du bar contigu du local en date du 13 septembre 2021, faisant état de nuisances olfactives et sonores en provenance du local commercial sur lesquels s’appuient la SCI [L] pour établir l’existence de ces nuisances datent également de la période au cours de laquelle Monsieur [A] était preneur de ce local.

Les mêmes copropriétaires, dont la SCI [L], se sont plaints à nouveau de nuisances sonores et olfactives par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 juin 2022, soit lorsque l’activité de snack restauration est exploitée par Madame [T].

Cependant, la SCI [L] se contente du constat d’huissier et des deux attestations précités datant de la période de l’ancien locataire pour tenter d’établir que l’activité de snack restaurant exercée par Madame [T] dans le local commercial causerait des nuisances sonores et olfactives. Elle ne produit aucun élément de la période de la locataire actuelle qui permettrait d’étayer que le fonds exploité par ladite locataire génère des nuisances sonores et olfactives et que ces nuisances persistent.

Tandis qu’il est versé aux débats par Madame [T] six attestations récentes d’habitants de l’immeuble où se trouve le local commercial en date des 9, 11 et 12 mai 2024 mentionnant une absence de nuisances sonores et olfactives et de bons rapports avec l’exploitante actuelle. Il est d’ailleurs à relever que l’occupant qui avait indiqué l’existence de ces nuisances dans son attestation du 11 septembre 2021 fait partie des six habitants ayant rédigé les attestations récentes relatant que la situation est normale.

Ainsi, il y a lieu de retenir que la preuve des nuisances olfactives et sonores alléguées n’est pas rapportée.

Sur le branchement de l’extraction de la hotte sur la colonne de VMC commune, son existence et son caractère non conforme ne sont pas contestés par les parties.

En revanche, la SCI [L] avance que cela met en péril l’immeuble et porte atteinte à la sécurité des occupants en ce que les graisses s’accumulent dans le conduit trop étroit de la VMC commune et risquent d’entraîner un départ de feu en cas de surchauffe, ce sans fournir aucun élément probant pour étayer une telle affirmation.

En conséquence, au regard de ces développements, il apparaît que l’existence de troubles anormaux de voisinage n’est pas démontrée.

Par suite, la SCI [L], qui réclame sous astreinte la cessation de toute activité de restauration pour mettre fin aux troubles, ne pourra qu’être déboutée de cette demande.

La question portant sur le point de savoir qui doit répondre de la non-conformité du système d’extraction relève des relations contractuelles entre les bailleurs et la locataire et sera examinée plus loin.

La SCI [L] sera également, compte tenu de ces mêmes développements, déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre des époux [V].

Étant donné que la demande au titre du constat de la résiliation du bail fondée sur le commandement du 21 février 2023, celle d’expulsion et celle d’indemnité d’occupation ne sont formées par les époux [V] qu’à titre subsidiaire dans le cas où l’existence de troubles de voisinage serait reconnue, il n’y a partant pas lieu de statuer sur celles-ci, l’existence de ces troubles n’ayant pas été retenue et la SCI [L] ayant été déboutée de ses demandes.

Il n’y a pas non plus à statuer sur la demande de garantie formulée par les époux [V] en tout état de cause compte tenu de ce rejet des demandes de la SCI [L].

Sur la demande d’injonction sous astreinte formée par Madame [T]

En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est soumis, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, à une obligation de délivrance, c'est-à-dire délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, obligation qui lui incombe tout au long de l'exécution du contrat. Il s’agit d’une obligation de résultat.

En l’espèce, il ne peut être valablement contesté que l’activité de « snack restauration » stipulée dans le bail commercial liant Madame [T] et les époux [V], implique, au vu de sa nature, la cuisson d’aliments selon différentes modalités, comme l’utilisation d’un bain de friture, que, sans cette cuisson, la locataire ne peut exploiter son fonds conformément à la destination du bail, et qu’il est donc nécessaire, pour pouvoir la réaliser, que le local commercial soit doté d’un système d’extraction d’air conforme.

Il en ressort que, pour une exploitation du local conforme à la destination prévue dans le bail, ledit local doit disposer d’un système d’extraction d’air conforme et que l’installation d’un tel système incombe donc aux bailleurs au titre de leur obligation de délivrance.

Ainsi, il revenait aux époux [V] de donner à bail un local pourvu d’un système d’extraction conforme, ce qu’ils n’ont pas fait puisque Madame [T], devenue locataire par acquisition le 4 mai 2022 du fonds de commerce, est entrée dans des lieux dans lesquels l’extraction de la hotte était déjà branchée sur la VMC commune.

Quant à la clause du bail dont se prévalent les époux [V] suivant laquelle le preneur fera son affaire personnelle et exclusive de tous travaux, installations, mises aux normes qui seraient imposés par les autorités administratives, la loi ou les règlements en raison des activités présentes ou futures et à en supporter seul les conséquences sans pouvoir prétendre à aucun remboursement, ils ne peuvent valablement l’invoquer pour s’exonérer de leur obligation de délivrance dès lors que le local dont a pris possession en tant que locataire Madame [T] comportait déjà le branchement non conforme, étant souligné qu’il est de jurisprudence constante que la clause suivant laquelle le preneur prend les lieux loués en l'état, stipulée dans le bail précité, ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance, et que, partant, les époux [V] ne peuvent se décharger de leur obligation de délivrance par cette clause relative notamment aux travaux de mise aux normes s’agissant d’un local déjà affecté par la non conformité du branchement de l’extraction au moment de la prise à bail par la locataire, sauf à vider cette obligation essentielle des bailleurs de sa substance.

Par ailleurs, le fait que les époux [V] ont sollicité hors d’une assemblée générale les copropriétaires en vue d’une autorisation d’installation d’un système d’extraction des fumées et que ceux-ci n’ont pas donné suite est indifférent étant donné que l’autorisation ne peut être valablement obtenue que par un vote des copropriétaires lors d’une assemblée générale et qu’il revient au bailleur copropriétaire, et à lui seul, de faire inscrire une résolution à cet effet à l’ordre du jour de l’assemblée générale pour qu’elle soit soumise au vote des copropriétaires.

Enfin, les bailleurs ne peuvent venir reprocher à Madame [T] de ne leur avoir proposé aucun projet de résolution, aucun devis, aucun plan ou tout autre élément propre à informer les copropriétaires dès lors que la mise en place d’un système d’extraction d’air conforme leur incombe au titre de leur obligation de délivrance, que seul eux, en tant que propriétaires du local, peuvent faire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires une demande d’autorisation d’installation d’un système d’extraction d’air, et qu’ils se sont contentés de solliciter cette autorisation auprès des copropriétaires hors d’une assemblée générale alors que seule une autorisation votée en assemblée générale est valable.

En conséquence, au regard de ces développements, les époux [V] ont manqué à leur obligation de délivrance et il leur sera ordonné de solliciter auprès du syndic l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’une demande d’autorisation de procéder à l’installation d’une gaine d’extraction des fumées conforme en façade extérieure de l’immeuble suivant le devis de la société IEST en date du 9 février 2024 (pièce 15 Madame [T]).

Cette injonction sera assortie d’une astreinte de 60 euros par jour de retard dont les modalités seront détaillées dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de condamnation au titre du préjudice moral et de jouissance formée par Madame [T]

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, Madame [T] soutient que l’inertie des époux [V] à solliciter l’autorisation nécessaire lui cause un trouble de jouissance en ce qu’elle est en permanence gênée dans son exploitation par l’acrimonie de certains copropriétaires à son égard et des courriers menaçants de la part de ceux-ci.

Cependant, elle n’établit pas l’existence de cette acrimonie et de ces courriers menaçants qui affecteraient son exploitation. Au contraire, les six attestations récentes d’occupants de l’immeuble où se trouve le local commercial en date des 9, 11 et 12 mai 2024 produites par Madame [T] font état de bons rapports entre eux et elle.

Par suite, Madame [T] ne pourra qu’être déboutée de sa demande de condamnation au titre du préjudice moral et de jouissance formée à l’encontre des époux [V].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SCI [L] succombant à l’égard des époux [V] et ces derniers à l’égard de Madame [T], la SCI [L] et les époux [V] seront partant condamnés aux dépens dont la charge sera répartie par moitié entre d’un côté la SCI [L] et de l’autre les époux [V].

La SCI [L] sera condamnée à verser aux époux [V] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [V] seront condamnés à verser à Madame [T] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [L] sera déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [D] [V] et Madame [R] [U] épouse [V] irrecevables en leur demande relative à l’absence d’intérêt à agir de la SCI [L] ;

DEBOUTE la SCI [L] de sa demande aux fins de voir ordonner sous astreinte la cessation de toute activité de restauration ;

DEBOUTE la SCI [L] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Monsieur [D] [V] et Madame [R] [U] épouse [V] ;

ORDONNE à Monsieur [D] [V] et Madame [R] [U] épouse [V] de solliciter auprès du syndic l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] d’une demande d’autorisation de procéder à l’installation d’une gaine d’extraction des fumées conforme en façade extérieure de l’immeuble suivant le devis de la société IEST en date du 9 février 2024, ce dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement puis, passé ce délai, sous astreinte de 60 euros par jour de retard pendant une durée de 10 mois ;

DEBOUTE Madame [X] [T] née [S] de sa demande de condamnation au titre du préjudice moral et de jouissance formée à l’encontre de Monsieur [D] [V] et Madame [R] [U] épouse [V] ;

CONDAMNE la SCI [L], Monsieur [D] [V] et Madame [R] [U] épouse [V] aux dépens, dont la charge sera répartie par moitié entre d’un côté la SCI [L] et de l’autre Monsieur [D] [V] et Madame [R] [U] épouse [V] ;

DIT que les dépens seront distraits au profit des parties qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [L] à verser à Monsieur [D] [V] et Madame [R] [U] épouse [V] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [V] et Madame [R] [U] épouse [V] à verser à Madame [X] [T] née [S] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI [L] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code procédure civile.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, François LE CLEC’H, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.