Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 26/52248 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6HR

N° : 10

Assignation du : 05 Février 2026

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 08 juin 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier. DEMANDERESSE

Madame [M] [I], [K] [U] née [F] [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Me Valérie JUILLET, avocat au barreau de PARIS - #B0500

DEFENDEUR

Monsieur [H] [W] exploitant de [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 3]

représenté par Me Teddy BENESTY, avocat au barreau de PARIS - #C1045, SELARL BT AVOCAT

DÉBATS

A l’audience du 11 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

Par acte du 9 mars 2020, M. [F] [A], aux droits duquel vient Mme [M] [U], a consenti un bail commercial à M. [W] [H], portant sur divers locaux, à savoir deux appartements au 1er étage et une boutique au rez-de-chaussée, dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 4], moyennant un loyer annuel principal de 56.000 euros HT/HC, payable trimestriellement et à terme échu.

Par acte du 24 octobre 2025, Mme [M] [U] a fait délivrer à M. [W] [H] un commandement de payer la somme de 31.768,68 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, Mme [M] [U] a, par acte du 5 février 2026, assigné M. [W] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé aux fins de :

-voir ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [W] [H] des locaux qu’il occupe dans un immeuble sis à [Localité 4] [Adresse 3] (une boutique à droite de la porte d’entrée de l’immeuble faisant l’angle avec la [Adresse 5] et composée de : une cuisine, un dégagement, deux WC, un sous-sol composé de trois parties auquel on accède par un escalier intérieur ; au premier étage, première porte à gauche, un appartement composé de : deux pièces, une cuisine, une salle d’eau avec lavabo et douche ; au premier étage, deuxième porte à gauche, un appartement composé de : une entrée, deux pièces, un débarras clair, une salle de bains avec baignoire et lavabo, un WC), de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, et ce avec le concours de la force armée si besoin est, et sous astreinte définitive de 200 euros par jour de retard ;

-voir dire qu’il sera statué sur le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués conformément aux dispositions de la loi du 9 juillet 1991 et du décret du 31 juillet 1992 ;

-voir condamner par provision M. [W] [H] à payer à Madame [M] [U] la somme principale de 30.768,68 euros, outre les intérêts de ladite somme à compter du jour de la demande ;

-voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [W] [H] au montant du loyer contractuel et augmenté des charges et condamner d’ores et déjà M. [W] [H] au paiement de ladite indemnité d’occupation qui sera due jusqu’à la libération effective des locaux et la remise des clés ;

-voir condamner M. [W] [H] à payer à Mme [M] [U] la somme de 3.076,68 euros au titre de la clause pénale contractuellement convenue au titre du bail consenti le 9 mars 2020 ;

-voir condamner M. [W] [H] à payer à Mme [M] [U] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-le voir condamner encore en tous les dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 24 octobre 2025.

L’affaire appelée pour la première fois à l’audience du 13 avril 2026 a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

A l’audience de plaidoirie du 11 mai 2026, la demanderesse a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation et actualisé le montant de somme provisionnelle représentant les loyers et charges à hauteur de 40.156,07 euros, arrêtée au 6 mai 2026, terme du 1er trimestre 2026 inclus, elle confirme également que le 1er trimestre de 2025 a été réglé.

La partie défenderesse, régulièrement assignée à personne présente, est représentée à l’audience.

Par conclusions déposées et soutenues oralement elle sollicite du juge des référés de : -juger que M. [W] présente des motifs de contestation sérieux à raison de l’irrégularité du commandement de payer signifié par Madame [U] le 24 octobre 2025, succombant dans l’exigence de précision de l’arriéré locatif – et ne permettant pas à son locataire d’apprécier le bien fondé de la somme poursuivie ; -juger que les conditions indispensables à la procédure de référé ne sont pas réunies, et partant juger n’y avoir lieu à référé ; A titre subsidiaire, -accorder à M. [W] un délai de 24 mois pour s’acquitter du montant de sa dette, -suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée de l’échéancier, -en cas de condamnation à l’encontre M. [W], dire n’y avoir lieu à exécution provisoire, En tout état de cause, -condamner Mme [U] à payer à M. [W] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance,

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré au locataire le 24 octobre 2025 à hauteur de la somme de 31.768,68 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que le locataire ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 225 novembre 2025.

Le défendeur fait valoir, que le commandement de payer est entaché d’irrégularité et doit être privé d’effet dès lors que le décompte qui y est annexé ne serait pas suffisamment précis, en ce qu’il ne permettrait pas d’identifier la période à laquelle se rapportent les sommes réclamées.

Il résulte des pièces versées aux débats, que le commandement de payer mentionne le montant de l’arriéré locatif réclamé et comporte un décompte des sommes dues. Si ce décompte demeure succinct, aucune disposition n’impose qu’il revête un formalisme particulier. En outre, les éléments produits à la procédure permettent d’identifier les échéances impayées et de déterminer l’origine de l’arriéré réclamé. Ainsi, il n’est pas établi que le preneur ait été dans l’impossibilité de connaître la nature et l’étendue de son obligation, ni de régulariser sa situation dans le délai imparti. Par ailleurs, le preneur ne démontre nullement avoir demandé au bailleur de clarifier les sommes dont le paiement était sollicité dans le délai d’un mois, cette contestation apparaissant dès lors comme étant formée en opportunité au cours de la présente procédure pour faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire.

Dès lors, en l’absence d’éléments susceptibles de remettre en cause la régularité du commandement de payer, il convient d’écarter ce moyen, qui ne constitue pas une contestation sérieuse au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Les conditions du constat de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion de défendeur et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux, sans que le prononcé d’une astreinte ne soit nécessaire, le concours de la force publique permettant d’assurer l’exécution de la décision.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 25 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, sans qu’il n’y ait lieu à majoration, la clause stipulée au bail en ce sens étant une clause pénale dont l’application ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers et charges d’un montant total de 40.156,07 euros, selon décompte arrêté au 6 mai 2026, terme du 1er trimestre 2026 inclus.

L’obligation de M. [W] [H] n’étant pas sérieusement contestable, le défendeur sera condamné à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 février 2026 à hauteur de la somme de 30.768,68 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

La provision sollicitée au titre de la clause pénale d’un montant de 3.076,68 euros sera rejetée, l’article XIII du bail s’analysant comme une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil et ne relevant pas dès lors des pouvoirs du juge des référés.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 145-41 alinéa 2 du Code de commerce dispose : « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 alinéa 1 er du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Le défendeur sollicite également, à titre subsidiaire, l’octroi de délai de paiement sur une durée de 24 mois afin d’apurer la dette locative en soutenant avoir retrouver une situation de stabilité, et être de bonne foi.

En l’espèce, les décomptes versés aux débats mettent en évidence le versement récent de sommes partielles, certes insuffisantes pour apurer intégralement l’arriéré locatif, mais révélatrice d’une volonté de s’acquitter de la dette et confirmant une reprise du paiement des loyers courants.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de délais de paiement pour une durée de 6 mois pour permettre au preneur à bail de trouver une solution de financement de sa dette de loyer. Chacune des échéances sera égale à la somme de 6.500 euros, la 6e et dernière échéant comprenant le solde restant du et sera augmentée des intérêts légaux échus à cette date, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants, eux-mêmes augmentés des charges et taxes afférentes. La première échéance devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant le mois de signification de la décision, et les suivantes avant le 5 de chaque mois. En application des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil précités, des délais de paiement de 6 mois lui seront en conséquence octroyés, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues au dispositif. Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion. Elle sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié

Sur les frais et dépens

M. [W] [H] partie perdante, sera tenu aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 octobre 2025.

Il sera par suite condamné à payer à la demanderesse la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies à la date du 24 novembre 2025 à 24h00 ;

Condamnons M. [W] [H] à payer à Mme [M] [U] la somme provisionnelle de 40.156,07 euros, à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation arrêté au 6 mai 2026, terme du 1er trimestre 2026 inclus et portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 février 2026 à hauteur de la somme de 30.768,68 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Autorisons M. [W] [H] à s’acquitter de cette somme en 6 mensualités équivalentes, chacune des 5 premières échéances sera égale à la somme de 6.500 euros, la 6e et dernière comprenant le solde restant du et sera augmentée des intérêts légaux échus à cette date, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants, eux-mêmes augmentés des charges et taxes afférentes. La première échéance devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant le mois de signification de la décision, et les suivantes avant le 5 de chaque mois

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n'avoir jamais joué si M. [W] [H] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu'à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance : La totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;La clause résolutoire reprendra son plein effet ;Faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [W] [H] et de tous occupants de son chef des divers locaux, à savoir deux appartements au 1er étage et une boutique au rez-de-chaussée, dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 4], avec le concours de la force publique si nécessaire, sans qu’il n’y ait lieu au prononcé d’une astreinte ;Le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; M. [W] [H] sera condamné, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à Mme [M] [U] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ; Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons M. [W] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 octobre 2025 ;

Condamnons M. [W] [H] à payer à Mme [M] [U] la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 08 juin 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN