Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 25/58254 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBKS6

N° : 15-CH

Assignation du : 02 Décembre 2025

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 10 juin 2026

par Rémi FERREIRA, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet [H] CHARPENTIER, SOPAGI SA [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Maître Amélie COISNE de la SELARL ALCEO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #K49

DEFENDERESSE

La société LA HUTTE DE LEOTIN [Adresse 3] [Localité 3]

représentée par Maître Yannick GRANJON, avocat au barreau de PARIS - #T0003 (avocat postulant) et par Maître Tamara ANSTETT, avocat au barreau de PARIS #T0003 (avocat plaidant)

DÉBATS

A l’audience du 13 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Rémi FERREIRA, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier,

FAITS ET PROCEDURE

L’immeuble situé [Adresse 4], est soumis au statut de la copropriété.

La société La hutte de Leotin est propriétaire du lot n° 39 au sein de cet immeuble, consistant dans un local commercial situé au 1er étage de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que la société La hutte de Leotin a fait procéder à une ouverture sur le mur de la façade de l’immeuble pour y installer une grille d’aération permettant l’extraction d’air chaud d’un bloc de climatisation, sans autorisation préalable.

Par courrier recommandé du 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société La hutte de Leotin de mettre un terme à cette situation.

Par courrier du 4 novembre 2024, le conseil de la société La hutte de Leotin a contesté le fait que celle-ci soit à l’origine de cette ouverture.

Par courrier du 10 décembre 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires a réfuté cette allégation et de nouveau mis en demeure le copropriétaire de remédier à la situation.

C’est dans ces conditions que par acte du 2 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet [H] [S], [N] SA, a fait assigner la société La hutte de Leotin devant le juge des référés afin de demander notamment la condamnation sous astreinte de celle-ci à procéder à ses frais à la dépose de la grille d’extraction, au rebouchage du mur commun et à la remise en état de celui-ci dans son état initial.

Par conclusions déposées à l’audience du 13 mai 2026 et soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet [H] [S], [N] SA demande au juge des référés de condamner la société La hutte de Leotin à : Condamner sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et dans la limite de deux mois, la société La hutte de Leotin à procéder à ses frais à la dépose de la grille d’extraction, au rebouchage du mur commun et à la remise en état du mur commun dans son état initial,Autoriser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], passé ce délai ou en cas de réitération de cette ouverture irrégulière, à procéder à la dépose de la grille et à la remise en état du mur commun, aux frais, risques et périls de la société La hutte de Leotin,Dire que la parfaite remise en état des parties communes sera contrôlée par le syndic assisté, le cas échéant, par l’architecte de la copropriété, aux frais de la société la hutte de Leotin, Réserver la liquidation de l’astreinte au juge des référés, Débouter la société La hutte de Leotin de l’ensemble de ses demandes,Lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. La société La hutte de Leotin, par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, a demandé le rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires, à titre subsidiaire un délai d’exécution de 6 mois avec réduction du montant de l’astreinte, outre une indemnité de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du syndicat des copropriétaires aux entiers dépens. Elle a indiqué oralement se désister de toutes les autres demandes reconventionnelles formulées dans le dispositif de ses écritures.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d'habitation, à l'exception des locaux commerciaux, en locaux d'habitation contrevient à la destination de l'immeuble, elle est soumise à l'approbation de l'assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l'article 24. Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »

L’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que e sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 42 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Il convient d’abord d’indiquer que la demande principale du syndicat des copropriétaires se fonde uniquement sur l’existence d’une ouverture réalisée par la défenderesse au terme de travaux non autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, et non des nuisances qui résulteraient de l’utilisation de cette ouverture, en lien notamment avec une climatisation.

Il est constant que le mur en façade du lot de la défenderesse est pourvu d’une ouverture munie d’une grille d’aération, ainsi que cela résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 6 mars 2025 et de celui en date du 19 janvier 2026, établis chacun à l’initiative de l’une des parties.

La défenderesse soutient que cette ouverture n’est pas de son fait, et qu’elle existe depuis la construction de l’immeuble, alors que le demandeur soutient que c’est la société La hutte de Leotin qui a fait pratiquer cette ouverture récemment.

Certes, le fait que la société La hutte de Leotin ne soit pas à l’origine de l’ouverture n’est pas de nature à l’exonérer, sur le fond, de son obligation de respecter les dispositions du règlement de copropriété. En revanche, le fait de savoir que cette ouverture a toujours existé est de nature à remettre en cause l’existence d’une violation manifeste de la règle de droit applicable. Le caractère évident de cette violation suppose ainsi de pouvoir déterminer, au moins approximativement, la date à laquelle cette ouverture a été pratiquée, indépendamment de son auteur, et outre l’application du délai quinquennal de prescription à l’action du syndicat.

Contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires, c’est bien sur lui, demandeur, que pèse la charge de la preuve en la matière, notamment s’agissant de la réunion des conditions propres à l’action en référé.

Or, il ressort des échanges de courriel entre la défenderesse et la copropriété du mois de février 2024 que le syndic de copropriété a, à cette date, interrogé le gérant de la société La hutte de Leotin pour savoir s’il existait une ouverture antérieurement, ce à quoi il lui a été répondu qu’il s’agissait simplement de changer la grille d’aération. Il en découle qu’à cette date, le syndic ne savait pas si l’ouverture était préexistante ou si elle avait été pratiquée par la défenderesse.

Le syndicat des copropriétaires produit deux attestations émanant de copropriétaires, dont l’un d’entre eux est le président du conseil syndical. Outre que la valeur probante de ces attestations, qui ne respectent pas le formalisme de l’article 202 du code de procédure civile, ne soit pas suffisante à elle seule à rapporter la preuve de ce que la société La hutte de Leotin soit à l’origine de cette ouverture, leurs contenus respectifs peuvent apparaître contradictoires.

En effet, alors que M. [M] [W] indique qu’aucune ouverture n’existait avant le 25 janvier 2024, les époux [L] indiquent quant eux que celle-ci a été réalisée entre novembre 2023 et mai 2024, alors que la demanderesse, dans ses propres écritures, évoque une ouverture puis son agrandissement durant cette période.

Enfin, la photographie (pièce n° 11) produite par le syndicat des copropriétaires, qui n’est pas datée ni suffisamment explicite au regard de son manque de précision en raison de la distance de la prise de vue, ne permet pas davantage de démontrer les faits allégués par le demandeur.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il existe un doute sérieux sur la date à laquelle cette ouverture aurait été réalisée et sur le fait qu’elle l’ait été par la société La hutte de Leotin. Or, s’il n’est pas prouvé que c’est la défenderesse qui en est à l’origine, alors il ne peut être démontré avec l’évidence requise par la juridiction des référés qu’elle a été réalisée en violation de la règle de droit applicable, qu’il s’agisse de la loi du 10 juillet 1965 ou du règlement de copropriété.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique du syndicat des copropriétaires ne permet d’écarter la demande de la société La hutte de Leotin formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

La société La hutte de Leotin n’étant pas tenue aux dépens, ni ne perdant son procès, la demande à son encontre au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet [H] [S], [N] SA, à l’encontre de la société La hutte de Leotin,

Rejetons la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet [H] [S], [N] SA, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet [H] [S], [N] SA à payer à la société La hutte de Leotin la somme de 2 000 euros (deux mille euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet [H] [S], [N] SA aux dépens de l’instance,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1] le 10 juin 2026

Le Greffier, Le Président,

Célia HADBOUN Rémi FERREIRA