Demande relative à la tenue de l'assemblée générale

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE D’HEURE À HEURE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 10 Juin 2026 Président : Madame BENDELAC, Juge Greffier lors de l’audience : Madame ZABNER Anne-Charlotte, Greffier Greffier lors du prononcé : Madame CICCARELLI Marie, Greffier Débats en audience publique le : 05 Juin 2026

N° RG 26/02484 - N° Portalis DBW3-W-B7K-72CD

Grosse délivrée le 10.06.2026 à :

-Me ALZIEU-BIAGINI -Me NAUDIN PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [Y] [K] veuve [D] née le [Date naissance 1] 1939 à [Localité 1] (TUNISIE) demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Pieyre-eloi ALZIEU-BIAGINI de l’AARPI ALPHA AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [T] [D] né le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 2] demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Pieyre-eloi ALZIEU-BIAGINI de l’AARPI ALPHA AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [B] [D] épouse [N] née le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 2] demeurant Résidence “[Adresse 3] représentée par Maître Pieyre-eloi ALZIEU-BIAGINI de l’AARPI ALPHA AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [Z] [D] épouse [V] née le [Date naissance 4] 1979 à [Localité 2] demeurant [Adresse 4] représentée par Maître Pieyre-eloi ALZIEU-BIAGINI de l’AARPI ALPHA AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [A] [D] également mandataire commun de l’indivision né le [Date naissance 5] 1964 à [Localité 2] demeurant [Adresse 5] représentée par Maître Pieyre-eloi ALZIEU-BIAGINI de l’AARPI ALPHA AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.D.C DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “BEAUVALLON PINEDE” SIS [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société CHAVISSIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.S. CHAVISSIMO dont le siège social est sis [Adresse 6] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [K] veuve [D], M. [T] [D], Mme [B] [D] épouse [N], Mme [Z] [D] épouse [V] et M. [A] [D] sont propriétaires du lot 325 de l’ensemble immobilier [Localité 3] sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par assemblée générale du 3 juillet 2024, la société Chavissimmo a été désignée en qualité de syndic de copropriété pour un mandant de 24 mois.

La SAS Chavissimo est titulaire d’une carte professionnelle permettant l’exercice de l’activité de syndic de copropriété n°CPI13102016000009538 valable jusqu’au 23 mars 2026.

Par assignation du 3 juin 2026, Mme [Y] [K] veuve [D], M. [T] [D], Mme [B] [D] épouse [N], Mme [Z] [D] épouse [V] et M. [A] [D] ont fait attraire le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 3] sis [Adresse 1], représenté par son syndic en fonction et la SAS CHAVISSIMMO, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de : Annuler la convocation à l’assemblée générale du 17 juin 2026 ou, à défaut, en suspendre les effets, Interdire la tenue de l’assemblée générale du 17 juin 2026, Interdire à la SAS CHAVISSIMMO et à ses préposés de réaliser tout acte de gestion de la copropriété [Localité 3], sous astreinte de 10 000 € par infraction constatée, jusqu’au renouvellement de la carte professionnelle expirée ou l’obtention d’une nouvelle carte professionnelle ; Ordonner à la SAS CHAVISSIMMO de communiquer à l’hoirie [D] la feuille de présence à l’assemblée générale exceptionnelle du 29 avril 2026, dans un délai de trois jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard, Condamner solidairement la SAS Chavissimmo et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 3] à payer à l’hoirie [D] la somme de 2400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, Les condamner solidairement aux entiers dépens, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir. A l’audience du 5 juin 2026, Mme [Y] [K] veuve [D], M. [T] [D], Mme [T] [D] épouse [N], Mme [Z] [D] épouse [V] et M. [A] [D], déposent des conclusions auxquelles il convient de se reporter et demandent de : déclarer leur demande recevable, annuler la convocation à l’assemblée générale du 17 juin 2026 ou, à défaut, en suspendre les effets, Interdire la tenue de l’assemblée générale du 17 juin 2026, Interdire à la SAS CHAVISSIMMO et à ses préposés de réaliser tout acte de gestion de la copropriété [Localité 3], sous astreinte de 10 000 € par infraction constatée, jusqu’à l’obtention d’une nouvelle carte professionnelle ; Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, Condamner solidairement la SAS Chavissimmo et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 3] à payer à l’hoirie [D] la somme de 2400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, Les condamner solidairement aux entiers dépens, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir. Les demandeurs considèrent que leur qualité de copropriétaires est démontrée et que l’indivision est d’ailleurs traitée comme telle par le syndic.

Ils soutiennent que la suspension de la convocation à une assemblée générale relève de la compétence du juge des référés, considérant que le dommage imminent est caractérisé en ce que les décisions qui seraient adoptées au cours de cette assemblée générale encourraient la nullité, et qu’il existe un trouble manifestement illicite résultant de la convocation à l’assemblée générale par un syndic dépourvu de carte professionnelle et l’exercice par le syndic de fonction qu’il n’a plus qualité à accomplir. En outre, il considère que l’urgence est démontrée en raison de l’exercice illégal de la profession par le syndic, exposant les actes réalisés à une remise en cause.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 3] sis [Adresse 1], représenté par son syndic en fonction et la SAS CHAVISSIMMO déposent des conclusions auxquelles il convient de se référer et demandent de : Débouter Mme [Y] [K] veuve [D], M. [T] [D], Mme [B] [D] épouse [N], Mme [Z] [D] épouse [V] et M. [A] [D] de leurs demandes, Rejeter les demandes formulées à leur encontre, Condamner solidairement Mme [Y] [K] veuve [D], M. [T] [D], Mme [B] [D] épouse [N], Mme [Z] [D] épouse [V] et M. [A] [D] à verser au syndicat des copropriétaires et à la SAS Chavissimo la somme de 5000 euros chacun au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens. Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu’aucun document ne permet de justifier de la qualité de copropriétaires des requérants. En outre, ils affirment que l’annulation de la convocation à l’assemblée générale ne relève pas de la compétence du juge des référés et que l’annulation de l’assemblée générale est le seul outil à la disposition des copropriétaires pour soulever une irrégularité de la convocation. Ils contestent l’illicéité manifeste, puisque la procédure de renouvellement de la carte professionnelle du syndic a été effectuée. De même ils réfutent l’existence d’un dommage imminent, le préjudice allégué par les demandeurs étant purement hypothétique.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l'action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d'une prétention et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En l’espèce, Mme [Y] [K] veuve [D], M. [T] [D], Mme [B] [D] épouse [N], Mme [Z] [D] épouse [V] et M. [A] [D] produisent l’acte de notoriété du 19 juin 2017 qui établit la dévolution successorale de M. [O] [D], décédé le [Date décès 1] 2016 ainsi que la notification de transfert de propriété au syndic le 27 juin 2017.

Il est ainsi démontré que Mme [Y] [K] veuve [D], M. [T] [D], Mme [B] [D] épouse [N], Mme [Z] [D] épouse [V] et M. [A] [D] sont propriétaires du lot 325 de l’ensemble immobilier [Localité 3] sis [Adresse 1].

Ils ont donc qualité à agir et leur demande est recevable.

Sur la demande d’annulation de la convocation de l’assemblée générale

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel. Il doit être apprécié à la date où il est statué.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d'urgence ou d'absence de contestation sérieuse n'est requise pour l'application de l'article susvisé.

En l’espèce, il est sollicité l’annulation de la convocation à une assemblée générale de copropriété.

Toutefois cette demande d’annulation ne peut nullement s’analyser comme une prérogative du juge des référés, qui détient sur le fondement du trouble manifestement illicite ou du dommage imminent, le pouvoir de prendre des mesures à caractère conservatoire et provisoire. L’annulation d’un tel acte implique nécessairement une appréciation par les juges du fond.

La demande est donc rejetée.

Sur la suspension de la convocation de l’assemblée générale

Conformément à l’article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, le syndic professionnel doit être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale. La durée de validité de la carte est fixée à trois ans.

Lorsque le syndic est dépourvu de carte professionnelle, il est passible des sanctions pénales prévues par la loi précitée, et la validité de son mandat et des actes qu'il aurait accomplis au nom du syndicat est atteinte.

En l'absence de carte professionnelle (qu’elle résulte d’un non-renouvellement ou d’un retrait) le mandat du syndic est nul. Cette nullité de plein droit emporte diverses conséquences et les actes accomplis par le syndic dépourvu de carte professionnelle sont annulables. Les assemblées générales qu'il convoque sont ainsi irrégulières puisque convoquées par un syndic sans pouvoir (Cass. 3e civ., 2 juill. 2008, n° 06-17.202).

En l’espèce il est demandé la suspension de la convocation de l’assemblée générale du 17 juin 2026. Toutefois cette demande nécessiterait du juge des référés, qu’il apprécie la validité d’un acte accompli par le syndic, ce qui ne relève pas de ses pouvoirs.

De surcroit, la demande de suspension de la convocation à l’assemblée générale n’est prévue par aucun texte et la sanction en cas d’inobservation des formalités de la convocation est la nullité de l’assemblée générale dans son entier ou d’une de ses décisions.

Enfin, la suspension de la convocation apparait inutile puisque, dans l’hypothèse où la convocation devait être déclarée nulle par le juge du fond en raison de l’absence de carte professionnelle du syndic, cette nullité n’est pas régularisable et seule une nouvelle convocation serait valide.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande est rejetée.

Sur les demandes d’interdiction de tenue de l’assemblée générale du 17 juin 2026, et de réaliser tout acte de gestion de la copropriété sous astreinte

Ainsi qu’il a été exposé précédemment, la validité des actes accomplis par le syndic ne relève pas des pouvoirs du juge des référés et la demande sollicitée dans le cadre de la présente instance doit donc être rejetée.

Sur la demande de communication de la feuille de présence à l’assemblée générale extraordinaire du 29 avril 2026

Il résulte des pièces transmises aux débats que le document a été produit dans le cadre de la présente instance et que la demande est donc sans objet.

Elle est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [Y] [K] veuve [D], M. [T] [D], Mme [B] [D] épouse [N], Mme [Z] [D] épouse [V] et M. [A] [D] supporteront les dépens de la présente instance en référé.

En l’état, l’équité commande de ne pas faire droit aux demandes formulées en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DÉCLARONS la demande de Mme [Y] [K] veuve [D], M. [T] [D], Mme [B] [D] épouse [N], Mme [Z] [D] épouse [V] et M. [A] [D] recevable ;

REJETONS les demandes de Mme [Y] [K] veuve [D], M. [T] [D], Mme [B] [D] épouse [N], Mme [Z] [D] épouse [V] et M. [A] [D] ;

REJETONS les demandes formulées en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les autres demandes ;

LAISSONS les dépens de l’instance en référé à la charge de Mme [Y] [K] veuve [D], M. [T] [D], Mme [B] [D] épouse [N], Mme [Z] [D] épouse [V] et M. [A] [D].

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.