Baux professionnels - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-BRIEUC

LE 08 JUIN 2026

CHAMBRE CIVILE 2 Jugement du 08 Juin 2026

N° RG 26/00124 - N° Portalis DBXM-W-B7K-GA4N

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur SEITE, Vice-Président faisant fonction de Président, statuant à juge unique (article 761 du Code de Procédure Civile)

GREFFIER. : Madame LANOIX lors des débats et Madame LE PAVOUX lors de la mise à disposition

DÉBATS : à l'audience publique du 09 Mars 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au huit Juin deux mil vingt six par mise à disposition au greffe de la présente juridiction

JUGEMENT rendu le huit Juin deux mil vingt six, par mise à disposition au greffe

date indiquée à l’issue des débats

ENTRE :

Madame [L] [E] née le 16 Janvier 1989 à PAPEETE (98714), demeurant 1 rue Saint Aubin - 22120 YFFINIAC Représentant : Me Christophe PARIER, avocat au barreau de BERGERAC, avocat plaidant

ET :

Monsieur [Y] [X], demeurant 122 rue de la corniche - 22000 SAINT BRIEUC

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 21 décembre 2011, prenant effet le 1er janvier 2012, Monsieur [Y] [X] a donné à bail un local à usage professionnel situé 21 rue de Général de Gaulle à Yffiniac (22120) à Madame [L] [E] moyennant le versement d'un loyer de 410 € par mois. Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 10 mars 2025. Par un courriel en date du 3 juillet 2025, Madame [L] [E], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Monsieur [Y] [X] de rembourser la somme de 261 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie. Par exploit signifié le 12 janvier 2026, Madame [L] [E] a assigné Monsieur [Y] [X] devant le tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC aux fins de : - JUGER Mme [L] [E] bien fondée et recevable en son action à l’encontre de Monsieur [X], - JUGER que Monsieur [X] a manqué à son obligation contractuelle de remboursement du dépôt de garantie, - CONDAMNER Monsieur [X] à restituer à Mme [L] [E] la somme de 410 euros – 149 euros soit 261 euros, - CONDAMNER Monsieur [X] à payer à Mme [L] [E] la somme, sauf à parfaire au jour de l’audience à titre de dommages et intérêts la somme correspondant à 10% du montant du loyer par mois de retard et à compter du 10 mai 2025 soit à la date de la signification de l’assignation 314 euros, - CONDAMNER Monsieur [X] au paiement d’une indemnité de procédure de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Cpc ainsi qu’aux entiers dépens, - JUGER qu’il sera rappelé que l’ordonnance à intervenir bénéficiera de l’exécution provisoire de droit et ce nonobstant appel et sans caution.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 mars 2026. Le jour de l’audience, Madame [L] [E], représentée par conseil, a déposé son dossier, maintenu ses demandes figurant dans l’assignation et s’est opposée à une tentative de conciliation. Elle a indiqué que le bail avait été signé le 21 décembre 2011 avec une entrée dans les lieux le 1er janvier 2012 et qu’il avait été résilié le 10 mars 2025, date à laquelle les clés ont été remises et l’état des lieux de sortie réalisé. Elle a précisé que le bailleur souhaitait que l’état des lieux soit établi à titre provisoire et sans réserve. Elle a rappelé avoir effectué de nombreuses demandes de paiement des sommes dues sans qu’aucun règlement n’intervienne. Elle a souligné que le bailleur était un professionnel de l’immobilier et que les sommes auraient dû être versées au plus tard le 10 mai 2025. Elle a ajouté avoir subi un préjudice financier du fait de ce retard et a sollicité la condamnation du bailleur au paiement de 261 euros à titre principal, de 314 euros de dommages et intérêts majorés de 10 %, soit 442,71 euros à la date du 9 mars 2026, ainsi que 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Monsieur [Y] [X], comparant en personne, a indiqué être professionnel de l’immobilier. Il a précisé avoir réalisé un pré-état des lieux avec Madame [E] et lui avoir demandé de remettre le logement en état, notamment en ce qui concerne le ménage et la peinture. Il a expliqué que Madame [E] avait refusé d’effectuer ces remises en état et lui aurait indiqué de conserver le dépôt de garantie. Il a ajouté qu’au moment de l’état des lieux de sortie, le ménage avait été effectué et que l’état des lieux avait été signé sans réserve. Il s’était alors engagé à restituer le dépôt de garantie. Cependant, après être retourné dans l’appartement quelques jours plus tard, il a indiqué avoir constaté qu’il était en mauvais état. Il a affirmé avoir dû passer plusieurs semaines à le nettoyer et avoir subi un préjudice en raison de l’impossibilité de relouer immédiatement le logement. Il a indiqué n’avoir rien reçu de la part de la demanderesse et a sollicité le rejet de l’ensemble de ses demandes, rappelant avoir fait preuve d’indulgence lorsqu’elle ne pouvait pas payer son loyer. Le dossier a été mis en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il sera observé que c’est à la suite d’une simple erreur commise par le rédacteur que l’assignation mentionne au niveau de son seul dispositif, que les demandes sont adressées au JCP du tribunal judiciaire de Saint Brieux alors que l’acte prévoit en première page que les demandes sont adressées au tribunal judiciaire, la chambre civile N°2 du tribunal judiciaire étant seule compétente pour statuer en la matière. Monsieur [Y] [X] a été assigné le 12 janvier 2026 par acte déposé à l’étude. L’assignation est régulière et les demandes formées sont parfaitement recevables. Sur la restitution du dépôt de garantie Selon l’article 1231-1 du Code civil « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ». Selon le bail conclu entre les parties « Le dépôt de garantie est Quatre cent dix euros (…). Il sera restitué dans un délai maximum de deux mois à compter du départ du locataire, déduction faite le cas échéant des sommes restantes dues au bailleur et des paiements dont ce dernier pourrait être tenu responsable des lieux et place du locataire.. ». En l’espèce, il est constant que par acte sous seing privé du 21 décembre 2011, prenant effet le 1er janvier 2012, Monsieur [Y] [X] a donné à bail un local à usage professionnel situé 21 rue de Général de Gaulle à Yffiniac (22120) à Madame [L] [E] moyennant le versement d'un loyer de 410 € par mois (pièce n°1). Le loyer a été réévalué à la somme de 442,67 € le 1er janvier 2021 (pièce n°4). Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 10 mars 2025. Cet état des lieux, signé entre les parties, mentionne uniquement « IDEM ÉTAT D’ENTRÉE», sans aucune observation supplémentaire sur l’existence d’éventuelles dégradations du bien loué (pièce n°2). Dès lors, il y a lieu de considérer que le local professionnel a été restitué dans un état conforme à celui attesté par l’état des lieux d’entrée. Monsieur [Y] [X] soutient néanmoins qu’un pré-état des lieux aurait été réalisé antérieurement dans lequel il aurait enjoint Madame [L] [E] d'effectuer des travaux de remise en état (ménage et peinture), ce qu’elle aurait refusé en lui demandant de conserver en contrepartie le dépôt de garantie. Il fait également valoir qu’après la signature de l’état des lieux de sortie, il aurait constaté que le logement était en réalité en mauvais état, nécessitant plusieurs semaines de nettoyage et entraînant un préjudice lié à l’impossibilité de relouer immédiatement le bien. Toutefois, d’une part, le pré-état des lieux invoqué par le bailleur ne peut produire d’effet juridique lorsqu’un état des lieux de sortie contradictoire a été postérieurement établi et signé sans réserve par les parties. Par la signature apposée sur ce document et l’absence de contestation ultérieure, Monsieur [Y] [X] a ainsi reconnu que le bien était conforme à l’état d’origine. En outre, il ne rapporte pas davantage la preuve que Madame [L] [E] lui aurait demandé de conserver le dépôt de garantie en contrepartie d'un prétendu mauvais état du bien loué. D’autre part, Monsieur [Y] [X], dont la qualité de professionnel n’est nullement contestée, ne produit aucune pièce de nature à établir l’existence de dégradations postérieures à l’état des lieux de sortie. En effet, il ne verse aux débats aucun élément probant, tels que des photographies, devis ou factures. Dès lors, aucune retenue ne pouvait être valablement opérée par Monsieur [Y] [X] sur le dépôt de garantie. De même, en l’absence d’élément démontrant l’existence de dégradations nécessitant un temps de remise en état, le préjudice allégué par Monsieur [Y] [X] au titre d'une prétendue impossibilité de relouer le bien, est totalement infondé.

Monsieur [Y] [X] était donc tenu de restituer le dépôt de garantie dans un délai de deux mois à compter du départ du locataire, soit au plus tard le 10 mai 2025. Il ressort des pièces produites que, malgré plusieurs sollicitations et notamment une mise en demeure de rembourser la somme de 261 euros au titre du dépôt de garantie (pièce n°3) le 3 juillet 2025, Monsieur [Y] [X] n’a procédé à aucune restitution, de sorte qu’il a manqué à son obligation contractuelle de restitution du dépôt de garantie. Par conséquent, Monsieur [Y] [X] sera condamné à payer à Madame [L] [E] la somme de 410 euros, déduction faite de la somme non contestée de 149 euros, soit la somme de 261 euros. Sur la demande de dommages et intérêts Madame [L] [E] sollicite la condamnation de Monsieur [Y] [X] au paiement d’une somme correspondant à 10 % du montant du loyer par mois de retard à compter du 10 mai 2025, en réparation du préjudice financier et de la perte de jouissance des sommes dues. En effet, elle invoque en application du principe de parallélisme des formes, la clause pénale du bail insérée au contrat de bail qui prévoit une indemnité forfaitaire de 10 % en cas de retard ou de manquement du preneur à ses obligations. Elle rappelle également la qualité de professionnel de l’immobilier de Monsieur [Y], [X] lequel engage sa responsabilité. En l’espèce, il est constant que Monsieur [Y] a manqué à son obligation contractuelle de restitution du dépôt de garantie. Toutefois, à l’appui de sa demande de dommages et intérêts, Madame [L] [E] se prévaut d’une clause pénale insérée dans le bail prévoyant : « Sans préjudice d’application de la clause résolutoire, le preneur s’engage à payer, après mise en demeure du bailleur restée sans effet, et en sus des frais de recouvrement et des sommes pouvant être dues au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, une indemnité forfaitaire égale à 10 % de la totalité des sommes dues pour : défaut de paiement d’un ou plusieurs termes du loyer, non-versement du dépôt de garantie, non-paiement des charges. Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice pouvant résulter du retard dans le paiement des désagréments causés par les démarches et diligences nécessaires pour parvenir au recouvrement de la créance ». Néanmoins, la clause pénale, s’interprétant strictement, est expressément stipulée pour sanctionner uniquement les manquements de la locataire, notamment le défaut de paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie. Elle ne saurait être étendue par parallélisme des formes aux obligations du bailleur en l’absence de stipulation expresse et non équivoque. Le moyen portant sur un prétendu parallélisme des formes visant à appliquer une pénalité de 10 %, doit donc être rejeté car la volonté des parties n’était pas de faire jouer cette pénalité s’agissant des manquements du bailleur. Enfin, Madame [L] [E] invoque un préjudice résultant de la perte de jouissance des sommes dues, en faisant valoir qu’elle a exécuté ses obligations contractuelles, réglé régulièrement ses loyers, restitué les lieux conformément à l’état d’entrée et quitté le local en raison d’exigences de sécurité liées à son activité de pédicure-podologue. Bien qu’il soit constant que le retard dans la restitution du dépôt de garantie constitue une inexécution contractuelle, il appartient toutefois à la locataire de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice certain, direct et actuel. Pour justifier sa demande, elle fait ainsi valoir qu’elle a respecté ses obligations contractuelles, notamment par le paiement régulier des loyers et la restitution des lieux conformément à l’état d’entrée. Cependant, la seule exécution de ses obligations contractuelles ne peut suffire à ouvrir droit à réparation. De même, si elle soutient avoir été contrainte de quitter le local pour des raisons de sécurité liées à son activité de pédicure-podologue, ces éléments sont indifférents au présent litige qui ne porte uniquement sur la restitution du dépôt de garantie. En outre, la qualité de professionnel de l’immobilier de Monsieur [Y] [X] est également sans incidence sur l’existence d’un éventuel préjudice, dès lors qu’elle ne dispense pas la demanderesse de rapporter la preuve d’un préjudice certain, direct et actuel. Dès lors, Madame [L] [E] n’apporte aucun élément de nature à établir l’existence d’un préjudice distinct du simple retard de restitution du dépôt de garantie. Par conséquent, Madame [L] [E] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Sur les autres demandes Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [L] [E] les frais engagés pour faire valoir ses droits.

En conséquence, Monsieur [Y] [X] sera condamné à verser à Madame [L] [E] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [Y] [X] sera également condamné aux entiers dépens.

L’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort : DIT que les demandes de Madame [L] [E] sont recevables ; DIT que Monsieur [Y] [X] a manqué à son obligation contractuelle de remboursement du dépôt de garantie ; CONDAMNE Monsieur [Y] [X] a restitué à Madame [L] [E] la somme de 261 euros ; DÉBOUTE Madame [L] [E] du surplus de ses demandes ; CONDAMNE Monsieur [Y] [X] à verser à Madame [L] [E] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [Y] [X] aux entiers dépens ; RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire.

En foi de quoi, la minute du présent jugement a été signée par le président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

[L] [E] C/ [Y] [X]

Décision du 08 Juin 2026

Contentieux N° RG 26/00124 - N° Portalis DBXM-W-B7K-GA4N

En conséquence, La République française mande et ordonne : à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente copie certifiée conforme à la décision numérique et revêtue de la formule a été signée et délivrée par le greffier du Tribunal judiciaire de Saint Brieuc. Expédition revêtue de la formule exécutoire remise le 08/06/2026 à Me Christophe PARIER

Monsieur [Y] [X]