Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/03107 - N° Portalis DBY7-W-B7J-E3IF

[B] [O] [Z] [C] épouse [O]

C/

[D] [H]

JUGEMENT DU 10 Avril 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Monsieur [B] [O] Madame [Z] [C] épouse [O] [Adresse 1] [Localité 1] comparants en personne

DEFENDEUR

Madame [D] [H] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 20 Janvier 2026

Copie exécutoire délivrée le : à

Copie délivrée le : à JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par la mise à disposition au greffe le 10 Avril 2026 par Irène PONCET-DUARTE, Présidente assistée de Bernadette DUFOREAU, Greffier

Page sur

RAPPEL DES FAITS

Selon contrat du 6 avril 2023, conclu par l’intermédiaire de l’agence immobilière LAFORET de [Localité 3], M. [B] [O] et Mme [Z] [C] épouse [O] ont donné à bail à Mme [D] [H] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initial de 400 euros outre 40 euros de provision mensuelle sur charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, les époux [O] ont fait assigner Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 janvier 2026.

A l’audience, M. et Mme [O], comparants en personne, sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens. Ils indiquent que la dette s’élève désormais à 9 761,15 euros. La locataire n’a effectué aucun paiement depuis août 2023.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié étude, Mme [H] ne comparait pas, n’est pas représentée et ne fait parvenir aucune pièce.

Aucun diagnostic social et financier la concernant n'a pu être établi, cette dernière ne s’étant pas présentée aux rendez-vous.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l'action

Les époux [O] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 2 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 7 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

En l’espèce, le bail conclu le 06 avril 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 août 2024, pour la somme en principal de 2 672,33 euros, indiquant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.   Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 octobre 2024.  En conséquence, Mme [H] est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [H] est tenue du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 29 octobre 2024. Elle se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice aux bailleurs lesquels sont privés de la jouissance du bien.

Il convient par conséquent de la condamner à payer aux époux [O] une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Pour soutenir sa demande de paiement de paiement de la somme de 9 761,15 euros, les bailleurs produisent un décompte arrêté au 19 janvier 2026.

L’analyse de ce décompte produit par les demandeurs arrêté au 19 janvier 2026 permet d’établir que la locataire reste à leur devoir la somme de 9 761, 15 euros. Il apparaît en outre que la somme demandée comprend non seulement les loyers et charges impayés mais également les indemnités d’occupation dues à compter du 29 octobre 2024, date de la résiliation du bail. La dette locative représente donc la somme totale de 9 761,15 euros, échéance de janvier 2026 incluse.

Mme [H], absente, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à payer aux demandeurs ladite somme avec les intérêts au taux légal, sur la somme de 6 852,52 euros à compter du 5 novembre 2025 et à compter du présent jugement s’agissant du surplus.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [H], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer aux époux [O] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action de M. [B] [O] et Mme [Z] [C] épouse [O] en constat d’acquisition de clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 avril 2023 entre M. [B] [O] et Mme [Z] [C] épouse [O] d’une part et Mme [D] [H] d’autre part concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Adresse 6] (MF003, [Adresse 7] à [Localité 4] sont réunies à la date du 29 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [D] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [D] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [B] [O] et Mme [Z] [C] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à aux demandeurs aux frais et risques de l'expulsée ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [D] [H] à payer à M. [B] [O] et Mme [Z] [C] épouse [O] la somme de 9 761,15 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 19 janvier 2026, échéance de janvier incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6 852,52 euros à compter du 5 novembre 2025 et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [D] [H] à verser à M. [B] [O] et Mme [Z] [C] épouse [O] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 20 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [D] [H] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [D] [H] à payer à M. [B] [O] et Mme [Z] [C] épouse [O] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 10 avril 2026.

La Greffière, La Présidente,